MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.03.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescili olmadığı taktirde alacak talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil davasının reddine, alacak davasının davalı ... yönünden kabulüne, davalı ... yönünden reddine dair verilen 19.12.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar vekili davacıların murisi ... ile davalılardan ...'ın anne-oğul olduğunu, davalı ...'ın adına kayıtlı 6162 parsel sayılı taşınmazda yer alan binadaki 1. Kat 3 numaralı daireye isabet eden hisseyi 12.11.2007 tarihinde noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile oğlu...'a 16.000 TL bedelle satışını vaad ettiğini, bedelin tamamını alarak dairenin zilyetliğni de teslim etteğini, ...'ın 22.03.2009 tarihinde trafik kazası sonucu vefat ettiğinin, mirasçıları olarak davacı eşi ... ve kızı ...'in kaldığını, davacıların dava konusu dairede oturmaya devam ettiklerini, davalı ...'ün tapuya devretmemesi nedeniyle daha önce ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/757 Esas sayılı dosya ile açılan tapu iptali ve tescil davasının, satış vaadi sözleşmesinde alıcının muvazasının eksik olması nedeniyle sözleşme geçersiz addedilerek davanın reddedildiğini ve kesinleştiğini belirterek, sözleşmede şekil şartı eksik olmakla birlikte gayrimenkulün zilyetliğinin alıcıya teslim edilmiş olması ve alıcının da malik sıfatı ile dava tarihine kadar bu yerde oturmuş olması nedeniyle ortada geçerli bir satış bulunduğu için öncelikle tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescilini, bu talepleri kabul görmediği takdirde, davalı ...'ün satış vaadi sözleşmesinde satış bedelini aldığını imzası ile kabul etmiş olması ve diğer davalı sözleşmeyi düzenleyen ve o tarihte 15. Noter olarak görev yapan ...'ün de görevini ihmal ederek alıcının imzasını almamış ve sözleşmeyi kusuru ile geçersiz hale getirmiş olması nedeniyle sorumlu olduğu iddiası ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla daire bedeli 70.000 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacılara verilmesine karar verilmesinin talep etmiştir.
Davalı ... vekili taşınmazın tapuda üçüncü kişiye devredilmiş olması nedeniyle davalının tapu iptali ve tescil davasında hasım olamayacağını, sözleşmenin yasal unsurları taşımadığını bu nedenle daha önce aynı taleple açılan davanın retle sonuçlandığını, ortada kesin hüküm bulunduğuna, davacının zarar talebinin de usul ve yasaya uygun olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı ..., iddiaların doğru olmadığını, sözleşmede satıcı davalı ...'ün imzasının bulunduğunu, bu şekli ile taahhüt altına girdiğini, tarafların karşılıklı olarak taahhütlerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeyi düzenleyen noter olarak sorumlu tutulamayacağını, taleplerin haksız zenginleşme niteliği taşıdığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece tapu iptali ve tescil davasının şekil noksanlığı nedeniyle reddine, davalı ... aleyhine açılan alacak davasının reddine, davalı ... aleyhine açılan alacak davasının kabulü ile 65.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte bu davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Hükmü davacılar vekili ve davalı ... vekili temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen tüm ve davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, bu talep kabul edilmediği takdirde ikinci kademedeki talep alacak istemine ilişkindir.
Taşınmaz satış vaadi iki taraflı sözleşmelerdendir. Bundan dolayı da, kuruluş için iki tarafın bulunması tarafların birbirine uygun karşılıklı irade açıklamaları yapmaları gerekir. Tek taraflı hukuki muamelelerde temel unsur (asli şart), sadece muamele yapan şahsın irade açıklaması iken, akitte en az iki irade açıklaması bulunması gerekmektedir. Aktin, özellikle de borç akitlerinin tarafları "alacaklı" ve "borçlu" adını taşır. Bundan dolayı da taşınmaz satış vaadi sözleşmelirinin tarafları "vaat alacaklısı" ve "vaat borçlusu" olarak ifade edilmektedir.
Davacı dayanılan 12.11.2007 tarihli sözleşmede, vaat borçlusu olarak davalı ...'ın imzası bulunmakta ise de, vaat alacaklısı ...'ın imzası yoktur. Oysa, 1512 sayılı noterlik Kanununun düzenleme şekline ilişkin 84. Maddesine göre hukuki işlemlerin noter tarafından bir tutanak şeklinde yapılması, bu tutanakla noterin adı ve soyadı ile noterliğin ismi, işlemin yapıldığı yer ve tarih ilgilinin ve varsa tercüman, tanık ve bilirkişinin kimlik ve adresleri ile ilgilinin vergi kimlik numarası, ilgilinin hakiki arzusu hakkındaki beyanı, özellikle de işleme katılanların imzaları ile noterin imza ve mühürünü taşıması gerekir. Kanunun sıkı şekil şartların bağladığı bir sözleşmede, yasanın öngördüğü unsurlardan biri eksikse (eldeki davada olduğu gibi taraflardan birinin imzası yoksa) o sözleşmeye dayanılamaz. Ortada biçimine uygun düzenlenmiş resmi şekil koşullarını taşayan bir sözleşme bulunmadığından, buna dayanılarak mülkiyet aktarımı istenemez.
Bu konuda daha önce ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/757 Esas, 2012/241 Karar sayılı dosyası ile taraflar arasında aynı satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak görülen dava retle sonuçlanmış ve 26.12.2012 tarihinde kesinleşmiştir.
Dava konusu taşınmazın tapu kaydına göre de eldeki bu dava açılmadan önce maliki olan davalı ... tarafından 05.02.2013 tarihinde intifa hakkını üzerinde bırakarak çıplak mülkiyetini dava dışı diğer oğlu...'a sattığı anlaşılmaktadır. Açıklanan bu nedenlerle tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur.
Ancak; noterlik, hukuk güvenliğini temin etmek ve uyuşmazlıkları engellemek amacıyla işlemleri belgelendiren ve kamu hizmeti niteliğinde faaliyet yürüten bir kurumdur. ( Noterlik Kanunu md. 1.).
Bir güven kurumu olan ve yaptıkları işlerde uzman olan noter, devlet adına bir takım kamusal yetkileri de kullanmak suretiyle, belgeleri ve beyanları resmileştiren ve aksinin kanıtlanmasını güçleştiren, hatta neredeyse imkansız hale getiren, hukuki sonuçlar doğuracak belgelerin düzenlenmesi yetkisi ile donatılmıştır. Noterlerin düzenlemiş oldukları belgelere ispat gücü ve icra edilebilirlik açısından özel ve ayrıcalıklı bir konum verilmiştir. Bu kadar önemli bir işin yapılması ile yetkili kılınan noterlerin sorumluluklarının da düzenlemeye paralel olması gerekir. Noterlerin uzmanlığına inanan ve güvenen iş sahipleri, yapılan iş ve işlemlerin tam ve sağlıklı olduğu konusunda kuşku duymamalıdırlar. Bir işin yapılmamasından veya hatalı yahut eksik yapılmasından dolayı zarar doğmuşsa noterin bundan sorumlu olması doğaldır.
Noterlerin hukuki sorumluluğunu düzenleyen 1512 sayılı Noterlik Kanununun 162. Maddesine göre; " stajyer, katip ve katip adayları tarafından yapılmış olsa bile noterler, bir işin yapılmamasından veya hatalı yahut eksik yapılmasından dolayı zarar görmüş olanlara karşı sorumludurlar."
Noterlerin yaptığı işlemlerden dolayı zarar gören kişiler noterler aleyhine Maddi ve manevi tazminat davası açabilirler. Noterin bir " işi yapmaması", " hatalı yapması" veya "eksik yapması" nedeniyle oluşan her türlü zarar, maddi ve manevi tazminat davasına konu edilebilir. ( Noterlik Kanunu md. 162/1)
Noter. Birinci fıkra gereğince ödediği miktar için, işin yapılmaması, hatalı yahut eksik yapılmasına sebep olan stajyer veya noterlik personeline rücu edebilir.
Görüldüğü üzere, noterlerin hukuki sorumluluğunu düzenleyen anılan madede kusurdan söz edilmemiş olduğundan, noterlerin bu göreve ilişkin kişisel sorumlulukları, kusursuz sorumluluk esasına göre düzenlenmiştir. Anılan madde uyarınca noterlerin sorumluluğu için, noterin veya eylemlerinden sorumlu olduğu kişilerin görevleriyle ilgili bir eylemleri olmalı, bir zarar bulunmalı, zarar doğuran eylem hukuka aykırı olmalı ve zararla eylem arasında uygun illiyet bağ bulunmalıdır. Kusursuz sorumluluk şeklinde düzenlenen noterin sorumluluğu ancak zarar ile uygun nedensellik bağının kesildiğinin kanıtlanması durumunda ortadan kalkacaktır.
Tüm kusursuz sorumluluk hallerinde olduğu gibi zarar gören davacı, davalı noterin kusurunu kanıtlamak zorunda değildir. Zarar gören davacı yalnızca zararla eylem arasındaki uygun illiyet bağını kanıtlamak zorundadır.
Noterlik Kanununun 60/3 ile 84. Ve devamı maddeleri gereğince satış vaadi sözleşmesinin yasaya uygun şekilde düzenlenmesi ve ona resmi belge niteliği kazandırılması görevi notere aittir. Noterlerin yaptıkları işlerin uzmanı olduğu kabul edilir. Noterin yapacağı işler oldukça sıkı kural ve şekil şartı esasına bağlanmıştır. Noterler görevlerini yerine getirdiği sırada her türlü özen ve dikkati göstermek zorundadır. Kamu hizmeti yerine getiren noterin sorumluluğu tespit edilirken normal bir insanın göstereceği özenti davranış değil ayı işi yapan noterlik mesleğinde çalışan bir kişinin göstermesi gereken objektif davranış dikkate alınacaktır.
Somut olayda, davanın dayanağını oluşturan 12.11.2007 tarihli satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği sırada davalı noterin kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermediği; kanunun sıkı şekil şartlarına bağladığı bir sözleşmede vaat alacaklarının imzasının alınmaması nedeniyle sözleşmenin resmi şekil koşullarını taşıyan bir sözleşme niteliğini kazanamadığı, davacıların bu nedenle satış vaadine konu taşınmazın mülkiyetini edinemedikleri ve zarara ugradıkları, davalı noterin daha üst düzeyde dikkat ve özen göstermesi gerekirken, aksine bu dikkat ve özeni göstermeme eylemi ile zarar arasında illiyet bağını kesen herhangi bir nedenin bulunmadığı sabit olduğuna göre, noterin sorumlu olduğu açıktır.
Değinilen tüm bu yönler gözetilerek, davalı noter ...'ün de davacıların zararından müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunun kabulü ile onun hakkındaki davanın da kabulüne karar vermek gerekirken, aksine ve yanılgılı görüş ve düşünceler ile davalı ... yönünden alacak davasının reddine karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. Bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin tüm, davacılar vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2. Bentte yazılı nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 30.11.2017 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle, kararın onanması görüşünde olduğumuzdan, sayın çoğunluğun bozma görüşüne katılamıyoruz.
Full & Egal Universal Law Academy