MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.12.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 09.12.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili ile davalı ... vekili taraflarından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı taktirde tazminat isteğine ilişkindir.
Davacılar vekili; dava konusu 733 ada, 5 parsel sayılı taşınmazın 1/2 hissesinin bir kısım davalıların miras bırakanı Dursun Yazıcı, 11007/24202 hissesinin ise davalılardan ... adına kayıtlı olduğunu, müvekkillerinin davalılardan harici satış sözleşmeleriyle bedelini ödemek suretiyle taşınmazın belirli bölümlerini satın alarak taşınmaz üzerine malik sıfatıyla ve tüm yapı masraflarını kendileri karşılayarak iyiniyetle inşaat yaptıklarını, müvekkillerinin taşınmazı satın aldıkları tarihte tapudan hisse satışının mümkün olmaması ve noterlikçe satış vaadi sözleşmesi yapılamadığından ileride mülkiyetin kendilerine geçeceği inancı ile hareket ettiklerini, ayrıca tapu maliklerinin bilgisi ve rızası dahilinde belediyeye müracaat ederek kendi adlarına emlak kayıtlarını da yaptırdıklarını, inşaatın yapımı süresince ve inşaatın tamamlanmasından günümüze kadar davalılar tarafından her hangi bir müdahalenin olmadığını, davalıların şifahi olarak müvekkillerin haklılığını ikrar etmelerine rağmen tapu kayıtları üzerinden resmi satış yapılamaması nedeniyle hisse devri yapamadıklarını ileri sürerek; 733 ada, 5 parsel sayılı taşınmaz üzerinde müvekkillerinin kendi malzemeleri ile iyi niyetle inşa etmiş oldukları yapıların keşifte tespit edilecek olan kullanıma uygun gelen arsa payı oranında hisselerin davalıların tapularından iptali ile müvekkillerinin adlarına ayrı ayrı
2015/7330 - 2017/442 -2-
tescili; tescil talebinin reddi halinde ise, davalıların sebepsiz zenginleşmesinden dolayı arsa bedeli olarak ödenmiş olan meblağların dava tarihine göre güncellenmiş değeri ile binaların malzeme değerine karşılık gelmek üzere tazminat isteğinde bulunmuştur.
Bir kısım davalılar vekili; müvekkillerinin, dava konusu taşınmazın 1/2 hissesinin maliki Dursun Yazıcı'nın mirasçıları olduğunu, davacılardan Nedim, Abdullah, Fikri ve Nejmettin ile müvekkillerinin murisi Dursun Yazıcı arasında yapıldığı iddia edilen satışın resmi şekil koşuluna uyulmadığından geçersiz olduğu gibi, talebin BK'nın 125. maddesi uyarınca zamanaşımına uğradığını, davacıların tescil talebinin yasal koşullarının oluşmadığını, yapı değerlerinin taşınmazın kıymetinden fazla olmadığını ve mevcut yapıların da imar mevzuatına aykırı olması sebebiyle ekonomik değerlerinin bulunmadığını, ayrıca 3194 sayılı Yasanın 18/son maddesi uyarınca davacıların istemlerinin ifasının imkansız olduğunu; davacıların terditli olarak talep ettikleri sebepsiz zenginleşme nedeniyle satış bedellerine yönelik istemlerinin de zamanaşımına uğradığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Davalı ... vekili; davacıların tescil istemleriyle terditli tazminat taleplerinin zamanaşımına uğradığını, davacı ... yönünden tüm paydaşların rızası olmadığından temliken tescil talebinin dinlenemeyeceğini, diğer davacılar bakımından ise, iyiniyetli olmadıkları gibi, aksi kabul edilse bile açık itiraza rağmen ruhsatsız şekilde 4-5 katlı binalar yaptıklarını, bu duruma da muvafakatlerinin bulunmadığını, taşınmazın değerinin yapı değerlerinden fazla olduğunu, davacılardan Nejmettin'e verilmiş bir muvafakatname de bulunmadığını beyan ederek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Dahili davalı ...; dava konusu taşınmazda kendisinin de binalı olarak belli bir bölümü haricen satın aldığını ve sonrasında hükmen paydaş hale geldiğini, davacıların da iyiniyetli olduklarını, davacıların davalarında haklı olup, davalarının kabulü gerektiğini beyan etmiş; diğer dahili davalılar, davaya cevap vermemişlerdir.
Mahkemece; "davacıların, tapu malikleri davalı ... ve bir kısım davalıların murisi Dursun'dan, tapu maliklerince yapılan özel parselasyon ile bir kısım hisseleri, harici satış sözleşmesi ile hisse tapusu tapu maliklerine verildiğinde tapularını almak inancı ile satın aldıkları, sözleşme gereğince davacıların edimini yerine getirerek satış bedellerini ödedikleri, davalı ...'nin dava konusu taşınmazda bir kısım hisselerini dahili davalılara ve dava dışı kişilere haricen satarak bu kişiler tarafından açılan tapu iptali davasında davayı kabul ederek bu alıcılara hükmen tescil imkanı sağlandığı, davalıların,
2015/7330 - 2017/442 -3-
davacıların taşınmazı kullanmaları nedeniyle hiç bir yasal girişimde de bulunmadıkları, davacıların dava konusu taşınmazdaki hisseleri, tapu malikleri tarafından hisse tapuları verilme imkanı bir şekilde oluştuğunda tapudan devir alacakları inancıyla haricen satın aldıkları, davalıların edimini yerine getirmemesinin hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğu" gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü birkısım davalılar vekili ve davalı ... vekili temyiz etmiştir.
Türk Medeni Kanununun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir. Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
2015/7330 - 2017/442 -4-
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olayda; dava konusu 733 ada 5 parsel sayılı taşınmazın müşterek mülkiyet hükümlerine tabi olarak 12101,00 m2 miktarlı, tarla ve kargir ev niteliğiyle kayıtlı olup, bir kısım davalıların miras bırakanı Dursun Yazıcı'nın 19.12.1961 tarihinde 1/2 pay maliki olduğu, davalı ...'nın ise 11007/12101 payının bulunduğu, diğer dahili davalıların hükmen tescil suretiyle taşınmazda paydaş hale geldikleri; davacılardan ...'ın da 21.01.2011 tarihinde dava dışı üçüncü kişiden alım suretiyle kayden paydaş
olduğu görülmektedir. Öte yandan; mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi heyeti raporuyla davacılara ait binaların ifrazlarının mümkün bulunmadığı bildirilmiştir.
Davacılar, dava konusu taşınmazda özel parselasyon yapıldığını ve özel parsellerden bazılarını haricen satın alarak iyiniyetle bina yaptıklarını ileri sürerek eldeki davayı açmışlar ve öncelikle taşınmazda paydaş kılınmalarını, mümkün olmazsa tazminat istemişlerdir.
Hemen belirtilmelidir ki, TMK.'nun 724. maddesinde öngörülen koşulların oluştuğunun kabulü halinde, iyiniyetle yapılan bölümün ifrazı suretiyle tescile hükmedilmesi gerektiği açıktır. Farklı bir ifadeyle, anılan yasal düzenlemeye dayalı olarak çekişmeli taşınmazda paydaş kılınma olanağı yoktur. Kaldı ki, anılan husus madde hükmünün özüne de aykırıdır.
Diğer taraftan, davacıların yapılandıkları bölümlerin ana taşınmazdan ifrazlarının mümkün olmadığı da belirlenmiştir.
O halde, yukarıda değinilen ilkeler ışığında somut olay değerlendirildiğinde, davacılar yararına TMK'nun 724. maddesi uyarınca temliken tescil koşullarının oluştuğundan sözedilemez.
Hal böyle olunca, davacıların temliken tescil taleplerinin reddi ile ikinci kademedeki tazminat istemleri hakkında bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, birkısım davalılar vekili ve davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23.01.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy