MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 01.03.2016 gün ve 2015/14762 Esas - 2016/2545 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, davacının paydaşı olduğu 2460 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşı ile davalı arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan dava ile dava konusu payın davalı adına hükmen tescil edildiğini, diğer payları da satış yoluyla edindiğini, bildirim yapılmadığını ileri sürerek önalım nedeniyle dava konusu payların adına tescilini istemiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, hak düşürücü sürenin geçtiğini, fiili taksim bulunduğunu, bir kısım payları takas ile edindiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, hak düşürücü süre geçtiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilinin temyiz talebi üzerine hükmün, Dairemizin 01.03.2016 tarih, 2015/14762 Esas, 2016/2545 Karar sayılı ilamıyla bozulmasına karar verilmiştir.
Davalı vekili, karar düzeltme talebinde bulunmuştur.
Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Ayni hakların doğumu için tescil zorunludur. Yenilik doğurucu bir mahiyeti bulunan tescil yapılmadıkça ayni hak, tasarruf edilebilir nitelik taşımayacağı gibi aleniyet de kazanamaz.
TMK'nın 705/1 maddesi gereğince "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur."
TMK'nın 705/2 maddesi gereğince de; miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır."
TMK'nın 1022/2 maddesinde tescilin etkisinin yevmiye defterine kayıt tarihinde başlayacağı açıklanmıştır. Bu şekilde mülkiyet hakkı tescil edilmesi halinde aleniyet kazanarak herkese karşı ileri sürülebilir bir duruma gelir.
“…Hemen belirtmek gerekir ki, Türk Hukuku’nda, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için prensip olarak tescil şart kılınmıştır. Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile olur.
Öte yandan, Türk Hukukunda tescil ilkesi mutlak değildir. Bazı hukuki sebeplerin varlığı halinde tescil yapılmadan önce de taşınmaz mülkiyeti devredilmiş ve kazanılmış olur. Ancak, tescil prensibinin istisnasından söz edebilmek için bu istisnanın mutlaka kanun tarafından öngörülmüş olması gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin tescile dayanmayan kazanımı hallerinin neler olduğu, TMK’nın 705/2 maddesi ile aynı Kanunun 54, 105 ve 599 maddelerinde, kısmen de mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 151. maddesinde gösterilmiştir. TMK’nın 705/2. maddesi gereğince; “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”
Türk Medeni Kanununun 705/1 maddesi gereğince miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hallerinde mülkiyet, tescilden önce kazanılır. Bu durumda taşınmaz, tescil ya da şerh edilmiş olan bütün yükleriyle birlikte yeni malike geçer. İyiniyetli olması şartıyla tescilsiz kazanımda bulunan kişiye karşı, kütükten anlaşılmayan bir hak ileri sürülemez, yani TMK m.1023 hükmü bu kişi hakkında da uygulanır. Mülkiyeti tescilsiz olarak kazanan kişi, tescilden önce de bir malikin sahip olduğu bütün hak ve yetkilerden yararlanır fakat bu hak ve yetkiler mülkiyet hakkı tapuya tescil edilmedikçe iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez, çünkü henüz açıklık kazanmış değillerdir. Bu sebepledir ki bu kişinin, tescilsiz kazanmış olduğu mülkiyet hakkını vakit geçirmeden hemen tescil ettirmesinde büyük yarar vardır. Sonradan yapılan tescilin sadece bildirici mahiyeti vardır (..., Türk Eşya Hukuku, Aynî Haklar, İkinci Kitap, Mülkiyet, İkinci Bası, Sevinç Matbaası, Ankara, 1973, s.121-122).
Bununla birlikte, tescile dayanmayan kazanımlarda tescil yapılmadığı sürece tasarruf işlemleri yapılamaz, çünkü taşınmazı tescilsiz iktisap eden kişi, tapu kütüğünde malik olarak gözükmemektedir.
Nitekim bu husus Türk Medeni Kanununun 705/2 maddesinde "ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır" şeklinde ifade edilmiştir.
Somut uyuşmazlıkta, 2460 parsel sayılı taşınmazdaki çekişme konusu payın mülkiyeti 02.11.2011 günü kesinleşen .... .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/556 Esas, 2010/563 Karar sayılı ilamı ile kazanılmıştır. Anılan hükmün infazı ise 12.12.2011 tarihinde yapılarak pay davalı adına tescil edilmiştir.
Davaya konu olayda davalı, davacının taraf olmadığı bir hüküm ile dava konusu taşınmazda bir pay edinmiştir. Davalı, hükmün kesinleştiği tarihte mülkiyet hakkını kazanmış ise de bu pay üzerindeki tasarruf hakkını tescil ile elde etmiştir. Mülkiyet hakkını tescilden önce kazanan tarafın tasarruf hakkını ancak tescil ile elde edebildiği durumda davacının taraf olmadığı kararın kesinleştiğini bilmesi ve bu duruma göre önalım hakkını kullanılmasının beklenilmesi TMK'nın 1020. maddesinde düzenlenen "Tapu sicilinin açıklığı" ilkesine de aykırıdır. Kaldı ki, tescile ilişkin kararlar ifaya mahkumiyet hükmü içermeyip, yenilik doğurucu bir niteliği bulunması nedeniyle tescil hakkı kazanan tarafından her zaman infaz ettirilebilir. Bu durumda TMK'nın 733/son maddesinde önalım için belirlenen sürelerin dolmasından sonra hükmün infazının yapılması hakkın kötüye kullanılmasına yol açabilecektir.
Ayrıca, TMK'nın 732. maddesi gereğince önalım hakkı payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup bu hakkın kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin kurulması yeterli değildir. Satış, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanır. Davacı, dava konusu payın davalı adına tescil edildiği 12.12.2011 tarihinden sonra 11.12.2013 günü bu davayı açtığından TMK'nın 733/son maddesinde açıklanan iki yıllık hak düşürücü süre geçmiş değildir.
Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilerek işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiştir.
Bozma ilamı yazılırken maddi hata yapıldığı anlaşıldığından, dosyayla ilgisi olmayan bölümün çıkarılarak yukarıdaki sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Dairemizin 01.03.2016 tarih, 2015/14762 Esas, 2016/2545 Karar sayılı bozma ilamının KALDIRILMASINA, hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, istek halinde karar düzeltme harcının yatırana iadesine, 24.04.2017 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
(Muhalif) (Muhalif)
-KARŞI OY YAZISI-
Uyuşmazlık; cebri tescil davası sonucu iktisap edilen pay hakkında kullanılan önalım hakkı bakımından, TMK'nın 733/son maddesinde öngörülen
hak düşürücü sürenin başlangıç tarihinin, tescil ilamının kesinleşme tarihi mi, yoksa anılan ilamın tapuya tescil tarihi mi olduğu noktasında toplanmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki; 4721 sayılı Yasa ile yürürlükten kaldırılan 743 sayılı Türk Medeni Kanununda önalım (şuf'a) hakkı, 658 ve 659. maddelerinde düzenlenmiş ve 658. maddenin son fıkrasında "şefiin satıma ıtttılaı gününden itibaren bir ay ve herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren on sene geçmekle şuf'a hakkı sâkıt olur" hükmüyle 1 ay ve 10 yıllık hak düşürücü süreler öngörülmüş, 26.12.1951 günlü ve 1/6 sayılı "Medeni Yasanın 658. maddesinin son fıkrasındaki bir aylık süre gibi, on yıllık sürenin de yasal önalıma uygulanması gerekir. On yıllık süre, önalımlının (meşfuun) satış gününden başlar. Bu sürenin başlangıcı, payın satış tarihidir" biçimindeki İçtihadı Birleştirme Kararı ile anılan hak düşürücü sürelerin yasal önalım hakkının kullanılmasında da uygulanacağı ve azami hak düşürücü sürenin başlangıcının payın satış tarihi olduğu kabul edilmiş ve bu şekilde uygulama yapılırken 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda da, yasal önalım hakkıyla ilgili hükümlere 732, 733 ve 734. maddelerinde yer verilerek, 733. maddenin son fıkrasında "önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer" hükmüyle hak düşürücü süreler ile başlangıçları belirlenmiştir.
Öte yandan; 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705/1 maddesinde taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağı vurgulandıktan sonra anılan maddenin 2. fıkrasında tescilsiz iktisap halleri ve malikin tasarruf hakkı ile ilgili "miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır" şeklinde düzenleme getirilmiştir.
Anılan yasal düzenlemeler doğrultusunda Yargıtayın istikrar kazanan emsal içtihatları da; "önalım hakkının, payın üçüncü kişiye satılması halinde kullanılabileceği, mülga 743 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda öngörülen azami (mülga 743 sayılı Yasada 10 yıl, halen yürürlükte olan 4721 sayılı Yasada 2 yıl) hak düşürücü sürenin satış tarihinden başlayacağı; satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak açılan tescil davası sonucu pay iktisabının da bir nevi satış olup, mahkeme ilamının satış akdi yerini aldığı; tescil ilamının kesinleşmesi ile mülkiyet hakkı iktisap edildiğinden şuf'a hakkının bu tarihte doğduğu ve azami hak düşürücü sürenin başlangıcının tescil ilamının kesinleşme tarihi olduğu" yönündedir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun; "Satışa ıttıla satış vaadi değil, tescile dair ilamın kesinleşmesi tarihidir.(06.05.1979-672/477)", "Yasada sürenin ay olarak belirtilmesi halinde bunun hesabında başlangıç ve bitimine ilişkin düzenleme usulün 161/2. maddesi hükmüdür. Şuf'adaki sürelerde buna göre hesaplanmalıdır.(05.12.1990-544/612)"; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin; "Tapu sicil muhafızlığının cevabı yazısında satış aktinin 26.05.1959 tarihinde yapıldığı ve resmi satış senedinin ilgililerden biribinin ikametgahında tanzim edildiği kütüğe tescil ise 27.07.1959 tarihinde edildiği yazılıdır. Şuf'a hakkı, tapu sicil muhafızı huzurunda resmi satış aktinin yapıldığı tarihte doğar. (20.02.1962-57/1476)", "Mahkeme ilamı ile tesciline karar verilen gayrımenkul hissesi hakkında tapuda tesciline lüzum olmadan şuf'a cereyan eder. Tescil kararının kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde dava açılmadığı anlaşıldığından reddi gerekir.(10.07.1962- 3628/4814)", "Tapulama Mahkemesi kararı kesinleştikten sonra 1 ay içinde şuf'a davasının açılması lazımdır. (15.05.1965-1610/2202)", "Medeni Kanunun 633. maddesine göre ayni hak mahkeme ilamıyla intikal etmiş olduğu cihetle şuf'a hakkı tescil istemi ile doğar. Bu itibarla tapuya yapılan tescil hak düşürücü sürenin başlangıcı değildir. (30.05.1972-1484/2110)", "Satış vaadi sözleşmesi sonucu açılan tescil davası ile pay iktisabı da bir nevi satıştır. Mahkeme ilamı satış akdi yerini almaktadır. Tescile ilişkin kararın kesinleşme tarihine göre dava süresi dikkate alınır.(15.01.1986-11822/32)", "Davalı şuf'alı payı kesinleşen cebri tescil davası sonucu iktisap etmiştir. Mülkiyet hakkı cebri tescil ilamının kesinleşmesi tarihinde davalıya geçtiğinden şuf'a hakkı bu tarihten itibaren doğmuştur. (17.12.1986-12701/14545)", "Davalı payı mahkeme ilamı ile iktisap ettiğinden, hükme göre tapuda tescil yapılmasından evvel malik olmuştur. Bu tarihten itibaren intikalin öğrenildiği günü takiben bir ay ve her halde intikalden itibaren engeç on sene içerisinde şuf'a hakkını kullanılması gerekir. (21.04.1993-4653/4852)", "Şuf'alı pay cebri tescil davası sonucu iktisap edilmiştir. Mülkiyet hakkının kazanılması için tapuya tescil zorunluluğu yoktur. Dava tescil ilamının kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde açıldığına göre süresindedir. (07.07.1994-7426/7710)", "Dava cebri tescil davasının kesinleşmesinden sonra ve bir aylık hak düşürücü sürenin geçirilmesinden sonra açıldığı anlaşıldığından reddi gerekir.(06.06.1995-5559/5754)", "Müşterek pay satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak açılan dava sonucunda edinilmişse buna ilişkin kararın kesinleştiğinin öğrenilmesi tarihi bir aylık hak düşürücü sürenin başladığı tarihtir.(15.03.1999-2282/2226)" şeklinde somut olaya emsal içtihatları mevcuttur.) sözkonusu olacağından, diğer paydaş konumundaki davacıların önalım haklarının bulunmadığı gözetilerek yasa ve içtihatlara uygun karar verildiği düşüncesiyle, davalının karar düzeltme isteğinin kabulü ile yerel mahkeme kararının onanması görüşüyle sayın çoğunluğun kararına iştirak edemiyoruz.
Full & Egal Universal Law Academy