MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 16.07.2013 ve 15.08.2013 günlerinde verilen dilekçelerle elatmanın önlenmesi, kal; karşı davada tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine, karşı davanın kabulüne dair verilen 17.09.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı- kaşı davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Asıl dava elatmanın önlenmesi, kal; karşı dava haricen yapılan trampa işlemine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa TMK’nın 724. maddesine dayalı temliken tescil isteğine ilişkindir.
Davacı-karşı davalı vekili, maliki olduğu 308 parsel sayılı taşınmaza davalıların ev, ahır ve samanlık yapmak suretiyle müdahalede bulunduklarını ileri sürerek vaki elatmanın önlenmesine ve binaların kal’ine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı-karşı davacı ... vekili, dava konusu 308 parsel sayılı taşınmaz her ne kadar davacı-karşı davalı adına tapuda kayıtlı olsa da 1987 yılından bu yana aralıksız ve nizasız malik sıfatıyla müvekkili tarafından kullanılmakta olduğunu, baraj yapımı esnasında tarafların mensubu olduğu ... Köyü’nün yerleşim yeri ve konutlarının kamulaştırıldığını, 1987 yılında tüm köy halkının baraja yakın bir mevkiye taşınarak yeni bir köy kurmak zorunda kaldıklarını, tapuda herhangi bir işlem yapmaksızın köy halkının ev yapmak için birbirlerine taşınmazlarından yer verdiklerini, arazilerini trampa ettiklerini, bu bağlamda dava dışı ... adına kayıtlı 256 parsel sayılı taşınmazından müvekkili ...’ye yer verdiğini, müvekkilinin de aldığı bu yeri davacı-karşı davalının dava ettiği 308 parsel sayılı taşınmaz ile trampa ettiğini, davacı-karşı davalının bu 256 parseldeki yeri kullanmaya başladığını, müvekkilinin de 308 parsel sayılı taşınmaz üzerine 1988 yılında ev ve ahır yaptığını, ağaç diktiğini, bugüne kadar taşınmazların bu şekilde kullanıldığını ileri sürerek öncelikler tapu dışı trampa gereğince 308 parsel sayılı taşınmazın davacı-karşı davalı adına olan tapu kaydının iptaliyle müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline; bunun mümkün olmaması halinde TMK’nın 724. maddesi gereğinde temliken tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın 1988 yılında haricen trampa edilerek kullanımının davalı-karşı davacı ...’e bırakıldığı gerekçesiyle asıl davanın reddine, karşı davanın kabulü ile 308 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptaline, fen bilirkişilerinin 15.06.2015 tarihli raporu ve krokisinde B harfi ile gösterilen kırmızı taralı 1300,84 m2 yüzölçümündeki kısmın bu parselden ifrazı ile adanın son parsel numarası verilmek suretiyle tarla, ev, ahır niteliği ile davalı-karşı davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, geriye kalan kısmın 7619,16m2 olarak tespit gibi tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davacı-karşı davalı vekili temyiz etmiştir.
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olaya gelince; davalı-karşı davalı ..., kendisine ait olmayan, dava dışı ...’tan haricen devraldığı yeri davacıyla trampa ettiklerini, davacı-karşı davalının 308 parsel sayılı taşınmazının bir bölümünü haricen kendisine verdiğini savunmuş olduğundan trampa işlemine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde temliken tescil isteğinde bulunmuştur.
Trampa, tapuda resmen yapıldığı takdirde geçerlidir. Davalının iyiniyetli olduğu da gözetilerek yukarıda değinilen ilkelere göre araştırma ve inceleme yapılmalı, temliken tescil koşullarının davalı yararına oluşup oluşmadığı araştırılmalı, ondan sonra işin esasına yönelik karar verilmelidir.
Ayrıca karar tarihinden sonra dava konusu 308 parsel sayılı taşınmazın 3402 sayılı yasanın 22/A maddesi uyarınca yenilemeye tabi tutulduğu ve tapu kaydının kapatıldığı UYAP üzerinden yapılan incelemede anlaşıldığından gittiği parselin tapu kaydının getirtilmeli ve yeni durumun gözetilmek suretiyle karar verilmelidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.01.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy