MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 07.05.2013 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 04.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 12.12.2017 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekilleri Av. ... ve Av. ... ile karşı taraftan davalı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KA R A R
Davacı vekili 07.05.2013 tarihli dilekçesi ile; 486 ada 142 sayılı parsel sayılı taşınmazda davacının birden fazla payın maliki olduğunu, 22/09/2011 tarihli işlem ile 213.000 TL bedelle toplam 972/29160 payın davalı tarafca satın alındığını; ayrıca, 28/03/2012 tarihli işlemin ise satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tescil davası sonunda oluşan ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.01.2005 tarih, 2003/179 Esas, 2005/9 Karar sayılı ilamına dayandığını ileri sürerek önalım hakkına dayalı tapu iptali, tescil isteminde bulunmuştur.
Davalı ..., vekili 486 ada 142 parselde 972/ 29160 payı müvekkilinin satın aldığı 22.09.2011 tarihinde aynı parselde 2699/29160 payı da olduğunu, satış tarihinde pay sahibi bulunan müvekkiline karşı önalım davası açılamayacağını, 486 ada 142 parselde dava konusu 417/29160 payı ise 2003/179-2005/9 E.K sayılı ve 26.01.2005 tarihli ve 14.H.D.den 30.01.2006 tarihinde kesinleşen hükmen tescil kararı ile edindiğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece 29/05/2015 tarihinde yapılan keşif sonucu düzenlenen 09.06.2015 tarihli rapor ve 15.09.2015 tarihli ek rapor gereğince aradan geçen uzun zaman yönünden rayiç değerin hükme esas alınması gerektiği, bilirkişilerce belirlenen 417/29160 pay yönünden 296.947,50 TL, 972/29160 pay yönünden 691.482,82 TL önalım bedelinin depo edilmesi gerektiği için verilen kesin süreye rağmen depo kararının yerine getirilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
TMK'nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.
Somut olaya gelince;
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre özellikle TMK 705 maddesi gereğince mülkiyet tescille geçmiş olup tapuda 28.03.2012 tarihinde 2046 yevmiye no'lu işlemle mahkeme hükmü infaz edilmekle önalım süresi başlayacağından dava süresinde açılmıştır. Satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra taşınmazın değerinde meydana gelen objektif olayların yarattığı kıymet değişikliklerinin, önalım davalarında davayı açan paydaşın ödeme borcuna yansıtılması gerekir. Özellikle, satış tarihinden uzunca bir süre geçtikten sonra açılan önalım davalarında, davacı paydaşın ekonomik ve objektif nedenlerle değişmiş yeni bedeli ödemeksizin, tapuda gösterilen bedelle payın tescilini istemesi Medeni Kanunun 2. maddesinde belirtilen objektif iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz. Bu itibarla önalım hakkının kullanılması nedeniyle önalım hakkı sahibi alıcının, bedele ilişkin yükümlülüğü, önalım hakkının kullanıldığı dava tarihindeki değeri olmalıdır. Bu nedenle mahkemenin, davalı adına 28.03.2012 tarihinde tescil edilen 417/29160 payın, keşif raporunda belirlenen dava tarihindeki değeri olan 296.947,50 TL'nin tapu harç ve giderleri ile birlikte depo edilmesine yönelik kararı doğru olup, buna ilişkin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Ancak; dava konusu 972/29160 pay yönünden temyiz itirazlarına gelince, kural olarak kişi kendi muvazaasına dayanamayacağından davalının taşınmazı resmi senedin üzerindeki bir bedel ile satın aldığı iddiası dinlenemeyeceğinden dava konusu taşınmazdaki payın davalı tarafından satın alınmasına dair resmi senette belirlenen 213.000 TL satış bedeli ile alıcı payına düşen tapu harç ve masraflarının birlikte depo ettirilerek davalıya ödenmesine karar verilmesi gerekir. Yazılı şekilde taşınmazın keşif sonucu belirlenen bedelinin depo ettirilmesi doğru değildir.
Yukarıda değinilen biçimde belirlenen önalım bedelleri depo ettirilmek üzere davacıya mehil verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenle davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bent uyarınca davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 1480 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 12.12.2017 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Eldeki dava bakımından öncelikle irdelenmesi gereken husus; cebri tescil davası sonucu iktisap edilen pay hakkında kullanılan önalım hakkı bakımından, TMK'nin 733/son maddesinde öngörülen hak düşürücü sürenin başlangıç tarihinin, tescil ilamının kesinleşme tarihi mi, yoksa anılan ilamın tapuya tescil tarihi mi olduğu, farklı bir ifadeyle davanın süresinde açılıp açılmadığı hususudur.
Hemen belirtilmelidir ki; 4721 Sayılı Yasa ile yürürlükten kaldırılan 743 sayılı Türk Medeni Kanununda önalım (şuf'a) hakkı, 658 ve 659. maddelerinde düzenlenmiş ve 658. maddenin son fıkrasında "şefiin satıma ıtttılaı gününden itibaren bir ay ve herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren on sene geçmekle şuf'a hakkı sâkıt olur" hükmüyle 1 ay ve 10 yıllık hak düşürücü süreler öngörülmüş, 26.12.1951 günlü ve 1/6 sayılı "Medeni Yasanın 658. maddesinin son fıkrasındaki bir aylık süre gibi, on yıllık sürenin de yasal önalıma uygulanması gerekir. On yıllık süre, önalımlının (meşfuun) satış gününden başlar. Bu sürenin başlangıcı, payın satış tarihidir" biçimindeki İçtihadı Birleştirme Kararı ile anılan hak düşürücü sürelerin yasal önalım hakkının kullanılmasında da uygulanacağı ve azami hak düşürücü sürenin başlangıcının payın satış tarihi olduğu kabul edilmiş ve bu şekilde uygulama yapılırken 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda da, yasal önalım hakkıyla ilgili hükümlere 732, 733 ve 734. maddelerinde yer verilerek, 733. maddenin son fıkrasında "önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer" hükmüyle hak düşürücü süreler ile başlangıçları belirlenmiştir.
Öte yandan; 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705/1 maddesinde taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağı vurgulandıktan sonra anılan maddenin 2. fıkrasında tescilsiz iktisap halleri ve malikin tasarruf hakkı ile ilgili "miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır" şeklinde düzenleme getirilmiştir.
Anılan yasal düzenlemeler doğrultusunda Yargıtayın istikrar kazanan emsal içtihatları da; "önalım hakkının, payın üçüncü kişiye satılması halinde kullanılabileceği, mülga 743 Sayılı Kanun ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda öngörülen azami (mülga 743 Sayılı Yasada 10 yıl, halen yürürlükte olan 4721 Sayılı Yasada 2 yıl) hak düşürücü sürenin satış tarihinden başlayacağı; satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak açılan tescil davası sonucu pay iktisabının da bir nevi satış olup, mahkeme ilamının satış akdi yerini aldığı; tescil ilamının kesinleşmesi ile mülkiyet hakkı iktisap edildiğinden şuf'a hakkının bu tarihte doğduğu ve azami hak düşürücü sürenin başlangıcının tescil ilamının kesinleşme tarihi olduğu" yönündedir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun; "Satışa ıttıla satış vaadi değil, tescile dair ilamın kesinleşmesi tarihidir.(06.05.1979-672/477)", "Yasada sürenin ay olarak belirtilmesi halinde bunun hesabında başlangıç ve bitimine ilişkin düzenleme usulün 161/2. maddesi hükmüdür. Şuf'adaki sürelerde buna göre hesaplanmalıdır.(05.12.1990-544/612)"; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin; "Tapu sicil muhafızlığının cevabı yazısında satış aktinin 26.05.1959 tarihinde yapıldığı ve resmi satış senedinin ilgililerden biribinin ikametgahında tanzim edildiği kütüğe tescil ise 27.07.1959 tarihinde edildiği yazılıdır. Şuf'a hakkı, tapu sicil muhafızı huzurunda resmi satış aktinin yapıldığı tarihte doğar.(20.02.1962-57/1476)", "Mahkeme ilamı ile tesciline karar verilen gayrımenkul hissesi hakkında tapuda tesciline lüzum olmadan şuf'a cereyan eder. Tescil kararının kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde dava açılmadığı anlaşıldığından reddi gerekir.(10.07.1962- 3628/4814)", "Tapulama Mahkemesi kararı kesinleştikten sonra 1 ay içinde şuf'a davasının açılması lazımdır.(15.05.1965-1610/2202)", "Medeni Kanunun 633. maddesine göre ayni hak mahkeme ilamıyla intikal etmiş olduğu cihetle şuf'a hakkı tescil istemi ile doğar. Bu itibarla tapuya yapılan tescil hak düşürücü sürenin başlangıcı değildir. (30.05.1972-1484/2110)", "Satış vaadi sözleşmesi sonucu açılan tescil davası ile pay iktisabı da bir nevi satıştır. Mahkeme ilamı satış akdi yerini almaktadır. Tescile ilişkin kararın kesinleşme tarihine göre dava süresi dikkate alınır.(15.01.1986-11822/32)", "Davalı şuf'alı payı kesinleşen cebri tescil davası sonucu iktisap etmiştir. Mülkiyet hakkı cebri tescil ilamının kesinleşmesi tarihinde davalıya geçtiğinden şuf'a hakkı bu tarihten itibaren doğmuştur.(17.12.1986-12701/14545)", "Davalı payı mahkeme ilamı ile iktisap ettiğinden, hükme göre tapuda tescil yapılmasından evvel malik olmuştur. Bu tarihten itibaren intikalin öğrenildiği günü takiben bir ay ve her halde intikalden itibaren engeç on sene içerisinde şuf'a hakkını kullanılması gerekir.(21.04.1993-4653/4852)", "Şuf'alı pay cebri tescil davası sonucu iktisap edilmiştir. Mülkiyet hakkının kazanılması için tapuya tescil zorunluluğu yoktur. Dava tescil ilamının kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde açıldığına göre süresindedir.(07.07.1994-7426/7710)", "Dava cebri tescil davasının kesinleşmesinden sonra ve bir aylık hak düşürücü sürenin geçirilmesinden sonra açıldığı anlaşıldığından reddi gerekir.(06.06.1995-5559/5754)", "Müşterek pay satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak açılan dava sonucunda edinilmişse buna ilişkin kararın kesinleştiğinin öğrenilmesi tarihi bir aylık hak düşürücü sürenin başladığı tarihtir.(15.03.1999-2282/2226)" şeklinde somut olaya emsal içtihatları mevcuttur.) sözkonusu olacağından, diğer paydaş konumundaki davacının önalım hakkının bulunmadığı açıktır.
Hal böyle olunca; dava konusu 417/29160 pay bakımından davanın hak düşürücü süre nedeniyle reddine, diğer çekişmeli 972/29160 pay bakımından da paydaşın paydaşa temlikinde önalım hakkının sözkonusu olmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, mahkemece anılan çekişmeye konu payların dava tarihi itibariyle belirlenen gerçek değerlerinin verilen kesin süre içerisinde mahkeme veznesine depo edilmediğinden bahisle davanın reddine hükmedilmesinin doğru olmadığı ve hükmün bu nedenlerle bozulması görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma kararına sonuç olarak katılmakla beraber, bozma kararının gerekçesi itibariyle iştirak edemiyorum.
Full & Egal Universal Law Academy