MAHKEMESİ:Tüketici Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 30.12.2003 gününde verilen dilekçe ile yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 29.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, davalılardan ...'un arsa sahibi olduğunu, yüklenici ... ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, yüklenicinin bu sözleşme gereğince kendisine isabet eden ikinci kat 7 numaralı bağımsız bölümün 05.03.1999 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle davacıya sattığını belirterek 166 ada 7 parsel, ikinci kat 7 numaralı bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini dava ve talep etmiştir.
Davalı arsa maliki ..., davacı ile yüklenici arasında yapılan temlik sözleşmesinin tarafı olmadığını ve davacının daha önce aynı gerekçe ile açmış olduğu davanın reddedilerek kesinleştiğini savunmuştur.
Davalı yüklenici ..., davacının temlik sözleşmesi uyarınca ödemesi gereken bir kısım borcunu ödemediğini, edimleri arasında iskan (oturma) ruhsatı alma yükümlülüğü de bulunduğu halde iskan ruhsatının alınmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, 5.850.000,00TL depo ettirilmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmün davalı ... vekili tarafından temyizi üzerine Dairemizin 21.06.2005 tarihli, 2005/3714 Esas - 6112 sayılı Kararıyla Tüketici Mahkemesinin görevli olduğu belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, iskan (oturma) ruhsatı alma gideri olarak belediye tarafından bildirilen 307.78TL depo ettirilmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmün davalılar vekili tarafından temyizi üzerine Dairemizin 06.12.2011 tarihli, 2011/4727 Esas - 2011/14965 sayılı Kararıyla "...mahkemece yapılması gereken iş; teknik bilirkişiler aracılığı ile mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapmak, 20.12.1994 tarihli eser sözleşmesi uyarınca inşaatın getirilen fiziki seviyesini saptamak, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor almak, eksik iş varsa bu işlerin bedelini saptamak, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunan inşaat ile ilgili olarak ödenmesi gerekli belediye hissesi, SSK primleri, Maliyeye yapılacak ödemeler ve sair ödemelerin bulunup bulunmadığı Belediye, SSK ve Maliyeden ile yazışma yapılarak saptamak, ayrıca davalı yüklenici 05.03.1999 tarihli temlik sözleşmesi uyarınca davacının ödemesi gerekli bedelin bir kısmını ödemediğini savunduğundan ve anılan sözleşme uyarınca da satış bedelinin taksitler halinde ödeneceği öngörüldüğünden bu konuda taraf delillerini değerlendirerek temlik sözleşmesi uyarıca ödemesi gereken bedelin tamamının ödenip ödemediğini araştırmak, ödenmeyen kısım varsa bunun dava tarihindeki güncel değerini bilirkişiler aracılığı ile belirlemek, varsa ödenmeyen miktarın güncel değeri ile eksik iş bedeli ve yukarıda açıklandığı üzere yapılacak yazışmalar sonucu bildirilecek ödemeleri depo etmesi için davacıya mehil vermek, bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından istemi hüküm altına almak, aksi taktirde davayı reddetmek olmalıdır." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda mahkemece; davacının kesin süreye rağmen yapı kullanma izin belgesi almadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyulmuş ise de bozma gereği yerine getirilmemiştir.
Davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 20.12.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalının maliki olduğu 166 ada 7 parsel sayılı arsa üzerine bir bina yapım işini yüklendiği ve çekişmeli bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı görülmektedir. Anılan sözleşme 20.08.2001 tarihinde haricen düzenlenen sözleşme ile tadil edilmiş ise de; Borçlar Kanununun 22. maddesi hükmü uyarınca resmi şekilde yapılması gereken bir sözleşmenin tadilinin de resmi şekilde yapılması gerektiğinden davalılar arasında resmi şekilde yapılmayan ikinci sözleşmeye itibar edilemez. Bu nedenle, taraflar arasındaki ihtilafın 20.12.1994 tarihli ve resmi şekilde yapılan sözleşme hükümleri uyarınca çözülmesi gerekecektir.
20.12.1994 günlü arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yüklenicinin yükümlülükleri arasında iskan (oturma) ruhsatı alma yükümlülüğü bulunmamaktadır. Bu nedenle, iskan (oturma) ruhsatı alınmadığından bahisle davanın reddi doğru değildir. Ne var ki; 20.12.1994 tarihli sözleşme de “İnşaat ile ilgili olarak ödenmesi gerekli belediye hissesi, S.S.K. primleri maliyeye yatacak ödentiler ve sair ödentiler mütahite ait olacaktır” hükmü bulunmaktadır. Yüklenici bu borçları yerine getirmeden ne kendisi ne de alacağını temlik ettiği üçüncü kişi sözleşmenin karşı edimi olan bir bakıma eserin bedeli sayılan bağımsız bölüm tapusunun verilmesini isteyemez.
Mahkemece yapılması gereken iş; teknik bilirkişiler aracılığı ile mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapmak, 20.12.1994 tarihli eser sözleşmesi uyarınca inşaatın getirilen fiziki seviyesini saptamak, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor almak, eksik iş varsa bu işlerin bedelini saptamak, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunan inşaat ile ilgili olarak ödenmesi gerekli belediye hissesi, SSK primleri, Maliyeye yapılacak ödemeler ve sair ödemelerin bulunup bulunmadığı Belediye, SSK ve Maliyeden ile yazışma yapılarak saptamak, eksik iş bedeli ile yukarıda açıklandığı üzere yapılacak yazışmalar sonucu bildirilecek ödemeleri depo etmesi için davacıya mehil vermek, bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından istemi hüküm altına almak, aksi taktirde davayı şimdi olduğu gibi reddetmek olmalıdır.
Mahkemece değinilen yönler göz ardı edilerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iskan (oturma) ruhsatı alınma şartı bulunmamasına rağmen iskan ruhsatı alınması için kesin süre verilerek bu süre içerisinde gereğinin yerine getirilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.03.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.