MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVACILAR : Emrah Yüksel vd.
Davacılar- karşı davalılar vekili tarafından, davalılar- karşı davacılar aleyhine 16.05.2012 gününde verilen dilekçe ile asıl davada elatmanın önlenmesi, karşı davada temliken tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 04.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar- karşı davacılar ve davacılar- karşı davalılar vekillerince tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Asıl dava, elatmanın önlenmesi ve yıkım; karşılık dava, TMK’nin 724. maddesine dayalı tapu iptali tescil olmadığı takdirde 500 m2'lik kısmın paylı olarak tescili istemine ilişkindir.
Mahkemece asıl davada elatmanın önlenmesi talebinin kabulüne, yıkım isteminin reddine, asgari levazım bedeli üzerinden hesaplanan bedel üzerinden davalılar- karşı davalılar lehine tazminata, temliken tescil isteminin reddine karar verilmiştir.
Hükmü her iki taraf vekilleri temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre davacılar vekilinin tüm temyiz itirazları, davalılar- karşı davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazı yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- TMK’nin 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nin 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 723. maddesi uyarınca ödenecek olan tazminatın tutarı malzeme malikinin iyiniyetli olup olmamasına göre değişir. Üzerine inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişi kural olarak iyiniyetlidir. Bunun gibi inşaatı arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakatı ile yapan malzeme sahibi de iyiniyetli sayılır. Buna karşılık, üzerinde inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi kötüniyetlidir (Prof. Dr. Kemal T.Gürsoy, Fikret Eren, Erol Cansel, Türk Eşya Hukuku ... 1978.sh.610). Malzeme maliki ve arazi sahibi iyiniyetli ise malzeme sahibine muhik bir tazminat ödenmelidir. Muhik tazminatın tespit ve takdiri hakime ait bir görevdir. Olayın özelliğine göre malzemenin dava tarihindeki değeri gözetilerek takdir edilir. Malzeme sahibi kötüniyetli ise arsa sahibi malzemenin kendisi yönünden taşıdığı en az değeri öder. Bu değer inşaat nedeniyle taşınmazda meydana gelen objektif değer artışı oranı olmayacağından burada da olayın özelliğine göre hakimin geniş taktir yetkisi bulunmaktadır ( TMK.m.4).
TMK’nin 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nin 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nin 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nin 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olaya gelince,
Davacılar taraflarına ait 291 parsel sayılı taşınmaza davalının haksız olarak ev yaptığını, müdahalesinin meni ile yapının kalini talep etmişlerdir.
Davalı dava konusu taşınmazın 500 metre karelik bölümünü davalılar murisinden 10.03.1980 tarihinde satın aldığını üzerine 3 katlı bina inşaa ettiğini, murisin ölümünden sonra davacıların açık rızaları ile taşınmaz içindeki binayı kullandığını, davacıların davasının reddine karar verilmesini talep etmiş, açtığı karşı dava ile taşınmazın 500 metre karelik bölümünün ifraz edilerek adına tapuya tescilini, bu mümkün olmaz ise taşınmazın hisseli olarak adına tapuya tescilini talep etmiştir. Davalı-karşı davacı yargılama sırasında vefat etmiş, mirasçıları davaya devam etmiştir.
Davacılar- karşı davalılarda murisleri ile davalı arasında yapıldığı iddia olunan sözleşmeyi inkar etmemiş, davalının taşınmazdaki binada oturduğu kısmı yaptığını, binanın bir kısmının da taraflarınca yapıldığını ancak satış sözleşmesi geçerli olmadığından davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece; bilirkişi raporuna göre taşınmazın ifrazının mümkün olmadığı, davalı iyiniyetli olsa bile temliken tescil şartının gerçekleşmediği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin reddine, davacıların yıkım istemin reddine, elatmanın önlenmesi talebinin kabulüne ancak binanın asgari levazım bedelinden davacılara ait olduğuna karar verilen son katın değeri düşülerek hesaplanan bedelin davacılardan tahsiline karar verilmiştir. Mahkemece temliken tescil isteminin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmasa da tazminat bedelinin belirlenmesi usulü doğru değildir.
Davalı haklı sebebe dayandığından satış sözleşmesi ile davalıya satılan taşınmaz için ödenen bedelin davalılar- karşı davacılar vekilinin talebiyle bağlı kalınarak güncellenmiş değerinin bilirkişiye hesaplattırılması ve davacıların da kabulünde olan davalılar murisince yapılmış binanın ilk iki katı için dava tarihi itibariyle belirlenmiş değeri için hesaplanacak muhik tazminat bedeli toplamının davacılardan tahsili gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle belirlenen bedel üzerinden tazminata hükmedilmesi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1.) bentte açıklanan nedenlerle davacılar-karşı davalılar vekilinin tüm, davalılar- karşı davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2.) bentte açıklanan nedenlerle davalılar - karşı davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 13.03.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.