MAHKEMESİ:Tüketici Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 07.10.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davalı ... hakkındaki davanın usulden reddine, tazminat davasının kabulüne dair verilen 21.05.2015 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili duruşmasız olarak incelenmesi davalılar vekilleri tarafından istenilmekle, tayin olunan 18.12.2018 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KA R A R
Dava, tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davalı yüklenici şirketin 01.03.2012 tarihli adi yazılı sözleşme ile 21098 ada 3 parselde kayıtlı 6 No'lu bağımsız bölümü 120.000,00TL bedel ile davacıya sattığını, eksik işler bedeli olarak 8.000,00TL daha ödeme yaptığını, ancak taşınmazın davalı yüklenici tarafından 25.01.2013 tarihinde diğer davalı ...'a devredildiğini, bu nedenle dava konusu bağımsız bölümün davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tescili, ikinci kademede 120.000,00TL'nin davacıya ödenmesine karar verilmesini istemiş, daha sonra verdiği ıslah dilekçesi ile talebini 128.000,00TL olarak ıslah etmiştir.
Davalı ..., dava konusu dairenin geçerli bir satış sözleşmesi ile kendisine devredildiğini, dava konusu dairenin bedelini ödediğini beyanla davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı yüklenici davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece; davalı ... aleyhine açılan davanın 6100 sayılı HMK. m.114/d ve 115/2 uyarınca pasif husumet yokluğundan usulden reddine, davalı ... İnşaat Emlak Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti (Yeni Ünvanı: ... İnş. Otom. Gıda Eml. Turz. San. Tic. Ltd. Şti) yönünden davanın kabulüne, 01.03.2012 tarihli daire satış sözleşmesinin geçersizliğine, davacı tarafından ödenen 128.000,00TL'nin 120.000,00TL'si için dava tarihinden bakiye 8.000,00TL'si için ıslah tarihi olan 21.05.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizleriyle birlikte davalı ... İnş. Eml. San. ve Tic. Ltd. Şti (Yeni Ünvanı: ... İnş. Otom. Gıda Eml. Turz. San. Tic. Ltd. Şti)'den alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili ve davalılar vekilleri temyiz etmiştir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun'un 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Somut olayın incelenmesinde; davacı ... yüklenici arasında yapılan protokolün adi yazılı şekilde yapıldığı, geçerli olmadığından bahisle tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmiş ise de; davacı ile yüklenici arasındaki temlikin 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı gereğince yazılı olması yeterli olduğundan 20.7.2011 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi geçerlidir.
Ancak bu satış işlemi davalı ...'e karşı TMK'nin 1023. ve 1024. maddelerine göre kötüniyetli ise ileri sürülebileceğinden davacıya, dava konusu bağımsız bölümün devrinin muvazaalı olarak yapıldığına ilişkin varsa delilleri toplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken; yazılı olduğu gerekçe ile davalı ...'in üzerine kayıtlı çok sayıda taşınmaz oluşu, alım satım işiyle uğraşması, satın aldığı dairelerin bedelini ödemiş olması gerekçe gösterilerek pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18.12.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.