MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.06.2013 ve 03.04.2014 günlerinde verilen dilekçelerle yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 25.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, davalı yüklenici ile arsa sahipleri arasında noterde yapılan 01.02.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı yüklenicinin 920 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapım işini üstlendiğini, anılan sözleşmeye göre yükleniciye düşen 4 no'lu mesken niteliğindeki bağımsız bölümü Merzifon Noterliğinin 08.12.2011 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalı yükleniciye vekaleten ...'den 25.000,00 TL bedelle satın aldığını, sözleşmede kararlaştırılan bedelden fazlasını (130.000,00 TL) ödediğini ve karşılığında yüklenici vekili ...'den adi yazılı ödeme belgesi aldığını, ancak tapunun halen kendisine devredilmediğini ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiş; birleştirilen davada ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer tarafı olan arsa sahiplerini davalı göstererek tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.
Davalı yüklenici, davaya cevap vermemiş; davalı arsa malikleri ise, yüklenicinin binadaki eksiklikleri tamamlamadığını ve iskan ruhsatını almadığını, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, 23.03.2015 tarihli bilirkişi heyet raporuna atfen, binanın %95 seviyesinde olduğu, binadaki eksikliklerin tamamlanabilmesi için toplam 22.350,00 TL masraf yapılması gerektiği, davacının yüklenicinin halefi konumunda olup yüklenicinin tüm yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde davalıların uhdesinde olan bağımsız bölümün tapudan devrini almaya hak kazanabileceği, ancak davacının son oturumdaki imzalı beyanı ile bilirkişi raporunda belirtilen eksikliklerin tamamını değil, kendi payına düşen miktarı ödemeyi kabul ettiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından, bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece, öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde, arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Bunun yanısıra, 6100 sayılı HMK’nun 90. maddesi gereğince süreler, kanunda belirtilir veya hâkim tarafından tespit edilir. Kanunda belirtilen istisnai durumlar dışında, hâkim kanundaki süreleri artıramaz veya eksiltemez. Hâkim, kendisinin tespit ettiği süreleri, haklı sebeplerle artırabilir veya eksiltebilir; gerekli gördüğü takdirde, bu konudaki kararından önce tarafları da dinler.
Aynı yasanın 94. maddesi gereğince kanunun belirlediği süreler kesindir. Hâkim, tayin ettiği sürenin kesin olduğuna karar verebilir. Aksi hâlde, belirlenen süreyi geçirmiş olan taraf yeniden süre isteyebilir. Bu şekilde verilecek ikinci süre kesindir ve yeniden süre verilemez. Kesin süre içinde yapılması gereken işlemi, süresinde yapmayan tarafın, o işlemi yapma hakkı ortadan kalkar.
Kanun ya da hakim tarafından tayin edilmiş olan kesin süre içerisinde yerine getirilmeyen bir işlemin bu süre geçtikten sonra yerine getirilmesine yasal olanak bulunmamaktadır. Kesin süre içerisinde yerine getirilmeyen işlem bazen davanın kaybedilmesi sonuçlarını da doğurmaktadır. Davaların uzamasını veya uzatılmak istenmesini engellemek üzere konan kesin süre kuralı, kanunun amacına uygun olarak kullanılmalı, davanın reddi için bir araç sayılmamalıdır.
Bu nedenle de hakim tarafından kesin süre verilirken;
1-Kesin süreye konu işlemin gerekli ve tarafların yerine getirebileceği bir işlem olması,
2-Verilen sürenin işlemin yapılması için yeterli ve makul bir süre olması, duruşma gününe kadar kesin süre nedeniyle yapılacak işlem sonrası başka bir işleme gerek yok ise bu sürenin takip eden duruşma gününe kadar verilmesi,
3-Yapılması gereken iş veya işlemler birer birer, varsa masraflarının da miktarıyla birlikte açıkça gösterilmesi,
4- Sürenin kesin olduğu ve sonuçlarının tarafa açıklanması zorunludur.
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; hükme esas alınan 23.03.2015 tarihli bilirkişi heyet raporuna göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan inşaatın genel fiziki tamamlanma oranının %95 olduğu anlaşılmaktadır. Anılan raporda ayrıca, binadaki noksan ve kusurlu imalatların; çatıya çıkış merdiveni, tesisat baca şapkası, asansör tesisatındaki noksanlıklar, makine dairesinin asansör ve kapısı, hidrofor tesisatı ve çevre düzenlemesi olup bu imalatların tamamlanması için gerekli masrafların 19.000,00 TL ve arsa sahiplerine ait 2 adet kombi ile banyolarda 2 adet havlupan yapımı için 3.350,00 TL olmak üzere toplam 22.350,00 TL olduğu bildirilmiştir.
Her ne kadar davacı, son oturumdaki imzalı beyanı ile bilirkişi raporunda belirtilen eksikliklerin tamamını değil, sadece kendi payına düşen miktarı ödemeyi kabul etmiş ve bu nedenle davanın reddine karar verilmiş ise de mahkemece, davacıya eksik ve ayıplı işler bedelini depo etmesi için usulüne uygun şekilde süre verilmediği, davacı vekilinin de temyizinde uygun bir süre verildiği taktirde bu bedeli depo edeceklerini bildirdiği anlaşılmıştır.
Öte yandan, davalılar arasındaki 01.02.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapının “genel iskanının alınması” borcundan da yüklenicinin sorumlu olduğu anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece, gerektiği takdirde yapıya genel iskan ruhsatı verilmesinin mümkün olup olmadığının belediyedeki işlem dosyasından da yararlanılmak suretiyle mahallinde keşif yapılarak bilirkişiye incelettirilmesi, iskan ruhsatı verilmesi için bir engel bulunmadığı sonucuna varılırsa genel iskan giderlerinin ne olduğunun yetkili mercilerden sorulması, bu bedel ile bilirkişi heyetince son belirlenen eksik ve ayıplı işler bedelinin davalı arsa sahiplerine ödenmek üzere depo etmesi için davacıya uygun bir süre verilmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş; bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 18.04.2019 gününde oybirliği ile karar verildi.