14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 30/09/2014 gününde verilen dilekçe ile harici satın almadan kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, birleştirilen davada davacı ... vekili tarafından davalı aleyhine 10/02/2016 gününde verilen dilekçe ile tapulu taşınmazda elatmanın önlenmesi ve kal talebi üzerine yapılan yargılama sonunda birleştirilen davanın reddine dair verilen 23/06/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Asıl dava; harici satın almadan kaynaklanan tapu iptali ve tescil, birleştirilen dava tapulu taşınmazda el atmanın önlenmesi ve kal istemine ilişkindir.
Davacı vekili; davalı ...'nın, dava konusu 3725 parselin 1/2'sine karşılık gelen 377 m2'sini 14/03/2013 tarihli sözleşme ile müvekkiline 15.000-TL. bedelle satmasından önce 06/02/2013 tarihinde 10.100,00 TL satış bedeli göstererek öz oğlu diğer davalı ...'ya bu defa taşınmazın tamamını tapuda satış suretiyle devrettiğini, artık maliki bulunmadığı bir taşınmazı müvekkiline satmak suretiyle müvekkilini 15.000,00 TL dolandırdığını, taşınmazın yarısını satın aldığına inanan ve güvenen iyi niyetli müvekkilinin 377 m2 yerin içine kendi malzemesi ve harcaması ile ev inşa ettiğini, müvekkilinin bu evi gözleri önünde inşa ederken davalıların ikisinin de bu duruma itiraz etmediklerini ve işbirliğiyle müvekkilini dolandırdıklarını, evin değerinin üzerine inşa edilen 377 m2 arsanın değerinden daha yüksek olduğunu beyan ederek; 3725 parselin davalı ... üzerine olan tapu kaydının iptaliyle 377 m2'sinin müvekkili adına tapuya tescilini, bu talep mümkün olmaz ise; davacının yaptığı evin parasal değerinin davalı ...'dan tahsili ile müvekkiline ödenmesini, müvekkilinin davalı ...'ya ödediği 15.000,00 TL'nin 14/03/2013 tarihinden işleyecek faiziyle davalı ...'dan alınarak müvekkiline verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili 09.02.2016 tarihli ıslah dilekçesiyle 3725 parselin davalı ... üzerine olan tapu kaydının iptali ile 377 m2'sinin müvekkili adına tapuya tescilini ve müvekkilinin davalı ...'ya ödediği 15.000,00 TL'nin 14/03/2013 tarihinden işleyecek faiziyle davalı ...'dan tahsilini; bu talep mümkün olmaz ise müvekkilinin yaptığı evin keşifte saptanan parasal değerinin davalı ...'dan tahsili ile müvekkiline ödenmesini ve müvekkilinin davalı ...'ya ödediği 15.000,00 TL'nin 14/03/2013 tarihinden işleyecek faiziyle davalı ...'dan tahsilini talep etmek suretiyle davasını ıslah etmiştir.
Birleştirilen Manyas Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/20 E. - 2016/93 K. sayılı dava dosyasında davacı vekili; 3725 parsel sayılı taşınmazın müvekkili ... adına tapuda kayıtlı olduğunu, müvekkilinin işi gereği yurt dışında olduğu sırada 377 m2'lik kısmına davalı tarafından haksız inşaat yapıldığını, sahibini araştırmayıp ilgili makamlardan da yapı izni almadan bina yapan davalının iyi niyetli olmadığını beyan ederek; gideri yapıyı yaptıran davalıya ait olmak üzere yapının ve kullanılan malzemenin arazi üzerinden tamamen sökülüp kaldırılmasını talep etmiştir. Mahkemece;
A) Asıl dava yönünden;
1-Davanın ... aleyhine açılan davanın kabulüne, 15.000,00 TL'nin 14/03/2013 tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'dan alınarak davacıya ödenmesine,
2-Davanın ... aleyhine açılan davanın kabulüne, Balıkesir ili, Manyas ilçesi, Salur Mahallesi, 3725 parsel sayılı taşınmazın 377 m2'sine tekabül eden payının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,
Mahkememiz veznesine depo edilen 9.800,00 TL. teminat bedelinin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davalı ...'ya ödenmesine,
B) Birleştirilen dava yönünden; davanın reddine, karar verilmiştir.
Hükmü, davalı-birleştirilen dava davacısı vekili ... vekili temyiz etmiştir.
İncelenen dosya kapsamına göre; dava konusu taşınmaz 06.02.2013 tarihinde davalılardan ... adına satış yoluyla tapuya tescil edilmiş; bu tarihten sonra davacı ... ile davalılardan ... arasında akdedilen 14.03.2013 tarihli harici satış senediyle davacı ... bu yerden haricen pay satın almıştır.
Tapu Kanunu 26. Borçlar Kanununun 237. Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri uyarınca; tapulu taşınmazın satışını amaçlayan sözleşme anılan yasa hükümlerine aykırı olarak haricen düzenlenmiş ise resmi şekil şartına uygun olmadığından mülkiyetin devri sonucunu doğurmaz. Bu nedenle, davacı ... ile kayıt maliki/davalı ... arasında yukarıda açıklandığı gibi resmi şekle uygun bir taşınmaz devri bulunmadığından davacının tescil istemine ilişkin talebinin reddine karar verilmesi gerekirken kabulü yönünde karar verilmesi yasaya aykırıdır.
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi, yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; harici satış sözleşmesi davacı ile davalılardan ... arasında yapılmış olup sözleşmenin yapıldığı tarihte ... kendisine ait olmayan taşınmazın haricen satışını yapmış olduğundan Veysel Kocaağa'nın TMK'nın 724 . maddesinde belirtildiği üzere tescil talebinde bulunabilmesi için iyiniyet koşulu gerçekleşmemiş olup ... tapu kayıt maliki olmadığından tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekmektedir.
Öte yandan; davacı taraf dava dilekçesinde terditli olarak tescil isteminin hüküm altına alınmaması halinde taşınmaz üzerine inşaa ettiği bina nedeniyle tazminat isteminde bulunmaktadır.
TMK'nın "Tazminat" başlıklı 723. maddesi :
"Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.
Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir." hükmünü içermektedir. Buna göre; TMK'nın 723. maddesinden doğan davacının tazminat isteminin değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.11.2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy