MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davası sonucunda mahkemece verilen hükmün Dairemizce bozulması üzerine, yerel mahkemece verilen direnme kararına ilişkin dava dosyası, 02/12/2016 tarihinde yürürlüğe giren 6763 sayılı Kanunla 6100 sayılı Hukuk Muhakemesi Kanununa eklenen Geçici 4. maddenin ikinci fıkrası uyarınca Dairemize gönderilmiş olmakla, dosya incelendi, gereği düşünüldü.
- K A R A R -
Davacı, davalı şirket ile diğer davalı arsa sahipleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yükleniciye düşen 13 nolu bağımsız bölümü harici sözleşme ile aldığını, binanın iskan ruhsatı alınmasına rağmen tapusunun verilmediğini beyan ederek ... İli ... İlçesi ... ada ... parsel ... nolu bağımsız bölümün davalı arsa maliki ... adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı arsa malikleri, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini davanın reddini savunmuştur.
Davalı yüklenici, dava konusu bağımsız bölümü davacıya sattığını ve parasını aldığını bildirmiştir.
Mahkemece 10.05.2013 tarihli kararda davanın kabulü ile 13 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, hükmen belirlenen ve depo edilen 27.176.49 TL'nin arsa maliki ...‘ya ödenmesine karar verilmiştir.
Bu hükmün taraflarca temyizi üzerine Dairemiz tarafından yapılan inceleme sonucunda ".... davalı yüklenici... Gıda Dağıtım ve İnşaat Limited Şirketi'nin tüm temyiz itirazları, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddine, ....Davacı vekilinin depo edilen bedele ilişkin temyiz itirazlarına gelince;.... yüklenicinin halefi olan davacı taşınmazdaki eksik işler bedelinden sorumludur. Bu durumda 8.641,60 TL bina tescil harcı ve 260,00 TL cins değişikliği harç bedelinin ve davacının 22 Ekim 2012 havale tarihli dilekçesi ile kabulünde olan 1.000,00 TL kira kaybı bedeli olmak üzere toplam
9.901,60 TL'nin davalı ... tarafından yapılan takip tarihinden eldeki davanın açılış tarihine kadar işlemiş yasal faiziyle birlikte davacı tarafından ödenmesi gerekir. Davacının yanlızca bu miktarı depo etmesi gerekirken davacının taraf olmadığı Ankara 15. İcra Müdürlüğünün 2011/474 Esasına kayıtlı dosyasında yapılan takip giderleri ile birlikte toplam 27.176,49 TL'den sorumlu tutulması ve davacı tarafça depo edilen bedel içerisindeki 8.641,60 TL bina tescil harcı ve 260,00 cins değişikliği harç bedelinin ve 1,000,00 TL kira kaybı bedelinin yukarıda açıklandığı şekilde hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalı ... yerine diğer davalı ...'ya ödenmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir"gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Karar düzeltme istemi ise reddedilmiştir.
Mahkemece bozma kararına kısmen uyulmuş, kısmen direnme hükmü kurulmuştur. Direnme kararında "Yargıtay bozma ilamının depo edilen miktarın ..., Musa Gönül ve ... arasında bölüştürülmesine ilişkin kısmına UYULMASINA, (a) bendinde belirtilen kısım haricindeki tüm bozma sebepleri yönünden önceki kararda DİRENİLMESİNE, 2- Davanın KABULÜNE, Davaya konu Mamak Tapu Müdürlüğü Şahintepe Mah. 36519 ada 2 parselde tapuya kayıtlı binanın davalılardan ... adına kayıtlı 38/661 arsa paylı 2. kat 13 nolu bağımsız bölümünün tapu kaydının iptali ile, bu bağımsız bölümün davacı ... adına tapuya kayıt ve TESCİLİNE ...4- Davacı tarafından 12/11/2012 tarihinde yatırılan 27.176,49 TL'nin karar kesinleştiğinde 696,92 TL'sinin ...'a, 607,39 TL'sinin davalı ...'ya, 25.872,18 TL'sinin davalı ...'a ödenmesine," şeklinde hüküm kurmuştur,
Direnme kararı Hukuk Genel Kuruluna gönderilmiş ise de 24/11/2016 tarihinde kabul edilen 6763 tarihli Kanunla, 6100 sayılı Hukuk Muhakemesi Kanununa eklenen Geçici 4. maddenin ikinci fıkrası uyarınca, incelenmek üzere Dairemize gönderilmiştir.
Dairemizce yapılan inceleme sonucunda direnilen karar ile direnme kararının farklı olduğu, mahkemece bozma ilamı değil karşı oyda yer alan görüş esas alarak kısmen uyma kararı verildiği anlaşıldığından, 05.06.2015 tarihli kararın yeni hüküm olduğu kabul edilmiş ve işin esasının incelenmesine geçilmiş ve hükmün aşağıda belirtilen aynı nedenlerle tekrar bozulmasına karar verilmiştir.
1-Davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddine,
2-Davacı vekilinin depo edilen bedele ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.
Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde (6098 sayılı Kanunun 183 ila 204 md.) düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır. Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi 6098 sayılı
Borçlar Kanununun 97. maddesinden (eski 818 sayılı Borçlar Kanununun 81. maddesinden) yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını 818 sayılı Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder."
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.
Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; yüklenicinin halefi olan davacı taşınmazdaki eksik işler bedelinden sorumludur. Bu durumda 8.641,60 TL bina tescil harcı ve 260,00 TL cins değişikliği harç bedelinin ve davacının 22 Ekim 2012 havale tarihli dilekçesi ile kabulünde olan 1.000,00 TL kira kaybı bedeli olmak üzere toplam 9.901,60 TL'nin davalı ... tarafından yapılan takip tarihinden eldeki davanın açılış tarihine kadar işlemiş yasal faiziyle birlikte davacı tarafından ödenmesi gerekir. Davacının yanlızca bu miktarı depo etmesi gerekirken davacının taraf olmadığı Ankara 15. İcra Müdürlüğünün 2011/474 Esasına kayıtlı dosyasında yapılan takip giderleri ile birlikte toplam 27.176,49 TL'den sorumlu tutulması doğru değildir. Hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.03.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy