MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.05.2014 gününde verilen dilekçe ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye teslim edilen bağımsız bölümleri temlik alan üçüncü kişilerin açtığı tapu iptali ve tescili davası talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 16.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılardan ..., ... , ... ve ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacıların tapu iptali ve tescili isteğine ilişkindir.
Davacılar, davalılardan arsa maliki ... ile diğer davalı yüklenici ... arasında yapılan 23.02.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa malikine 4, 5, 7 ve 9 numaralı; yükleniciye 1, 2, 3, 6, 8 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin bırakılmasının kararlaştırıldığını, kendileri ile davalı yüklenicinin yaptığı tarihsiz harici satış sözleşmesi ile yükleniciye düşen bağımsız bölümleri satın aldıklarını, inşaatın yüklenici tarafından yarım bırakıldığını, yarım kalan inşaatı sözleşmeye göre bitirmek niyetinde olduklarını belirterek yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin kendi adlarına tapuya kayıt ve tescilini talep etmişlerdir.
Davalılardan yüklenici ... , davaya cevap vermemiş diğer davalı arsa maliki ... vekili vasıtasıyla duruşmadaki beyanında, açılan davaya bir diyeceğinin olmadığını belirtmiştir.
Mahkemece, davacılar ..., ..., ... ve ... tarafından açılan davanın esastan, diğer davacı ... yönünden ise husumet yokluğundan usulden reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacılardan ..., ..., ... ve ... temyiz etmişlerdir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Somut olaya gelindiğinde; dosya içerisinde bulunan tarihsiz "Satım Sözleşmesi ve Ödeme Protokolü" başlıklı harici satım sözleşmesinde, davacılardan ...'ın sözleşmenin tarafı olmadığı anlaşıldığından mahkemece, adı geçen davacı yönünden 6100 Sayılı HMK'nin 51. maddesinde düzenlenen aktif dava ehliyeti yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi isabetlidir. Öte yandan dosya içerisinde bulunan 30.11.2015 havale tarihli bilirkişi ek raporunda inşaat seviyesi % 45 olarak saptanmışsa da yargılama esnasında arsa sahibi ... vekili vasıtasıyla 11.12.2014 tarihli celsede, "açılan davaya bir diyeceğinin olmadığını ve davayı kabul ettiğine" ilişkin beyanının gözardı edilerek hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
O halde mahkemece yapılması gereken iş, davacılar tarafından satıldığı iddia edilen 2, 5, 6 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerin güncel tapu kayıtlarını ilgili tapu müdürlüğünden getirtmek, tapu kayıtlarının incelenmesinde bağımsız bölümlerin hala davalı arsa maliki ...'ın üzerinde kayıtlı olduğunun anlaşılması durumunda adı geçen bağımsız bölümler yönünden davanın kabulü ile tapu iptali ve tescile karar vermek, bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde ise bu kişileri davaya dahil etmek ve davacıların muvazaa iddialarının olması halinde buna ilişkin delilleri toplayarak davanın esası hakkında hüküm kurmak olmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle bir kısım davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 01.04.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy