MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 30.07.2012 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 25.01.2017 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davalılar, davanın reddini istemiştir.
Mahkeme 24/04/2014 tarihli kararında, fiili taksimin varlığı gerekçe göstererek davanın reddine karar vermiştir. Dairemizin 06/04/2015 tarihli bozma kararında, fiili taksimin varlığının yetersiz incelemeye dayalı olarak tespit edildiği gerekçe gösterilerek, yerel mahkeme kararı bozulmuştur. Temyiz incelemesine konu olan kararda, davanın kabulüne karar verilmiş ve önalım bedeli olarak 27/06/2012 tarihli satış sözleşmesindeki 75.000 TL satış bedelinin ve masraflarının depo edilmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Tapu kaydına göre; 27/06/2012 tarihinde davalı ...’in, bir kısım paydaşların 600/193 payını satın aldığı ve bu payını önalım davası açılmadan önce diğer davalı ...’ya 200.000 TL bedelle sattığı anlaşılmıştır.
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.
Dava, 30/07/2012 tarihinde açılmış olup, önalım hakkının ve bedelinin tespitinde 27/06/2012 tarihli satış sözleşmesi değil, 25/07/2012 tarihli resmi satış sözleşmesi esas alınmalıdır. Dava tarihinde, dava konusu payın maliki ... olup diğer davalı ...’in taşınmazda payı bulunmamaktadır. 25/07/2012 tarihli resmi satış sözleşmesine göre dava konusu 600/193 payın satış bedeli 200.000 TL’dir.
Mahkemece, bozma kararı çerçevesinde fiili taksim konusunda araştırmalar ve değerlendirmeler yapılmış ve fiili taksimin bulunmadığına karar verilmiştir. Ancak, yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde, davalılar arasında yapılan 25/07/2012 tarihli satış bedelinin, davacının önalım hakkını engellemek amacıyla, resmi satış senedinde yüksek gösterilip gösterilmediği hususunda tarafların ileri sürdükleri deliller çerçevesinde araştırma ve değerlendirme yapılması gerekirken, davalılar arasında aktedilen satış sözleşmesinin tamamının davacının önalım hakkını engellemek amacıyla muvazaalı yapıldığı gerekçesiyle 27/06/2012 tarihli resmi satışın ve buradaki satış bedelinin esas alınarak davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığı gibi, dava tarihi itibarıyla taşınmazda payı bulunmayan davalı ... yönünden, kayıt maliki olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken aleyhine hüküm kurulması da doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 günlük yasal süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06.11.2017 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
-KARŞI OY YAZISI-
Dava, önalım hakkına dayalı ve muvazaalı temlik iddiasıyla tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı, dava dilekçesinde; kayden paydaşı olduğu dava konusu 403 ada 8 parsel sayılı taşınmazın toplam 193/600 payının, dava dışı ... ..., ... ... ve ... ... tarafından toplam 75.000,01 TL bedelle davalı ...’e 27.06.2012 tarihinde satıldığını; kendisinin haricen bu satıştan haberdar olup, önalım hakkını kullanacağını bildirince, davalı ...’in taşınmazı akrabası olan diğer davalı ...’ya önalım hakkını kullanmasını engellemek amacıyla satış bedelini 200.000,00 TL göstererek sattığını, yapılan bu işlemin muvazaalı olduğunu ileri sürerek, muvazaalı satışın iptali ile ilk satış bedeli üzerinden yasal önalım hakkını kullanarak davalı adına kayıtlı hissenin adına tescilini talep etmiştir.
Davalı ..., davacının iddialarının doğru olmadığını, ödediği 200.000,00 TL satış bedeli ile tapu masraflarının davacı tarafından kendisine ödenmesi halinde taşınmazın devrine hazır olduğunu beyan ederek, davanın reddini istemiş; davalı ... ise, taşınmazı 115.000,00 TL bedelle satın aldığını; ancak, satış bedeli olarak resmi senette 75.000,00 TL yazıldığını, davacının kötü niyetli olduğunu, önceden almak istemediği taşınmazı resmi senette satış bedelinin düşük gösterilmesi nedeni ile önalım hakkını kullanarak almak istediğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu taşınmazda fiili taksim yapıldığı gerekçesi ile TMK’nun 2. maddesi gereği davanın reddine dair verilen ilk kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 06.04.2015 tarih ve 2014/11032 E-2015/3715 K sayılı ilamı ile “...Mahkemece dinlenen tanıklar fiili ve rızai taksime ilişkin açık bir beyanda bulunmamışlar ve davacının taşınmazda kullandığı yeri gösterememişlerdir. Fen bilirkişisi taşınmazın üç parçaya ayrıldığını belirterek bu parçaları A, B ve C harflariyle göstermiş B harfiyle gösterilen bölümün davalı tarafından kullanıldığını belirtmiştir. Ancak mahkeme tarafından A ve C harfleriyle gösterilen bölümlerin kimin tarafından kullanıldığının belirlenmediği gibi davacının taşınmazında kullandığı bir kısım olup olmadığı araştırılmamıştır. Bu durumda mahkemece tarafların tanıkları hazır edilerek yeniden mahallinde keşif yapılması, taraf tanıklarından davalıya pay satanlar, davacı ve diğer paydaşların dava konusu taşınmazda fiilen kullandıkları yerler olup olmadığı hususu sorularak ayrı ayrı kullandıkları yerler var ise göstermelerinin istenmesi, fen bilirkişiden tanıkların gösterdiği yerleri gösterir krokili denetime elverişli rapor alınması, toplanan ve toplanacak bütün deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir...” şeklindeki gerekçe ile bozulmasına karar verilmesi üzerine bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonunda “...davalılar arasında yapılan ikinci satışın muvazaalı olduğu, önalım hakkını engellemek için davalılar arasında bir muvazaa anlaşmasının olduğu kanaatine varılarak davacıya ilk satış üzerinden önalım hakkı tanınması gerektiği...” gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davaya konu 193/600 payın dava dışı paydaşlar tarafından 27.06.2012 tarihinde toplam 75.000,01 TL bedelle davalı ...’e satıldığı, davalı ... tarafından da anılan payın 25.07.2012 tarihinde davalı ...’a 200.000 TL bedelle satış sureti ile temlik edildiği, eldeki davanın ise 30.07.2012 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır. Öte yandan, dinlenen yerel bilirkişi ve tanıkların (özellikle tanıklar ..., ... ve ... vd.) "davalılardan ...’in çekişme konusu payı temellük ettikten sonra taşınmazı ekip biçmek sureti ile kullanmaya başladığı ve halen kullanımını sürdürdüğü, davalı ...’ın ise taşınmazda herhangi bir kullanımının bulunmadığı, davalı ...’in 75.000,01 TL bedelle satın aldığı taşınmazı davacının önalım hakkını kullanmasını engellemek amacıyla davalı ...’a 200.000,00 TL bedelle satış sureti ile devrettiği, davalı ...’ın emekli olup alım gücünün bulunmadığı, yine davalı ...’ın davalı ...’in halasının kocası olduğu ve aralarındaki satışın gerçek bir satış olmadığı" yönünde beyanlarda bulundukları görülmektedir.
O halde; mahkemece, taraf delillerinin tamamı toplanıp, gerekli araştırma ve incelemeler yapıldıktan sonra tüm dosya kapsamı itibariyle, dava konusu taşınmazda paydaşlar arasında fiili taksim bulunmadığı, davacının önalım hakkını kullanmasını engellemek amacı ile davalı ... tarafından davalı ...’a 200.000,00 TL bedelle yapılan satış işleminin muvazaalı olduğu, farklı bir ifadeyle davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtladığı belirlenmek ve benimsenmek sureti ile davacıya ilk satış bedeli üzerinden önalım hakkı kullandırılmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur.
Ne var ki; dava tarihi itibariyle çekişmeli payın kayıt malikinin davalı ... olup, diğer davalının kayden paydaş bulunmadığı; başka bir deyişle dava konusu olan 403 ada 8 parsel sayılı taşınmazdaki 193/600 payın davalı ... adına kayıtlı olduğu gözetilerek, davalı ... hakkındaki davanın pasif husumet yokluğu nedeni ile reddine karar verilmesi ve depo edilen önalım bedelinin davalı ...’a ödenmesine hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir ve hükmün bu nedenlerle bozulması gerekir.
Hal böyle olunca; sayın çoğunluğun "davalı ... bakımından pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddi gerektiğine" ilişkin bozma gerekçesine katılmakla birlikte; mahkemece araştırılması gereken bir husus bulunmadığı, tarafların bütün delillerinin toplandığı ve toplanan deliller ile tüm dosya kapsamına göre, davalılar arasında gerçekleştirilen satış işlemine ilişkin muvazaa iddiasının kanıtlandığı görüşüyle, sayın çoğunluğun "davacının bedelde muvazaa iddiası konusunda araştırma yapılması gerektiğine" yönelik bozma gerekçesine iştirak edemiyoruz.
Full & Egal Universal Law Academy