MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı-karşı davalı vekili tarafından, davalılar-karşı davacılar aleyhine 07.01.2009 ve 08.03.2010 günlerinde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat, karşı davada elatmanın önlenmesi, kal, ecrimisil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine dair verilen 09.03.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı-karşı davacı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, 13.01.2009 tarihli dilekçe ile, davacının kardeşi ... ile amcaları ...'ün 08.03.1982 tarihinde aralarında bir anlaşma yaptıklarını, bu anlaşmaya göre ... kardeşlerin ... Köyü hudutları içerisinde bulunan ve miras yolu ile babalarından kalan ev ve arsaya amcaları...'e verdiklerini, karşılık olarak ...'ten ... mevkii 2385 parsel sayılı arsayı aldıklarını, amca ...'ün 05.07.1988 tarihinde de arsanın devrini ikrar eden bir anlaşma metni imzaladığını, bu anlaşmanın muhtar ve üyeler önünde yapıldığını, ...'ün çocuklarının bu anlaşmadan haberlerinin olduğunu, davacının tapuyu istemesine rağmen devrini bir türlü yapmadıklarını, davacının 1985 yılında evini yaptırmaya başladığını, 1988 yılında evin inşaatının bittiğini, 1994 yılında amca...'in vefatı üzerine mirasçıların arsanın kendilerine ait olduğunu söylemeleri nedeniyle bu davayı açma zorunluluğunun doğduğunu, Orta Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/6 D.İş. sayılı dosyası ile yapılan tespite göre yapı değerinin 65.000,00TL, arsa değerinin ise 5.000,00TL olarak belirlendiğini, davacının bu yapıyı yaparken iyi niyetli olduğunu belirterek, mahkemenin uygun göreceği bedel karşılığında yapılan binanın ve üzerinde bulunduğu arsa kısmı ile birlikte mülkiyetinin davacıya verilmesini, aksi halde fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla davacının arsa üzerinde yapmış olduğu yapılan masraflarının davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar-karşı davacılar, dava konusu 2385 parsel sayılı taşınmazın muris ... adına kayıtlı olduğunu, davacı-karşı davalı ...'ün 20 yılı aşkın süredir haklı ve geçerli bir hukuki sebep bulunmaksızın parselin üzerine ev ve müştemilatlar yapmak suretiyle işgal ettiğini, işgale son vermesi için davalı ... ile yapılan görüşmelerin olumlu bir sonuç vermediğini belirterek, davaya konu 2385 sayılı parsele davalı ... tarafından yapılan elatmanın önlenmesine, taşınmaz üzerine yapılan binaların kal'ine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 100,00TL yıkım masrafı ve 100,00TL eski hale getirme masrafı ödenmesine, haksız işgal tarihinden başlamak üzere şimdilik 100,00TL ecrimisil ödenmesine ve bu bedele haksız işgal tarihinden itibaren faiz uygulanmasına karar verilmesini talep etmişlerdir.
Mahkemece, asıl dava olan temliken tescil davasının kabulüne, birleşen 2010/11 esas sayılı elatmanın önlenmesi, kal ve tazminat davasının reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı-karşı davacı ... vekili temyiz etmiştir.
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davalı, davanın reddini savunmuş, karşı dava ile elatmanın önlenmesi ve kal talebinde bulunmuştur.
Türk Medeni Kanununun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
İyi niyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Türk Medeni Kanununun 722. maddesi taşınmaz malikine rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteme hakkı tanımış, yıkım masrafının yapı malikine ait olacağını hükme bağlamıştır. Ne var ki yasada aşırı zarar kavramı tanımlanmadığından yasa koyucunun bu yöndeki asıl amacının göz önünde tutulmasında yarar vardır. Anılan maddenin düzenlenmesine yol açan asıl neden, meydana getirilen yapının korunmasındaki mevcut olan genel iktisadi yarardır. Başka bir deyişle yapının yıkımı halinde dava tarihindeki objektif ölçüler içerisinde tespit edilecek zararın çok fazla olması aşırı zararın varlığını gösterir. Bununla birlikte gerektiğinde uzman bilirkişilerin bilgisine başvurulmak suretiyle taşınmaz sahibinin o yapıdan yararlanma derecesi, arsanın bütünlüğünün bozulup bozulmadığı, taşınmazın değerinde doğacak noksanlık gibi sübjektif durumlar da dikkate alınmalıdır.
Aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde taşınmaz malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, taşınmaz malikinin malzeme sahibine uygun (muhik) bir tazminat vermesi gerektiği, malzeme sahibi iyiniyetli değilse tazminat miktarının levazımın en az kıymetini geçemeyeceği aynı yasanın 723. maddesinde belirtilmiştir. Bu durumda, 04.03.l953 tarihli ve 10/3 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararının gerekçesinde benimsenen ve uygulamada kararlılık kazanmış ilke uyarınca aşırı zarar nedeniyle yapı yıkılamıyorsa iyi veya kötüniyete göre, uygun bir (muhik) tazminat veya en az levazım bedelini ödeyip ödemeyeceği, arsa malikinden sorulmalı, ödemeyi kabul ettiği takdirde bu bedel karşılığı yapının taşınmaz malikine aidiyetine karar verilmeli, aksi halde yıkım isteği reddedilmelidir. Maddedeki uygun (muhik) tazminattan salt inşaat bedeli değil olayın özelliğine göre, Türk Medeni Kanununun 4. maddesinden aldığı yetkiye dayanarak hakimin takdir edeceği en uygun bedel, (asgari levazım bedeli) ise, taşınmaz maliki yönünden yapının sübjektif (öznel) olarak taşıdığı değer anlaşılmalıdır.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;
Davacı, 08.03.1982 tarihli ve 05.07.1988 tarihli anlaşma senetlerine dayanarak temliken tescil talebinde bulunmuş ise de, dosya kapsamı itibariyle taraflar arasında çekişmeli taşınmazın birçok davaya konu olduğu, dosya içerisindeki bilirkişi rapor ve krokilerine göre davacıya ait binanın davalıların murisi ...'e ait 2385 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edildiği anlaşılmıştır. Yukarıda açıklandığı gibi temliken tescil talebinde bulunabilmek için iyi niyetin inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmesi gerekir. Şu duruma ve dosyada mevcut delillere göre davacının iyi niyetle başkasının arsasına inşaat yaptığı ispatlanmadığından mahkemece temliken tescil isteminin reddine, elatmanın önlenmesi ve kal isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
Ancak, davacının temliken tescil isteminden sonra ikinci kademedeki isteği ise, tazminat istemine ilişkindir. Hal böyle olunca, yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde araştırmalar yapılması, davacının iyi niyetli olduğunun ispat edilmediği anlaşıldığından asgari levazım değeri üzerinden davalı-karşı davacıların temellüke razı olup olmadıklarının sorulması, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Ayrıca, karşı davada davacılar-karşı davalıların ecrimisil talebi de bulunmaktadır. Bilindiği üzere ecrimisil, kötü niyetli zilyedin malike ödemekle yükümlü olduğu bir nevi haksız işgal tazminatıdır. Davacı taşınmaz üzerine bina yaparak tasarrufta bulunmuş ise de, davalı-karşı davacıların uzun yıllardır davacıyı bu kullanımdan men etmek amacıyla bir yola başvurmadıkları anlaşılmakla ecrimisil isteyemeyeceklerinden bu talebin de reddine karar verilmesi gerekir.
Değinilen bu yönler gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 29.05.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.