....
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.03.2016 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 13.07.2016 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı tarafından istenilmekle tayin olunan 07.11.2017 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekilleri..... ile karşı taraftan davalı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili 144 ada 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 ve 17 parsel sayılı taşınmazlarda paydaş olduğunu davalının taşınmazlarda pay satın aldığını belirterek önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil isteminde bulunmuştur.
Davalı vekili davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
TMK'nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı Kararı da bu doğrultudadır.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Somut olayda davalı, dava konusu taşınmazlardaki payını 26.03.2014 tarihli resmi senetle dava dışı ..... satmış, 14.10.2014 tarihli resmi senetle dava dışı....n tüm taşınmazlarda 3/100 pay satın almış, 11.03.2016 tarihli resmi senetle dava konusu taşınmazlarda dava dışı .....sattığı hisseyi geri almıştır. Davacı 18.03.2016 tarihinde dava açarak 14.10.2014 tarihli ve 11.03.2016 tarihli satışlara ilişkin önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuş, mahkemece paydaşın paydaşa yaptığı satışlarda önalım hakkı kulanılamayacağından davanın reddine karar verilmiştir. Ancak davalının 26.03.2014 tarihinde dava konusu taşınmazlarda payını satarak paydaşlık sıfatını kaybettiği anlaşıldığından işin esası incelenerek bir hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27.03.2018 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
(Muhalif)
KARŞI OY
Davacı vekili 18/03/2016 tarihli dilekçesiyle; müvekkili ile davalı ...’ın ... İli, .... İlçesi, .... Köyünde bulunan 144 ada 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 ve 17 parsel sayılı taşınmazlarda paydaş bulunduklarını; davalı ...’ın, 26/03/2014 tarihli satış senediyle maliki bulunduğu payların tamamını dava dışı....sattığını; 14/10/2014 tarihli senet ile aynı taşınmazlarda paydaş bulunan... bu kez pay satın aldığını; 11/03/2016 tarihli senet ile de .....sattığı dava konusu taşınmazlardaki paylarını geri aldığını belirterek, 14/10/2014 tarihli senetle .... satın aldığı ve 26/03/2014 tarihli satış senediyle satıp 11/03/2016 tarihli senetle geri aldığı paylar hakkında önalım hakkını kullandıklarından bahisle söz konusu payların tapusunun iptalini ve müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
Davalı vekili, müvekkili tarafından 26/03/2014 tarihinde satılan payların 11/03/2016 tarihinde önalım davasının açılmasından önce geri alındığını, bu arada 14/10/2014 tarihinde de müvekkilinin taşınmazlarda pay satın alarak paydaş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, önalım hakkıyla amaçlananın, paylı taşınmazın mülkiyetinin mevcut paydaşlar arasında kalmasını sağlamak, üçüncü kişilerin taşınmaza malik olarak girmelerini zorlaştırmak suretiyle, paydaşlar arasında süren ahengin bozulmasını engellemek olduğu, davalının sattığı paylarını önalım davası açılmadan önce geri alması nedeniyle, önceden paydaş olan davalı hakkında önalım hakkı kullanılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kanuni önalım hakkının, başlıca iki amacının olduğundan bahsedilir. Birincisi, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek; diğeri ise, paydaş sayısını azaltmak ve paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır.
Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve mülkiyet ilişkisi devam ettiği müddetçe varlığını sürdürür; paydaşlardan birinin, payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, önalım hakkı kullanılabilir hale gelir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733. maddesi uyarınca, pay satışının önalım hakkı sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her halde satışın üzerinden iki yıl içinde, dava açılmak suretiyle kullanılması ve bu beyanın muhatabına ulaşması ile birlikte, önalım hakkı sahibi ile alıcı arasında yeni bir satış ilişkisi doğar.
4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir.
Paylı mülkiyet ilişkisine tâbî bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunda yasal önalım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin ve Dairemizin istikrar bulmuş kararlarında; önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması, 4721 sayılı TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı; kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.
Dava konusu olaya gelince; davalı ..., dava konusu taşınmazlardaki payını 14/10/2014 tarihinde üçüncü kişi konumundaki ..... satmış ise de önalım davası açılmadan önce bu paylarını geri almıştır. Davanın açıldığı tarihte, davacının önalım talebini haklı kılacak, dava konusu taşınmazlardaki paydaş değişikliği gerçekleşmiş değildir. Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek derecede önalım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir. Bu nedenle, dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve geri satış işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerekir.
Mevcut durum karşısında, davacının önalım davası açmasında haklı bir gerekçesinin bulunduğundan bahsedilemeyeceğinden, fiili taksimin bulunması halindeki gibi, önalım talebinde bulunulması 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Dava, yerel mahkemece yerinde gerekçeyle reddedilmiş olup, hükmün onanması görüşünde olduğumdan, hükmün bozulması yönündeki sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy