MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki önalım nedeniyle tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 08.11.2017 gün ve 2017/4175 Esas, 2017/8233 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili dava dilekçesi ile, müvekkilinin ... , ... , ... Mah., 254 ada, 2 parsel sayılı 10.400. m2 yüzölçümlü taşınmazda 1/3 pay maliki olduğunu, ...'in payını ...'e 01/10/2012 tarihinde müvekkiline haber vermeden satış yoluyla devrettiğini, davalının satış bedeli olarak ödediği bedeli ve tapu harç masraflarını ödeyerek önalım haklarının tanınması suretiyle davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tescilini talep etmiştir.
Davalı, 2006 yılında davacı ve kardeşinin harita mühendisine vekalet vermesi ile taşınmaz üzerindeki diğer işgalciler ile birlikte paylı olarak satış işlemlerini gerçekleştirdiklerini, bu satış işlemini davacının kardeşi dava dışı ... 'e vekalet vererek gerçekleştirdiğini, davacının satış işleminden haberinin olduğunu, dava hakkını kötüye kullanarak kendi bilgisi dahilinde yapılan satışın iptali için açılan davanın kötü niyetli olarak açıldığını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekilince temyizi üzerine Dairemizin 08.11.2017 tarih, 2017/4175 Esas, 2017/8233 Karar sayılı ilamı ile; "somut olayda; davalı ...,... 'e karşı açtığı ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.09.2012 tarihli 2012/473 Esas ve 2012/358 Karar sayılı dosyasında, harici satışa dayanarak hükmen tescil yoluyla mülkiyeti kazanmıştır. Davacı süresi içerisinde önalım hakkını kullanmış, davalı ...'e anılan hükümle intikal eden payın iptalini talep etmiştir. Kaldı ki, 22.12.2006 tarihli 26495 yevmiye numaralı vekaletname ile ... kendi adına asaleten davacı ... ... adına vekaleten ... 'e bir kısım taşınmazların satışı hususunda hazırlıklar yapmak için vekalet verdiği ancak vekaletnamede dava konusu parsel olan 254 ada 2 parselin de olmadığı anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece işin esasının incelenmesi ve bir karar verilmesi gerekirken, davacının bu işlemden haberi olduğundan söz edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir" şeklindeki gerekçeyle bozulmuştur.
Dairemizin bozma ilamına karşı davalı karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
Tapu kütüğüne esas itibarıyla mülkiyetin veya sınırlı ayni hakların iktisabına veya bunların kaybedilmelerine ilişkin tesciller yazılır. Geniş anlamda tescil ise kütüğe yazılan her husustur. Nitekim kütük sahifesinde mülkiyet, rehin ve irtifak hakları sütunları dışında bir de “şerh” ve “beyanlar” adı altında iki sütun daha vardır. Ancak bir hususun şerh veya beyanlar sütununa yazılması taşınmazın ayni hakka ilişkin statüsünde bir değişiklik meydana getirmez.
Şerhten amaç; ilişkin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Bu yönü ile şerh ayni bir etki özelliğini gösterir. Hangi hakların tapu kütüğüne şerh edileceğini kanun belirlemiştir. Dolayısıyla kanunun belirlemediği bir hak tapu kütüğüne şerh edilemez.
TMK’nin 1009 ila 1011 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 54 ila 66. maddelerinde düzenlenen şerhler, üç amaca yönelik bir tapu işlemidir. Şahsi hakların kuvvetlendirilmesini, malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasını ve muvakkat (geçici) tescilin tapu kütüğüne yazılmasını sağlar.
Tapu kütüğüne şerh edilebilecek şahsi haklara gelince;
TMK’nin 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer "Tasarruf yetkisinin kısıtlanmasında” başlıklı TMK’nin 1010. maddesinde de aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamalarının tapu kütüğüne şerh verilebileceği belirtilmiştir;
1-Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları,
Örneğin; ifa edilmediği takdirde sahibine, malike karşı TMK’nin 716. maddesine göre cebri tescil davası açma hakkı veren şahsi haklar. Buradaki şerhin amacı üçüncü şahısların TMK’nin 1023. maddesine istinaden ayni hak iktisabını önlemektir. İkinci guruptaki haklar ise, taşınmazla ilgisi olmayan alacak haklarıdır. Buradaki amaç ise İİK’nin 277. maddesi anlamında alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla taşınmazı temlik edip, bu alacakların tahsilini imkansız kılmaya yönelik olarak taşınmaz malikinin yapacağı tasarrufi işlemleri önlemektir.
2-Haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre,
Bu halde yalnızca ilgili işlemlerin taalluk ettiği nispette taşınmaz malikinin taşınmaz üzerindeki tasarruf işlemleri alacaklılara karşı geçersiz olur ve bu hususlarda TMK’nin 1023. maddesi uygulanmaz.
3-Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Bu tür bir şerhle sonraki müktesipler kanundaki mükellefiyetlere katlanmak zorunda kalır.
Diğer taraftan TMK’nin 1011. maddesi hükmü gereğince de; iddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa ve tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa hakkın geçici şerhi olanaklıdır.
Yukarıda belirtilen yasal düzenlemelerle birlikte somut olay değerlendirildiğinde; 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705/1 maddesinde taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağı vurgulandıktan sonra anılan maddenin 2. fıkrasında tescilsiz iktisap halleri ve malikin tasarruf hakkı ile ilgili "miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır" şeklinde düzenleme getirilmiştir.
Buna göre, davacının şufa hakkını kullanmak istediği dava konusu 254 ada 2 parsel sayılı taşınmazda, davalı adına tesciline karar verilen 3/24 payın henüz tapuya tescil edilmediği, ancak mahkeme kararının tapunun beyanlar hanesine şerh verildiği, dosya içerisinde yer alan tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır.
Önalım davasında, mahkeme ilamı satış akdi yerini almaktadır. Tescile ilişkin kararın kesinleşme tarihine göre de dava süresi dikkate alınır. Davalı şuf'alı payı cebri tescil davası sonucu iktisap etmiştir. Mülkiyet hakkı cebri tescil ilamının kesinleşmesi tarihinde davalıya geçeceğinden şuf'a hakkı da bu tarihten itibaren doğacaktır. Ne var ki; cebri tescile ilişkin ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/473 Esas sayılı dosyası temyiz edilmeden kesinleştirilmişse de, bu ilama karşı yargılamanın yenilenmesine ilişkin talepte bulunulduğu verilen kararın Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2015/7541 Esas sayılı ilamı ile, toplanacak delillere göre bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle bozulduğu, yargılamanın yenilenmesine ilişkin davanın halen sonuçlanmadığı UYAP üzerinden yapılan kontrollerde anlaşılmaktadır. Bu durumda henüz tapuya tescil edilmeyen pay için şuf'a hakkı kullanılamayacağından davacının davasının reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değil ise de hüküm sonucu esas bakımından usul ve kanuna uygun olduğundan HUMK’nin 438/son maddesi gereğince hükmün gerekçesinin değiştirilerek onanmasına karar vermek gerekirken yukarıda belirtilen gerekçeyle bozulması maddi hataya dayalı olduğundan davalının karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün değişik gerekçe ile onanması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalının karar düzeltme itirazlarının kabulü ile Dairemizin 08.11.2017 tarih, 2017/4175 Esas, 2017/8233 Karar sayılı ilamının KALDIRILMASINA, hükmün gerekçesinin yukarıdaki şekilde DEĞİŞTİRİLEREK DÜZELTİLMİŞ bu gerekçe ile ONANMASINA, 19.12.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy