....
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 11.04.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil yada tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın konusuz kalması sebebiyle reddine dair verilen 25.11.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı kooperatif vekili, müvekkilinin 1048 parselde kayıtlı arazi üzerinde alabalık çiftliği kurmak amacıyla taşınmazın o tarihteki maliki Kastamonu Defterdarlığı ile 01.12.1995 tarihli bir kira sözleşmesi imzaladığını, mecurun 15 yıl süre ile kiralandığını, .... ve .... Bakanlığından temin edilen kredi ve kooperatif üyelerinin sermayeleri ile alabalık üretme tesislerinin inşa edildiğini, dava konusu taşınmazın 2011 yılında ... .... tarafından ihale yoluyla satışa çıkarıldığını ve davalı köy tüzel kişiliği tarafından 165.000 TL bedelle satın alındığını, üzerindeki müvekkili kooperatife ait tüm tesislerle birlikte davalıya devredildiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın tespit edilecek bedeli karşılığında tapu kaydının iptali ile müvekkili kooperatif adına tescilini, olmadığı taktirde şimdilik 20.000 TL tazminatın faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı köy tüzel kişiliği vekili, kira sözleşmesine aykırı olarak inşaat yapan davacının kötüniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, Kastamonu İdare Mahkemesinin 24.11.2011 tarihli 2011/436 Esas, 831 sayılı Kararı ile davaya konu taşınmazı satın alması için davalı köy muhtarı İ....ihtiyar heyetince verilen yetkinin iptal edilmiş olduğu, söz konusu kararın kesinleştiği gerekçesiyle davanın konusuz kalması nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Hükmü, taraf vekilleri temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, bu nedenle reddi gerekmiştir.
2- Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; davacı kooperatif, dava konusu taşınmazı alabalık çiftliği kurmak amacıyla taşınmazın o tarihteki maliki..... kiralamış olup taşınmaz üzerinde iyiniyetli olarak balık üretim tesisleri inşa ettiklerini ileri sürmüş ise de kiralama işleminin kiracıya şahsi hak sağladığı, kiracılık sıfatı nedeniyle taşınmaz üzerine yapılan tesis nedeniyle iyi niyet iddiasında bulunmanın mümkün olmadığı bu haliyle temliken tescil koşullarının gerçekleşmediği anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece, davanın temliken tescil koşulları oluşmadığından reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeyle davanın konusuz kaldığından bahisle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde davalı tarafa iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 29.03.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.