MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 15.01.2018 gün ve 2016/16414 Esas, 2018/271 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacılar vekili ile davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacılar, 5 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduklarını, davalının 04.11.2011 tarihinde 5 sayılı parselin 231/596 payını 225.000,00TL'ye satın aldığını; ancak, tapuda bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini ileri sürerek davalıya ait payın gerçek satış bedeli üzerinden önalım hakkı nedeniyle iptali ile adlarına tescili isteminde bulunmuşlardır.
Davalı, taşınmazın fiilen taksim edildiğini, tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen ilk karar Dairemizin 05.11.2013 tarih, 2013/8333 Esas, 2013/13800 Karar sayılı ilamı ile ".... davacılardan ... dava konusu 6370 ada 5 parselde dayandığı 29/149 payda çocukları olduğu anlaşılan ..., ve ... ile elbirliği halinde maliktir. Elbirliği halinde mülkiyet hükümlerine tabi bulunan 29/149 payın, davacı ... dışındaki dava dışı maliklerinin açılan davaya muvafakat ettiklerine dair beyanlarına ve imzası noterce onaylı muvafakat belgesine dosyada rastlanmamıştır. Bu durumda yukarıda belirtilen esaslar doğrultusunda öncelikle taraf teşkili üzerinde durularak daha sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken belirtilen hususlar gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir." gerekçesiyle bozulmuştur.
Mahkemece, bozma ilamına uyularak davanın kabulüne dair verilen hükmün davalı vekilince temyizi üzerine Dairemizin 19.02.2015 tarih, 2014/13923 Esas, 2015/1705 Karar sayılı ilamıyla ''...somut olayda davanın kabulüne karar verilmiş ise de; mahkemece fiili taksim konusunda yapılan araştırma ve incelemeler hüküm kurmaya yeterli değildir. Mahkemece taşınmaz üzerinde bulunan binalar ve bağımsız bölümleri kimlerin kullandığının özellikle davacıların ve davalıya pay satışında bulunan kişinin veya davalının belirli bir yeri kullanıp kullanmadığının belirlenmesi, taksim savunması açıklığa kavuşturularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Kabule göre de önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup davacılar muvazaa iddialarını ispatlayamadıkları halde önalım bedelinin hesaplanmasında belirtilen hususun gözardı edilmesi de yerinde değildir...'' gerekçesiyle bozulmuştur.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda, davanın kabulüne dair verilen hükmün davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin 15.01.2018 tarih, 2016/16414 Esas, 2018/271 Karar sayılı ilamıyla ''...davacılar önalım bedeli satış akdinde 600.000,00TL olarak gösterilmiş ise de gerçekte 225.000,00TL olduğunu, muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini ileri sürmüşler, mahkemece 10.11.2012 tarihli inşaat bilirkişi raporuna dayanılarak satış bedeli 235.785,00TL olarak kabul edilmiş ve bu bedel üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.
Her ne kadar davacılar bedelde muvazaa iddiasında bulunmuş olsalar da satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden daha düşük olduğunu kanıtlayamamışlardır. Ancak, delil listesinde yemin deliline dayanmış olduklarından davacılara yemin teklif etme hakları olduğu hatırlatılarak yemin teklif edilmesi halinde sonucuna göre, aksi halde resmi satış sözleşmesindeki bedel ve masraflar üzerinden önalım bedeli belirlenerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir...'' gerekçesiyle bozulmuştur.
Davacılar vekili ile davalı vekili, karar düzeltme talebinde bulunmuştur.
1-) Davacılar vekilinin karar düzeltme talebi incelendiğinde; mahkemece verilen karar, Dairemizce yasal ve hukuki dayanakları gösterilmek suretiyle bozulmuş olup, karar düzeltme istemi HUMK’nun 440. maddesindeki nedenlerden hiçbirisine dayanmadığından davacılar vekilinin yerinde olmayan karar düzeltme isteminin reddi gerekmiştir.
2-) Davalı vekilinin karar düzeltme istemi incelendiğinde;
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de; davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.
Somut olayda; davacılar, önalım bedeli satış akdinde 600.000,00TL olarak gösterilmiş ise de gerçekte 225.000,00TL olduğunu, muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini ileri sürmüşler, mahkemece 10.11.2012 tarihli inşaat bilirkişi raporuna dayanılarak satış bedeli 235.785,00TL olarak kabul edilmiş ve bu bedel üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.
Her ne kadar davacılar bedelde muvazaa iddiasında bulunmuş olsalar da satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden daha düşük olduğunu kanıtlayamamışlardır. Ancak, delil listesinde yemin deliline dayanmış olduklarından davacılara yemin teklif etme hakları olduğu hatırlatılarak yemin teklif edilmesi halinde sonucuna göre, aksi halde resmi satış sözleşmesindeki bedel ve masraflar üzerinden önalım bedeli belirlenerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Fiili taksim konusunda mahkemece inceleme araştırma yapıldığı, fiili taksimin ispatlanamadığı sonucuna varılmış; ne var ki Dairemizce bozma ilamında bu hususta bir değerlendirme yapılmamıştır. Açıklanan bu nedenle davalı vekilinin karar düzeltme itirazları yerinde görüldüğünden Dairemizin 15.01.2018 gün ve 2016/16414 Esas, 2018/271 Karar sayılı bozma ilamının kaldırılmasına ve hükmün belirtilen gerekçe ile bozulmasına, karar verilmesi gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) no'lu bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin karar düzeltme isteminin REDDİNE, aynı yasanın 442/son ve 4421 sayılı Kanunun 2 ve 4/b-1 maddeleri delaletiyle takdiren 370,00TL para cezası ile bakiye 17,70TL karar düzeltme ret harcının düzeltme isteyen davacılardan tahsiline, (2) no'lu bent uyarınca davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 15.01.2018 gün ve 2016/16414 Esas, 2018/271 Karar sayılı bozma ilamının KALDIRILMASINA, yukarıda belirtilen nedenlerle hükmün BOZULMASINA, davalı tarafından peşin yatırılan karar düzeltme harcının istek halinde iadesine, 14.01.2019 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
(Muhalif)
KARŞI OY
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacılar, 5 No'lu parselin paydaşı olduklarını, davalının 04.11.2011 tarihinde 231/596 payı, resmi senetteki bedelden değil 225.000,00TL'ye satın aldığını, bu nedenle bu bedel üzerinden önalım hakkını kullanarak tapu iptali ve tescil istemiştir.
Davalı fiili taksim olduğunu, gerçek satışın resmi senette gösterilen bedel olduğunu savunarak davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece muvazaa kabul edilerek davanın kabulüne dair verilen karar Dairemizce davacının hissesinin elbirliği halinde olduğunu, dolayısıyla diğer elbirliği hissedarların davaya muvafakatının sağlanması veya terekeye temsilci atanarak taraf teşkilinin sağlanması gerektiği nedeniyle 05.11.2013 tarihinde bozulmuştur.
Yerel mahkemece bozmaya uyularak taraf teşkili sağlandıktan sonra yine muvazaalı bedel üzerinden dava kabul edilmiş, davalı vekili tarafından karar temyiz edilmiştir.
Dairemizce 2014/13923 Esas, 2015/1705 Karar sayılı ilamla "fiili taksim konusunda yapılan araştırma hüküm kurmaya yeterli değildir. Dava konusu parselde 3 adet bina mevcuttur. Davacıların ve davalıya pay satanın kullandığı yerin olup olmadığı saptanmalı sonucuna göre hüküm kurulmalıdır.
Kabule göre de, önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret olup, davacılar muvazaa iddiasını ispatlayamadıkları halde önalım bedelinin hesaplanmasında belirtilern hususun gözardı edilmesi de yerinde değildir." denilerek bozulmuştur.
Mahkemece, yine muvazaalı olduğu iddia edilen 235.785,00TL üzerinden şufa davası kabul edilmiş, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dairemizce: "15.01.2018 günlü bozma ilamında mahkemece satış bedeli 235.785,00TL olarak kabul edilmiş, dava bu bedel üzerinden kabul edilmiştir.
Yemin teklif hakkı hatırlatılmalı, yemin teklif edilmesi halinde sonuca göre, aksi halde resmi satış sözleşmesindeki bedel ve masraflar üzerinden hüküm kurulmalıdır." gerekçesiyle oy çokluğu ile bozulmuştur.
O bozmaya karşı oyumda "bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamadığından resmi satış akdindeki bedel üzerinden davanın kabulü gerekir. Resmi sözleşmenin aksine yemin teklif edilemeyeceği gerekçesi ile değişik gerekçelerle bozma" görüşümü belirtmiştim.
Davacı ve davalı yanın, karar düzeltme talebinde ise Dairemizce davacının karar düzeltme talebi reddedilmiş, davalı yanın karar düzeltme talebi ise fiili taksimin varlığı ispatlanamamıştır, davacı taraf yemin deliline başvurduğundan bu husus hatırlatılmalı yemin teklif edilmesi halinde sonucuna göre, aksi halde resmi satış sözleşmesindeki bedel ve masraflar üzerinden karar verilmesi gerekir, denilerek hüküm bozulmuştur.
Önceki bozmada da açıkladığım gibi HMK'nın 226. maddesi yemin teklif edilemeyecek hallari düzenlemiştir. Davacı yan muvazaa iddiasını ispatlamaya yeterli delil sunamamıştır. Resmi akdin aksi yine aynı güçte bir başka delille ispatlanabilir. Bu konuda yemin deliline başvurmaya HMK'nın 226. maddesine cevaz vermemektedir.
Davacı yan bedelle muvazaayı, davalı yan fiili taksimi ispatlayamadığı için, mahkemece resmi satış akdinde belirlenen diğer ve davalıya düşen tapu harç ve masrafların toplamını depo ettirmeli ve davayı kabul etmelidir.
Ayrıca mahkeme hüküm fıkrasında davayı kabul ederek iptal edilen payı, Füsun, Müzehher ve Şükran adlarına eşit olarak tesciline karar verilmiştir.
Oysa mahkemenin ilk kararı "... dava konusu 5 No'lu parselde dayandığı 29/149 payda çocukları ..., ... ve ... ile elbirliği halinde malik oldukları, bu nedenle davaya muvafakatlerinin sağlanması gerektiği" nedeniyle bozma yapılmış, yargılama devam ederken davaya muvafakatları sağlanmış, ancak son tapu kaydına göre elbirliği sona ermemiştir. Bu nedenle pay iptalinde eşit oranda 3 davacı adına, ancak ...'nun payının da eşit olarak elbirliği malikleri ... ve ... adına kaydına karar verilmesi gerekirken sadece Müzehher kaydına karar verilmesi de doğru değildir.
Bundan dolayı hükmün bu nedenlerle de bozulması gerektiği düşüncem ile karar düzeltme talebi kabul değişik gerekçelerle bozma düşüncesinde olduğumdan sayın çoğunluğun karar düzetme kabul ilaveli bozma görüşüne katılmıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy