MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı ve birleştirilen davada davacı vekili tarafından, davalı- birleştirilen davada davalı aleyhine 05.06.2013 ve 02.05.2014 günlerinde verilen dilekçeler ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; dava ve birleştirilen davanın reddine dair verilen 15.10.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı-birleştirilen davada davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava ve birleştirilen dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davalı ... ile dava dışı ... arasında akdedilen ... Noterliği'nin, 27.09.1985 tarihli, 16261 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile 293 parsel sayılı taşınmazdaki 10/640 pay ve 298 parsel sayılı taşınmazdaki 38/640 payın ... tarafından ...'a satışının vaadedildiğini, davalı ... ile davacı ... ve birleştirilen davacı ... arasında akdedilen ... Noterliği'nin, 17.12.1986 tarihli, 18564 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile ise ... Noterliği'nce tanzim olunan 27.09.1985 tarihli, 16261 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile ...'ın maliki olduğu 298 parsel sayılı taşınmazdaki 38/640 payın eşit oranda ... ve ...'na satışının vaadedildiğini ileri sürerek dava konusu 298 parsel sayılı taşınmazdaki davalı ... adına kayıtlı payın iptali ile davacı ve birleştirilen davacı adına tescilini istemiştir.
Davalı-birleştirilen davada davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, asıl ve birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı - birleştirilen davada davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Somut olayda, davalı ... ile ... arasında yapılan satış vaadi sözleşmesi dava dışı ...'ın 298 parsel sayılı taşınmazdaki 38/640 payını davalı ...'a satmayı vaadettiği, davalı ...'ın ise ... tarafından satışı vaadedilen bu payı noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile eşit oranda davacı ... ve birleştirilen dava davacısı...'na toplam 2.000.000,00ETL bedel ile satışını vaadettiği, dosya içerisindeki tedavüllü tapu kaydının incelenmesinde... oğlu ...'ın dava konusu 298 parsel sayılı taşınmazda hiçbir zaman pay sahibi olmadığı, öte yandan davalı ...'ın ise dava konusu taşınmazda 23.03.2004 tarihinde hükmen tescil suretiyle; 05.07.2013 tarihinde ise satış suretiyle toplam 57/3584 pay sahibi olduğu, satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı tarihte satış vaadinde bulunanın malik olması gerekmediği ve eldeki davaya konu satış vaadi sözleşmesinin noterlikçe usulüne uygun olarak yapılmış geçerli bir satış vaadi sözleşmesi olduğu ve ifa olanağının bulunduğu gözönünde bulundurulduğunda davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Öte yandan, dosya içerisindeki ... 2. Noterliği'nin 17.01.2017 tarihli, 0736 yevmiye No'lu mirasçılık belgesine göre davalı ...'ın 12.01.2017 tarihinde öldüğü anlaşıldığından, mahkemece mirasçılık belgesinde gösterilen davalı mirasçılarının davada yer almaları sağlandıktan sonra işin esası hakkında karar verilmesi gerektiğinden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 08.01.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.