MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 24.05.2013 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 14.04.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, davalı ile aralarında noterde yaptıkları 10.10.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalının 849 ada 617 (eski 174) parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki binanın 3. kat A Blok 5 No'lu bağımsız bölümünü 500 milyon ETL bedelle satmayı vadettiğini, satış bedelini nakden ve peşinen ödemiş olup daireyi teslim aldığını, sözleşme tarihinden itibaren malik sıfatıyla kullandığını, ancak davalının tapuyu devretmeye yanaşmadığını ileri sürerek dava konusu dairenin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiştir.
Davalı, davacı ile noterde yaptıkları satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu daireyi davacıya satıp teslim ettiğini, sözleşmede de belirtildiği üzere taşınmazda kat mülkiyeti kurulduğu taktirde dairenin tapusunu devredeceğini, ancak binanın iskan ruhsatının bulunmadığını ve kat mülkiyetinin henüz kurulamadığını, tapuyu bu sebeple devredemediğini belirterek davanın reddini savunmuş; 08.10.2013 tarihli ilk celsede de beyanlarını tekrarlayarak davayı kabul ettiğini, yasalar elverdiği taktirde dairenin tapusunu devredeceğini belirtmiştir.
Mahkemece, davalının binası için yıkım kararı bulunmakta ise de idare mahkemesince yürütmenin durdurulması kararı verildiği ve davalının imar affından faydalanarak başvuruda bulunduğu, taşınmazın 1/1000 ölçekli 1990 tarihli imar planında ticaret ve konut alanında kalması karşısında, bina kaçak olsa bile, geçerli satış vaadi sözleşmesi gereğince arsadan hisse vermek sureti ile tapu iptali ve tescile karar verilebileceği gerekçesiyle 19.01.2015 tarihli heyet bilirkişi raporuna atfen davanın kabulü ile 849 ada 617 parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki binanın A Blok 5 No'lu bağımsız bölümüne isabet eden 125/1860 arsa payının ifrazı ile davacı adına tesiciline, kalan payın davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde, Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Ancak mahkemece, keşif suretiyle yapılan uygulamada, satış vaadine konu bağımsız bölümün bulunduğu yapının İmar Kanuna aykırı şekilde yapıldığı, kısaca “kaçak inşaat” olduğu saptanmış; bundan dolayı da yetkili merci olan belediyece yapının yıkılmasına, ilgililer hakkında da ceza yaptırımı uygulanmasına karar verildiği anlaşılmıştır.
3194 sayılı İmar Kanununun 26. maddesi hükmü gereğince, yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaatın, yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatının eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat “kaçak inşaat” kabul edilir ve aynı yasanın 32. maddesi uyarınca da yıkıma tabi tutulur. Yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez.
Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda, anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması, yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu doğuracağından, kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulamaz.
Ne var ki, imara aykırı ve kaçak yapılar için, 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanunun 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni bir düzenleme bulunmaktadır. Anılan madde hükmüne göre; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde yapı kayıt belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar bakanlık tarafından hazırlanan yapı kayıt sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği (Geçici 16/1); yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, yapı kayıt belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici 16/3); yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptâl edileceği (Geçici 16/4); yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu (Geçici 16/10); bu maddenin uygulanmasına dair usul ve esasların bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirleneceği (Geçici 16/12) düzenlenmiş ve maddenin diğer fıkralarında da uygulama esasları ve istisnaları belirtilmiş; ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkânı getirilmiştir,
3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibariyle geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir. Usulî kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması sebebiyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, öncesinde aksine verilmiş bir bozma kararı bile bulunsa, temyiz aşamasında da Yargıtayca gözetilmesi gerekir.
Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan yasa hükmü de gözönüne alınarak davaya konu binanın imara uygun hale getirilip getirilmediğinin ve binada kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağının araştırılması; kurulabilecek hale geldiğinin anlaşılması halinde davanın kabulüne, aksi halde ise reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 14.03.2019 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
(Muhalif) (Muhalif)
K A R Ş I O Y
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanması görüşünde olduğumuzdan sayın çoğunluğun bozma yönündeki görüşüne katılamamaktayız.