MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.06.2009 gününde verilen dilekçe ile yüklenici temlikine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine 25.11.2015 tarihli Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 10.07.2018 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalı yüklenici vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davalı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... Ltd. Şti. arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yükleniciye bırakılması kararlaştırılan dava konusu 1646 ada 2 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 10 numaralı bağımsız bölümü, müvekkilinin yükleniciden 13.08.1999 tarihli harici satış sözleşmesiyle temlik aldığını belirterek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptaliyle müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Dava konusu taşınmaz, yargılama sırasında arsa maliki tarafından ...’e satış suretiyle devredildiğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun'nun 125. maddesi gereği, adı geçen kişi de davaya dahil edilmiştir.
Davalı yüklenici vekili, inşaatta eksiklik varsa bunun tamamlattırılıp tescile karar verilmesi gerektiğini beyan etmiştir.
Davalı arsa maliki, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, bu durumun mahkeme kararıyla sabit olduğunu, sözleşmenin geçersiz olduğunu, davanın zamanaşımına uğradığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
Davalı ..., satış sırasında tapuda davacı yararına bir şerh bulunmadığını, taşınmazı iyi niyetle satış bedelini ödeyerek satın aldığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.
Görevsizlik kararı üzerine yapılan yargılama sonucunda; mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı ve davalı yüklenici tarafından temyizi üzerine Dairemizin 31.01.2013 tarih, 2012/13364 E-2013/1254 K sayılı ilamıyla “Mahkemece davacının istemi doğrultusunda ... Asliye Hukuk Mahkemesince 01.04.2011 tarih 1191 yevmiye numarası ile ihtiyati tedbir kararı verilmiştir. İhtiyati tedbir kararı 07.06.2011 tarihinde 2183 yevmiye No'lu işlem ile kaldırılmış ve aynı gün 2191 yevmiye numarası ile arsa maliki tarafından dahili davalı ...'e temlik edilmiştir. Dahili davalı ...'in hukuki durumunun Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi çerçevesinde değerlendirilmesi gerekecektir. Davacının yeni malike davayı yöneltme iradesiyle kötü niyetin de iddia edildiği varsayılmalıdır.” ve “Yüklenici ... Ltd. Şti. ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/30 E 2004/217 K. sayılı dava dosyasında edimlerini yerine getirmiş olması nedeniyle 10 No'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiş, birleşen davada ise arsa maliki ..., eksik iş bedeli, cezai şart, gecikme tazminatı ve 1 No'lu bağımsız bölüme yaptığı masrafları ve yine sözleşmede yükleneciye düşen, sonradan aralarında yaptıkları 26.10.2000 tarihli ek protokolle kendisine verilmesi kararlaştırılan 6 No'lu bağımsız bölümün aidiyetinin tespitini istemiştir. Mahkemece, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemiş olması nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının reddine, arsa malikinin açtığı davada noksan ve ayıplı işler bedeli olarak 5.000,00TL, ceza şart olarak 4.000,00TL ve 1 No'lu bağımsız bölüme yaptığı masraflardan 350.00 TL'nin yükleniciden tahsili ile arsa malikine ödenmesine ve 6 No'lu bağımsız bölüm 26.10.2000 tarihli protokol gereğince arsa malikine kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, gecikme tazminatı yönünden ise davanın reddine karar verilmiştir. Karar 27.03.2007 tarihinde kesinleşmiştir. Bu karar ile yüklenicinin davası, dava tarihi itibariyle edimlerini yerine getirmediğinden reddedilmiş ve buna karşılık arsa maliki inşaattaki eksik ve ayıpları işlerin bedelini nakdi olarak tahsil etmek imkanına kavuşmuştur. Belirtilen karar gereğince arsa malikinin alacağını tahsil edip etmediği incelenmeli, yükleniciden tahsil edilmemiş ise, yüklenicinin halefi durumunda olan davacı tarafından ödenip ödenmeyeceği konusunda davacı tarafa süre verilmelidir. Diğer taraftan inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın iskan raporunun yüklenici tarafından alınacağı kararlaştırılmış olduğundan, iskan raporunun alınıp alınmadığı araştırılmalı, alınmamış ise bu konuda da davacı tarafa iskan ruhsatı alması için süre verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir.” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiş, davalı arsa sahibi ve davalı ... Şikin’in karar düzeltme istemi de Dairemizin 13.09.2013 tarih 2013/9668 E-2013/11478 K sayılı ilamıyla reddedilmiştir.
Mahkemece, önceki gerekçeler tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiş, direnme kararının davacı ve davalı yüklenici tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.11.2015 tarih 2014/14-342 Esas, 2015/2685 Karar sayılı ilamıyla “Davacı, davalı yüklenici ... Yapı Ltd. Şti'ne düşen dava konusu 1642 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki 10 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden satın aldığını iddia ederek taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir. Davacı, alacağın temliki hükümlerine dayanarak ve yüklenicinin halefi sıfatıyla eldeki davayı açmıştır. Dolayısıyla davacının 10 numaralı bağımsız bölümün adına tecilini isteyebilmesi için öncelikle davalı yüklenici ... Yapı Ltd. Şti'nin 05.03.1998 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek protokoller çerçevesinde üzerine düşen edimini yerine getirmiş olması gerekir. Nitekim davalı yüklenici ... Ltd. Şti. tarafından ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/30 Esas, 2004/217 Karar sayılı dava dosyasında edimlerini yerine getirmiş olması nedeniyle 10 No'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiş, birleşen davada ise arsa maliki ..., eksik iş bedeli, cezai şart, gecikme tazminatı ve 1 No'lu bağımsız bölüme yaptığı masrafları ve yine sözleşmede yükleniciye düşen, sonradan aralarında yaptıkları 26.10.2000 tarihli ek protokolle kendisine verilmesi kararlaştırılan 6 No'lu bağımsız bölümün aidiyetinin tespitini istemiştir. Mahkemece, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemiş olması nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının reddine, arsa malikinin açtığı davada taleple bağlı kalınarak noksan ve ayıplı işler bedeli olarak 5.000,00TL, ceza şart olarak 4.000,00TL ve 1 No'lu bağımsız bölüme yaptığı masraflardan 350.00TL'nin yükleniciden tahsili ile arsa malikine ödenmesine ve 6 No'lu bağımsız bölüm 26.10.2000 tarihli protokol gereğince arsa malikine kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, gecikme tazminatı yönünden ise davanın reddine karar verilmiş ve bu karar Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir. Bu itibarla mahkemece öncelikle davalı yüklenici ... Yapı Ltd.Şti'nin edimini tam olarak yerine getirip getirmediği, inşaatın katlanabilir seviyede olup olmadığı, katlanabilir seviyede ise eksik iş bedelini davacının depo edip etmeyeceği hususları araştırılmalıdır. Bu araştırmalar sonucunda davacı adına tescil şartlarının oluştuğunun anlaşılması durumunda ise yargılama aşamasında dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümü tapudan temlik alan davalı ...'in TMK'nin 1023 maddesine göre iyi niyetli kayıt maliki olup olmadığı hususu irdelenmelidir. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde bir kısım üyelerce; davacının dava konusu taşınmazın adına tescilini isteyebilmesi için öncelikle davalı ...'in iyi niyetli kayıt maliki olup olmadığının araştırılmasının gerektiği, davalı ...'in iyi niyetli kayıt maliki olmadığı ispat edildiği takdirde diğer tescil koşullarının araştırılması gerektiği bu nedenle Özel Dairenin bozma ilamının yerinde olduğu görüşü savunulmuşsa da, yukarıda anlatılan nedenlerle çoğunlukça bu görüş benimsenmemiştir. Hal böyle olunca; yerel mahkeme direnme kararının yukarıda belirtilen değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmiştir.” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; yüklenicinin inşaatı katlanabilirlik oranı olan %90 seviyesine getirmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı yüklenici vekili ve inşaatın tamamlandığını belirterek davacı vekili temyiz etmiştir.
Mahkemece, bozma ilamına uyulmuşsa da gerekleri yerine getirilmemiştir. Şöyle ki; bozma ilamında, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirip getirmediği, inşaatın katlanılabilir seviyede olup olmadığı hususlarının araştırılması gereğine değinilmiş olup, mahkemece hükme esas alınan 08.05.2018 tarihli bilirkişi raporunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yalnızca arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin, ... Asliye Hukuk Mahkemesi 2002/30 Esas sayılı davanın dava tarihi olan 24.01.2002 tarihindeki fiziki seviyesi belirlenmiş ve mahkemece bu orana göre yüklenicinin edimini yerine getirmediği kabul edilerek davanın reddine karar verilmiştir. Oysa ki mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaatın tamamının keşif tarihinde katlanılabilir seviyede olup olmadığının belirlenmesi gerekir.
O halde mahkemece, bozma ilamında değinilen hususlar gözetilerek ve mahallinde uzman bilirkişilerle yeniden keşif yapılarak inşaatın katlanılabilir seviyede olup olmadığı, katlanabilir seviyede ise eksik iş bedelini davacının depo edip etmeyeceği hususları araştırılmalı, davacı adına tescil şartlarının oluştuğunun anlaşılması durumunda ise yargılama aşamasında dava konusu taşınmazı tapudan temlik alan davalı ...'in Türk Medeni Kanununun 1023 maddesine göre iyi niyetli kayıt maliki olup olmadığı hususu bakımından değerlendirme yapılmalıdır.
Mahkemece, değinilen hususlar gözardı edilerek yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin ve davalı yüklenici vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.04.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy