14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ: ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.05.2014 tarihinde verilen dilekçeyle tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davalı ... aleyhine açılan davanın kabulüne, davalı ... Paz. Ltd. Şti. aleyhine açılan davanın husumetten reddine dair verilen 22.01.2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili, davalı ... vekili tarafından talep edilmiştir. ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi'nce davalı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine, davacı vekilinin istinaf talebinin kabulüyle yerel mahkeme kararının kaldırılarak yeniden hüküm kurulmasına dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 19.02.2019 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... vekili Av. ... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklamaları dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
-K A R A R-
Davacı vekili, 639 ada 2 parselde kayıtlı taşınmazın ... Belediyesi tarafından davalı ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliğine tahsis edildiği, adı geçen birliğin de taşınmazı birlik üyesi ... Konut Yapı Kooperatifine tahsis ettiğini, ... Konut Yapı Kooperatifinin ... Ürünler Paz. San. Tic. Ltd. Şti. ile 31.03.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, şirketin sözleşme gereklerini yerine getirdiği, dava dışı ... ve ...’in dava konusu B1 blok 78 No'lu bb (eski 90 No'lu bb)’yi adi yazılı satış sözleşmesi ile yüklenici şirketten satın aldığı, dava dışı ... ve ...'in ... 2. Noterliği’nin, 12.09.2007 tarihli ve 28924 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle 78 No'lu bağımsız bölümü davacıya sattığını, davacının satış bedelinin tamamını ödediği, dairenin 1999 yılında teslim edilmesine rağmen şirket ortaklarından ... aleyhine kara paranın aklanması suçlamasıyla açılan ceza davası nedeniyle ... 2. Asliye Ceza Mahkemesince tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi yazılmış olduğundan tapu devrinin yapılamadığını, ... İli, ... İlçesi, 639 Ada 2 Parselde kayıtlı, B1 Blok 78 (eski 90 nolu) numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi istenmiştir.
Davalı ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliliği vekili cevap dilekçesinde, taşınmazı ... Belediye Başkanlığından tahsisen satın aldığını, dava dışı ... Konut Yapı Kooperatifine devrettiğini, adı geçen kooperatifin ... ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, binaların tamamlandığını, şirketin payına düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere sattığını, birliğin çok sayıda ortağı bulunduğunu, ... Belediye Başkanlığı ile birlik arasında yapılan protokollerde bölgenin tüm alt yapı hizmetlerinin (yol, kaldırım, kanal, elektrik, su, doğalgaz, ptt hizmetleri, trafo v.s.) birlik tarafından gerçekleştirildiğini, bu hizmetlerin kendilerine arsa tahsis edilen kooperatiflerden alınan alt yapı katılım payları ile yerine getirildiğini, dava dışı ... Kooperatifinin 04.04.2012 tarihli Olağan Genel Kurul Toplantısında düzenlemenin üyeler tarafından oybirliği ile kabul edildiğini, karar doğrultusunda dava konusu taşınmazın alanı esas alınarak yapılan hesaplamaya göre bu daireye isabet eden borç tutarının 01.07.2014 tarihi itibariyle 25.428,22TL olduğunu, bedelin ödenmesi şartıyla tescilin mümkün olduğunu, bu durumda öncelikle arsa sahibi ve birlik ortağı olan ... Konut Yapı Kooperatifinin davada taraf sıfatıyla yer alması gerektiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadıklarından dava şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini bilmediklerini, dava açılmasına sebep olmadıklarını, dava kabul edilecekse aleyhe yargılama gideri ve vekalet cüreti hükmedilmemesi gerektiğini savunmuştur.
Davalı ... Paz. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde, davacının bu davayı açma hakkının bulunmadığı, dava dışı ... ve ... ile imzalanan sözleşmenin 4. maddesinde müşterinin bu sözleşmeden doğan konut hakkını başkasına devredemeyeceğinin yazılı olduğunu, davacının elindeki satış vaadi sözleşmesinin bu nedenle bir hükmünün bulunmadığını, dava tarihi itibariyle taşınmazın belediye adına kayıtlı olması sebebiyle davanın muhatabının belediye olduğunu, zamanaşımının dolduğunu, adi yazılı sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil istenilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Yerel mahkemece, davalı ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliğine karşı açılan davanın kabulü ile, ... İli, ... İlçesi, 639 ada, müfrez 2 parselde kayıtlı, B1 Blok, 12. Kat, 78 No'lu bağımsız bölümdeki tapu kaydının iptali ile, davacı adına tesciline, ...'ya yönelik açılan davanın husumet sıfatı yönünden reddine karar verilmiştir.
Davalı ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliği vekili ve davacı vekili istinaf talebinde bulunmuştur.
... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince, davalının istinaf başvuru talebinin esastan reddine, davacının istinaf başvurusunun kabulüne, ... 6. Tüketici Mahkemesinin 22.01.2018 tarih 2017/345 Esas 2018/46 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davalı ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliğine karşı açılan davanın kabulü ile, ... İli, ... İlçesi, 639 ada, müfrez 2 parselde kayıtlı, B1 Blok, 12.Kat, 78 No'lu bağımsız bölümdeki tapu kaydının iptali ile, davacı adına tesciline, ...'ya yönelik açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine, yapılan yargılama giderinin davalı ... üzerinde bırakılmasına, toplam 1.744,00TL yargılama giderinin davalı ...'nden Alınarak davacıya verilmesine, kullanılmayan gider avansının ve harcın karar kesinleştikten sonra davacı tarafa iadesine, Harçlar Kanunu gereğince hesaplanan ve tahsili gereken nispi karar ve ilam harcı olan 27.324,00TL harcın davalı kooperatiften tahsiline, Hazine'ye irat kaydına, davacının kendisini vekil ile temsil ettiği anlaşılmakla Av.K. gereğince, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 7/2 maddesi uyarınca, 2. kısım 2. bölüm ve 3. kısım göre hesaplanan nispi olarak takdir ve tayin olunan 29.950,00TL vekalet ücretinin davalı ... 'nden alınarak davacı yana verilmesine, davalı ... Paz. Ltd. Şti. kendisini vekil ile temsil ettiği anlaşılmakla Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi 7. madde uyarınca 1.090,00TL maktu vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ... Paz. Ltd. Şti.'ne verilmesine karar verilmiştir.
Davalı ... vekili hükmü duruşmalı olarak temyiz etmiştir.
Davadaki istemin dayanağı, dava dışı arsa sahibi ... Konut Yapı Kooperatifi ile davalı ... Ürünleri Üretim ve Paz. Ltd. Şti. arasında düzenlenen 31.03.1995 tarih, 13769 yevmiye No'lu "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ve yüklenicinin yaptığı şahsi hakkın temlikine ilişkin satış sözleşmesidir.
Kural olarak: davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince;
Yüklenici ancak 31.03.1995 tarihli 13769 yevmiye nolu satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin dayanağı 02.07.1998 tarihli ek protokol gereğince edimini yerine getirdiği takdirde 639 ada 2 sayılı parsel üzerindeki bağımsız bölümleri kazanabilir ve bu edimi yerine getirmesi kaydıyla kazanacağı kişisel hakkı üçüncü kişilere (davacılara) devredebilir.
Bütün bu belirtilenlerden anlaşılacağı üzere, bu gibi davalarda arsa sahibi dava dışı ... Konut Yapı Kooperatifi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. Dolayısıyla, inceleme ve araştırmanın dava dışı arsa sahibi ... Konut Yapı Kooperatifinin de taraf olduğu bir davada yapılması icap eder.
O halde mahkemece yapılması gereken iş, davacıya 31.03.1995 tarihli 13769 yevmiye No'lu satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olarak tarafı olan ... Konut Yapı Kooperatifi hakkında dava açmak üzere mehil vermek, açılırsa o davayı eldeki dava dosyasıyla birleştirmek, arsa sahiplerinin savunma ve delillerini toplamak, yüklenicinin inşaat sözleşmesi ve ek protokol gereğince temlik şartlarını ve edim borcunu yerine getirip getirmediğini saptamak, bundan sonra tarafların iddia ve savunmaları incelenip değerlendirilerek, davacının istem sonuçları hakkında bir karar vermekten ibarettir.
Eksik taraf teşkili ve yüklenici hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddi ile yerel mahkemece davanın sonuçlandırılması, bölge adliye mahkemesince de bu duruma dikkat edilmeden yerel mahkeme kararının değerlendirilmesi doğru görülmemiş, hükmün açıklanan sebeplerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle ve HMK 371. maddesi uyarınca ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, HMK 373/2. maddesi gereğince dosyanın ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 2.037,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ...’ne verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 19.02.2019 tarihinde oybirliğiyle kesin olarak karar verildi.