MAHKEMESİ: ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine asıl davada 20/04/2015, birleştirilen davalarda 30/11/2016 tarihlerinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl ve birleştirilen davaların reddine dair verilen 05/12/2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi asıl davada davacı vekili, birleştirilen davalarda davacılar vekili tarafından talep edilmiştir. ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince istinaf taleplerinin esastan reddine dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi asıl davada davacı vekili, birleştirilen davalarda davacılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 03/12/2019 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden asıl davada ve birleştirilen davalarda davacılar vekili Av. ... ile karşı taraftan davalı vekili Av. ... ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
-K A R A R-
Asıl ve birleştirilen davalar, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Asıl davada davacı vekili, müvekkili ...’in ... ili, Merkez ilçesi, Hademiye Köyü’nde bulunan 817 ve 819 parsel sayılı taşınmazın paydaşlarından olduğunu, taşınmazların diğer paydaşlarından dava dışı ...’in 04.02.2015 tarihinde 1/2 payını davalıya sattığını, her bir payın tapudaki satış bedeli 150.000 TL olarak gösterilmişse de gerçek satış bedelinin bu bedelden çok daha düşük olduğunu belirterek önalım hakkı nedeniyle davalı adına olan payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili; taşınmazların fiilen taksim edildiğini, önalım davası açılamayacağını, tapudaki satış bedelinin gerçek satış bedeli olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İlk derece mahkemesince ilk olarak, fiili taksim nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekilinin istinaf talebi üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince, davacı ...’in payının elbirliği mülkiyetine konu olduğu, bu durumda ya elbirliği mülkiyetine sahip tüm hissedarların birlikte dava açması, ya davaya muvafakatlerinin sağlanması, ya da terekeye temsilci atanarak taraf teşkili sağlanması gerektiği belirtilerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına ve belirtilen eksiklik giderilerek yeniden karar verilmesi için dosyanın mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesince yeniden yapılan yargılamada elbirliği mülkiyetine sahip hissedarlardan ... 18.09.2017 havale tarihli dilekçesiyle açılan davaya muvafakatinin olduğunu beyan etmiştir. 19.09.2017 tarihli 2. celsede de hissedarlardan ..., ..., ... açılan davaya bir diyeceklerinin olmadığını, murisleri adına davanın kabulüne karar verilmesini talep ettiklerini beyan etmişlerdir. Birleştirilen ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/655 Esas, 2017/370 Esas sayılı dosyasında; davacı ..., davalı ...’in 819 parselde ½ payı 04.02.2015 tarihinde bedelde muvazaa yaparak 150.000,00TL’ye aldığını, gerçek satış bedelinin 25.000,00TL olduğunu belirterek, gerçek satış bedeli üzerinden önalım hakkına dayalı olarak tapu iptali ve tescil talep etmiştir. Birleştirilen ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/608 Esas, 2017/445 Esas sayılı dosyasında ise; davacı ..., davalı ...’in 817 parselde ½ payı 04.02.2015 tarihinde bedelde muvazaa yaparak 150.000,00TL’ye aldığını, gerçek satış bedelinin 25.000,00TL olduğunu belirterek, gerçek satış bedeli üzerinden önalım hakkına dayalı olarak tapu iptali ve tescil talep etmiştir.
İlk derece mahkemesince, asıl ve birleştirilen davaların reddine karar verilmiştir.
Asıl ve birleştirilen davalarda davacılar vekilinin istinaf talepleri ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk dairesince esastan reddedilmiştir.
Hükmü, asıl ve birleştirilen davalarda davacılar vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
TMK'nin 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
TMK’nin 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 Karar. sayılı kararı da bu doğrultudadır.
Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Davaya muvafakat, duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa Türk Medeni Kanununun 640. maddesi hükmü uyarınca murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı sona ereceğinden davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Somut olaya gelince; ilk derece mahkemesince “…Dava konusu taşınmaz davaya konu devirden önce eylemli olarak tapu kayıt malikleri arasında fiilen taksim edilmiştir. Mahallinde dinlenilen mahalli bilirkişi ve tanık beyanlarına göre arazi 1961 yılında tek parça iken tapu kayıt malikleri arasında yapılan taksim uyarınca 1977 kadar kullanılmış, 1977 yılında parselin ortasından sulama kanalı geçirmesi neticesinde parsel iki parçaya bölünmüş ne var ki tapu kayıt malikleri eylemli olarak taşınmazı böldükleri şekli ile kullanmaya devam etmişleridir. Davalı tarafta satın almadan sonra eylemli olarak kullanma hususunu kabul etmiştir. Davacıların murisi ve davacılar da eylemli olarak 1961 tarihinden bu yana intikalen 817 parseli kullanmaktadır. Bu nedenle fiili taksim olgusu gerçekleşmekle davacıların murisin terekesi adına şufa hakkını kullanmalarının yasal dayanağı bulunmamaktadır.” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmişse de, gerekçeye katılmak mümkün değildir. Davacıların murisi/davacılar 817 parseli, davalı/davalıya pay satan dava dışı ... de 819 parseli kullanmaktadır. Dava konusu her bir parselde davacıların murisi/davacılar ile davalının/davalıya pay satan dava dışı ...’in, ayrı ayrı kullandığı yer bulunmadığından fiili taksimin varlığından bahsedilemez. Davacıların ve davalının diğer iddia ve savunmaları kapsamında inceleme yapılarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi, bölge adliye mahkemesince de istinaf taleplerinin reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenler ve HMK'nin 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, karardan bir örneğin ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 2.037,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 03.12.2019 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy