Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 09.07.2013 ve 21.01.2014 tarihinde verilen dilekçeler ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 18.07.2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi taraf vekillerince talep edilmiştir. ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi'nce davalı vekilinin istinaf talebinin kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın reddine dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili, duruşmasız olarak katılma yoluyla temyizi ise davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 15.10.2019 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan davalılar vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafların sözlü açıklamaları dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
K A R A R
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının ONANMASINA, 2.037,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, yine 2.037,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenlere yükletilmesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE, kararın bir örneğinin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 15.10.2019 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
K A R Ş I O Y
Davacı vekili, asıl davada davalı ... aleyhine; birleştirilen davada davalı ... aleyhine, satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil davası açmıştır.
Davacı taraf dava dilekçesinde; müvekkili ile davalıların murisi ... arasında 18.06.1969 tarihinde ... 8. Noterliğinde yapılan satış vaadi sözleşmesiyle, dava konusu 1518 m²'lik taşınmazın satın alındığını, taşınmazın müvekkile teslim edildiğini, 1969 yılından beri kesintisiz kullanmakta olduğunu, satış vaadine konu taşınmazın bedelinin 70.000ETL olarak belirlendiği, bunun 20.000ETL’si peşin, geri kalan 50.000.ETL için 12.500TL'lik 4 adet senet verildiğini, senet bedellerinin ödendiğini belirterek, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
Davalılar davayı kabul etmemiştir.
Yerel mahkemece, satış vaadi sözleşmesine konu 70.000TL bedelden 20.000TL’nin ödendiği, geri kalan kısmın ödendiğinin ispatlanamadığı kabul edilerek, ödenmeyen 50.000ETL’nin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca dava tarihindeki güncellenmiş değeri olarak 107.190,79TL miktar üzerinden depo kararı verilmiş, davacı bu miktarı süresinde depo etmiş, davalılar adına tapunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Davacı vekili, satış vaadi sözleşmesine konu bedelin, 20.000ETL’sinin peşin, kalan miktarının ise verilen bonolarla süresinde ödendiğini belirterek, tapu iptali ve tescil konusunda istinaf taleplerinin bulunmadığını, ancak mahkemece verilen depo kararı ile bu bedelin davalılara ödenmesine yönelik hükmü istinaf ettiklerini bildirmiştir.
Davalılar, dava konusu taşınmazın ödenmeyen satış bedelinin oranının tespiti ile dava tarihindeki rayiç değeri esas alınarak bu orana karşılık gelen bakiye satış bedelinin yasal faiziyle birlikte ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince; davalılar vekilinin istinaf başvurusu yerinde görülerek, bakiye bedelinin davacı tarafça ödendiğinin ispat edilemediği, davalı tarafın senet bedelini almadığını ispat etmek zorunda bulunmadığı, taşınmazın satış bedelinin 50.000ETL’lik kısmının ödenmediği, ödenen kısmın % 28.57 oranında, ödenmeyen kısmın ise % 71.42 oranında olduğu, asıl ve birleşen davada davacı tarafın ödemesi gereken toplam tutarın 3.822.912,67TL olduğu tespit edilmiştir. Davacı tarafa, tespit edilen bakiye bedeli depo etmesi için süre verildiği, verilen kesin süre içerisinde bakiye bedelin depo edilmediği gerekçesiyle asıl dava ve birleşen dava yönünden yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, her iki dava yönünden davanın reddine karar verilmiştir.
Hüküm; davacı vekili tarafından, satış vaadi sözleşmesi kapsamına göre bedelin tamamı ödendiği gerekçesiyle taşınmazın bedel depo edilmeksizin tapusunun iptali ile davacı adına tescili talebiyle,
Davalı tarafça ise, satış vaadi sözleşmesinin geçersiz hale geldiği gerekçesiyle, hükmün gerekçesinin düzeltilmesi talebiyle temyiz edilmiştir.
Dava konusu olaya gelince; davacı ile davalıların murisi arasında noterde yapılan, usulüne uygun ve geçersizliği ileri sürülüp ispatlanmadığı için geçerli bir satış vaadi sözleşmesiyle, dava konusu taşınmazın 70.000TL'ye satışı vaat edilmiştir. Sözleşmeye göre, satış bedelinin 20.000TL’si nakit olarak, kalan miktarı için ise vade tarihi 1969 yılı olan dört adet bono verilmek suretiyle ödendiği konusunda uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlık, davalıların murisine verilen bono bedellerinin davacı tarafından ödenip ödenmediğiyle ilgilidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.4.1992 tarihli ve 1992/14-168 E.-1992/267 K. sayılı kararında; “Satış vaadi sözleşmesi Yasanın öngördüğü biçim koşuluna uygun olarak noterde düzenlenmiştir. Sözleşme, akitler arasında kararlaştırılan satış bedeli karşılığı satış vaadi borçlusu davalıların murisine iki adet bono verilmiştir. Bu durumda bonoya bağlanan satış bedelinin ödenip ödenmediğinin kambiyo hukukunun kendisine özgü koşulları içerisinde değerlendirilip saptanması gerekir. O itibarla da bedelin ödenmediği def’ini, satış vaadi borçlusu ve bono lehtarı tarafın kanıtlaması, icap eder. İspat külfeti kendisine düşen davalı tarafça, bonolar ibrazla satışı vaad edilen taşınmazla ilgili bedelin ödenmediği ispat edilebilmiş değildir. O halde bedelin ödendiğinin kabulü icap eder. Hal böyle olunca davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, önceki kararda direnilmesi doğru değildir.” gerekçesiyle, benzer bir davada ispat yükünün sıralaması belirlenmiştir. Bu karara göre, satış bedeli karşılığı bono alan davalının, ödenmediğini ileri sürdüğü bonoları dosyaya ibraz etmesi gerekir ki ödendiğine ilişkin hususun ispat yükü davacıya geçmiş olsun.
Dava konusu sözleşmenin içeriğine göre, kural olarak, satış vaadine konu taşınmazın bedeli nakit para ve bono verilmek suretiyle ödenmiştir. Bu aşamadan sonra davacının bono bedellerini vadesinde davalıya ödemesi; eğer ödenmez ise davalının ya tahsili yönünde icra takibine girişmesi veya satış vaadi sözleşmesinin feshi yoluna gitmesi beklenir.
Davalı taraf, sözleşmeye konu bonoların ödenmediği savunmasında bulunuyorsa, işin tabiatı gereği bu senetler hala davalının elinde bulunmalıdır. Senetler davalının elinde değilse veya dosyaya ibraz edilemiyor ise, vade tarihleri 1969 yılı olan senetlerin bir şekilde, (ciro yoluyla veya davacının bedelini ödeyerek senetleri teslim alması gibi yollarla) ödendiği veya devredildiği kabul edilmelidir. Davalı, öncelikle ödenmediğini belirttiği bu senetleri delil olarak dosyaya sunmak zorundadır; senetleri dosyaya ibraz etmeden, davacı taraftan bu senetlerin ödendiğinin ispat edilmesini bekleyemez.
Davacı tarafın bedelin ödendiğine ilişkin ispat yükü, sözleşmeye konu bonoların davalı tarafından dosyaya ibraz edilmesinden sonra başlar.
Gerek yerel mahkeme, gerekse bölge adliye mahkemesince, ispat yükü ters çevrilerek, sözleşmeye konu bonolar davalı tarafça dosyaya ibraz edilmemesine rağmen, senet bedellerinin ödendiğinin ispatının davacıdan beklenmesi işin tabiatına ve kambiyo hukukunun esaslarına aykırı olup, senet bedelleri ve dolayısıyla satış vaadine konu taşınmazın bedelinin tamamının ödenmediğine yönelik değerlendirmeler ve bu kabul üzerinden verilen kararlar hatalıdır.
Açıklanan sebeplerle, davacı tarafın temyiz itirazlarının kabulü ile davanın reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının bozulması gerekirken, onanması yönündeki sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyoruz.