MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 08.10.2013 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; Dairemizin bozma ilamına uyularak davanın kabulüne dair verilen 11.10.2018 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 19.11.2019 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler ve duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Mahkemece, Dairemizin bozma ilamı doğrultusunda araştırma ve inceleme yapılarak verilmiş olan karar usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ONANMASINA, 2.037,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
19.11.2019 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi. Başkan
(Muhalif)
KARŞI OY
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat isteğine ilişkindir.
Davalı, davanın zamanaşımına uğradığını, yapının ruhsatsız olup kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurmaya müsait olmadığını, sözleşmelerde bağımsız bölümlerin arsa paylarının belirtilmediğini, binanın halen kaçak durumda olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, satış vaadi sözleşmelerine konu bağımsız bölümlere isabet eden arsa payının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararına göre, tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmasına rağmen ileride kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda bir paya bağlanacak bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce satış veya temlik işlemine konu yapılması halinde mahkemece temlik işleminin tarafına geçirilmesi gereken payın bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak ileride kat irtifakına esas teşkil edecek arsa payı olarak belirlenmesi, dava konusu yapılması halinde davacı 3. kişiye ancak bu payın tescil edilmesi olanaklıdır.
Burada üzerinde durulması gereken husus kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadinde bulunulması ve satışı vaat olunan bağımsız bölümün yer aldığı yapı "Kaçak-imara aykırı" ise olayın ne şekilde bir çözüme kavuşturulması gerektiğidir.
3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlamadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Buradaki "Ruhsat" kavramı (ya da yapı izin belgesi) arsa malikine taşınmazı üzerinde imar kurallarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belge ile arsa maliki taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Uygulamada bu belgeye "İnşaat ruhsatı" denilmektedir. İnşaat yapımına ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat ruhsata uygun yürütülerek tamamlanmışsa hiçbir sorun yoktur. Ancak, yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat "Kaçak inşaat" tır. İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre ruhsat da alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaat kaçak yapı sayılır. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara ne gibi bir müeyyide uygulanacağı İmar Kanununun 32/son maddesinde gösterilmiştir. Buna göre yapı belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil edilerek yıkılması gerekir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından, yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olmayacağından, bu tür yerlerin aynının paylaştırılması paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez. Esasen, imara aykırı-kaçak ve yıkılması yasa buyruğu olan bir yapıda bağımsız bölüm satışına değer tanımak yasa aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir.
Başka bir ifadeyle 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının ancak imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabileceğinin kabulü gerekir.
1902 parsel sayılı taşınmaz tarla niteliği ile davalı ve dava dışı kişiler adına kayıtlıdır. Bu taşınmaz üzerine bina yapıldığı da bilirkişi raporuyla sabittir. Bu gibi taşınmazlar tapuda "Tarla" niteliğinde kayıtlı olmalarına rağmen üzerine yapılan bina sebebiyle karmaşık bir hukuki yapı gösterirler. Davalı, davacıya 11.12.2003 tarihli sözleşmeler ile 1902 parsel sayılı tapu kaydından belli bir miktar payın satımını değil davalının inşa ettirdiği binanın birinci bodrum katı, zemin katı ve birinci katında bulunduğu belirtilen dükkanların ve bu dükkanların arsa payına tekabül eden hak ve hissesini satmayı vaat etmiş, satış vaadine konu bağımsız bölümler için arsa payı özgülememiştir.
Bu durumda mahkemece, 1902 sayılı parsel üzerine yapıldığı belirlenen binanın işlem dosyası ilgili belediyeden getirtilmeli, binanın inşaat ruhsatı alınarak yapımına başlanıp başlanmadığı ve bu ruhsata uygun tamamlanıp tamamlanmadığı, dava konusu taşınmaz üzerinde dava konusu dükkanları da kapsayacak şekilde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilip edilemeyeceği yani yapının yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı yerinde keşif yapılarak bilirkişilere inceletilerek tespit edilmeli, yapı yasalara uygun ise satış vaadine konu bağımsız bölüme özgülenecek arsa payı binada kat irtifakı kurulacakmış gibi bilirkişilere hesaplattırılmalı, bu payın davacı adına tesciline karar verilmelidir. Aksinin saptanması halinde dayanak satış vaadi sözleşmelerinin arsa payına ilişkin olmayıp, bağımsız bölüm satışına ilişkin kabul edilmesi gerektiğinden kaçak ve yıkımı gereken yerde ekonomik değerlerin korunmasından söz edilemeyeceğinden tescil talebi ifa olanağı bulunmadığından reddolunmalıdır.
Sayın çoğunluğun; yukarıda açıkladığım araştırmalar yapılmadan satış vaadine konu edilen bağımsız bölümlerin arsa paylarının bilirkişiye hesap ettirilerek davacı adına tesciline dair ilk derece mahkemesinin kararının onanmasına katılmamaktayım.