14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : Babaeski Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.03.2014 tarihinde verilen dilekçeyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın reddine dair verilen 03.07.2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 16.03.2021 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden taraflardan gelen olmadı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
K A R A R
Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, davalıların vekili olan ... ile Babaeski Noterliği’nin 15.09.2006 tarihli, 07824 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi imzaladıklarını,vekilin davalıların murisleri... ile diğer murislerinden intikal eden veya edecek olan 120 ada 8 parsel, 120 ada 11parsel ve 252 ada 8 parsel ve 202 ada 3 parsel sayılı taşınmazlardaki miras hak ve hisselerinin tamamını 9.000 TL bedelle satmayı vaat ettiğini, satış bedelini nakten ve tamamen ödediğini, taşınmazlardaki zilyetliğin sözleşme tarihi itibariyle devredildiğini, satış vaadi sözleşmesinin 14.12.2006’da tapuya şerh edildiğini, davalıların devre yanaşmadıklarını belirterek satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.
Davalılar vekili cevap dilekçesinde, tarafların akraba olduklarını, Babaeski ilçesindeki resmi işlemlerin takibi için davacının oğlu olan ...’na 15.06.2006’da vekalet verdiklerini, murislerinden kalan taşınmazların satışı konusunda yetki, talimat vermediklerini, dava dışı Seçkin’in vekalet görevini kötüye kullanarak davacı olan babasıyla satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, davalıların satış bedelini almadıklarını, Seçkin’in okuma yazması olmadığından satış vaadi sözleşmesinin şeklen geçerli olmadığını, ayrıca fiil ehliyetinin de bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince, vekalet görevini kötüye kullanıldığı ve satış vaadi sözleşmesinin de muvazaalı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin istinaf talebi, İstanbul Bölge Adliye mahkemesi 7. Hukuk Dairesince esastan reddedilmiştir.
Davacı vekili, hükmü duruşmalı olarak temyiz etmiştir.
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden olup mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcı edimini yerine getirmezse edimin hükmen yerine getirilmesi vaat alacaklısı tarafından açılan davada istenebilir.
Davalılar savunmasında, satış vaadi sözleşmesinin vekâlet görevi kötüye kullanılarak düzenlendiğini ileri sürdüğünden burada öncelikle Borçlar Kanununun temsil ve vekâlet ilişkisini düzenleyen hükümleri üzerinde durulmalıdır. Gerçekten, vekâlet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranma yükümlülüğünden doğar.
Borçlar Kanununda sadakat ve özen borcu vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu olarak benimsenmiş ve yasanın 390. maddesinde vekilin müvekkiline karşı vekâletini iyiniyetle ifa ile mükellef olduğu hükme bağlanmıştır. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve gerçek iradesine uygun hareket etmek, onu zararlandırıcı her türlü davranıştan kaçınmak zorundadır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi Türk Medeni Kanununun 3. maddesi anlamında iyiniyetli ise yani vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa vekil ile yapılan sözleşme vekil edeni bağlar ve geçerlidir. Bu gibi durumlarda vekil vekâlet görevini kötüye kullanmış olsa dahi bu sorun vekil ile vekâlet eden arasında nihayet bir iç sorun olarak kalır.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya durumun özelliği icabı bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yazılı dürüst davranma kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilir.
Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; ilk derece mahkemesince davalıların vekil....’in fiil ehliyetinin olmadığı iddiasının incelenmesine yönelik olarak, vekaletnamenin verildiği 15.06.2006 ve satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı 15.09.2006’da ...’nun fiil ehliyeti olduğuna dair Adli Tıp Kurumu’ndan rapor alınmıştır. Davalıların vekaletnamenin kötüye kullanıldığına dair iddialarına karşılık olarak dosya kapsamına göre yeterli ve hukuki bir delil bulunmamasına rağmen Seçkin'in vekalet görevini kötüye kullandığı, bunu bilebilecek durumda olan davacının iyiniyet iddiasında bulunamayacağı, davacının davalıların taşınmazları gerçekten satmak istediklerini ve satış bedelini de aldıklarını ispatlayamadığı, taşınmazların sözleşme sırasında gösterilen satış bedeli ile gerçek değerleri arasındaki açık ve aşırı fark olduğu ve davacı ile dava dışı vekil Seçkin'in arasında gerçek bir alım satım ilişkisinin olmadığı, davacı ve dava dışı oğlu Seçkin'in birlikte davalıları zararlandırma eylemine katıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi, bölge adliye mahkemesince de istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmesi doğru değildir.
O halde ilk derece mahkemesince, dava konusu taşınmazlardaki davalılara ait hisselerde değişikliğe sebep olabileceğinden Babaeski Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2017/507 Esas sayılı dosyası HMK’nın 165. maddesi gereğince bekletici mesele yapılmalı ve sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Kabule göre de, davalıların 120 ada 8 parsel sayılı taşınmazda tam, 120 ada 11parsel ve 252 ada 8 parsel ve 202 ada 3 parsel sayılı taşınmazlarda 1/12’şer hisseye sahip oldukları gözetilmeksizin dava konusu 4 taşınmazın toplam değeri üzerinden harç ve vekalet ücretine hükmedilmesi de doğru görülmemiş, bu sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile HMK 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, karardan bir örneğin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 23.03.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.