MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki temliken tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 03/12/2018 gün ve 2016/2694 Esas, 2018/8451 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı mirasçıları tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili 18/11/2014 tarihli dilekçesi ile; 66 parsel sayılı taşınmazın 726 m2 "Bahçeli Kargir Öğretmenevi" cinsi ile senetsizden 15.04.1975 tarihinde ...Köyü Tüzel Kişiliği adına tapulama sureti ile tescil edildiğini, taşınmazın 19.03.1975 tarihli köy karar defterinin satışa ilişkin kararı gereğince davacıya davalı köy tarafından satılıp bedeli tahsil edilerek taşınmazın teslim edildiğini, davacı tarafından 2 katlı ev yapıldığını, 30 yıldır malik sıfatıyla zilyet olduğunu belirterek TMK'nın 724. maddesi gereğince tapu iptali ve tescilini istemiştir.
Davalı ... vekili, öncelikle 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12/3 maddesine göre 10 yıllık hak düşürücü süre yönünden, ayrıca 6360 sayılı Yasanın geçici 1/3 maddesi gereğince taşınmazın belediye adına devredildiği, davacının sözleşmesinin resmi şekle aykırı olduğu, TMK'nın 724. maddesinin şartlarının bulunmadığı nedenleri ile davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, hem davacının iyiniyetli olduğunun kabulünün mümkün olmadığı hem de taşınmazın 15/07/1975 tarihinde kesinleşen kadastro tespiti ile köy tüzel kişiliği adına tescil edildiği, 3402 sayılı Kadastro Kanunun 12/3 maddesi uyarınca 10 yıllık hak düşürücü sürenin de geçtiği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmün, davacı vekili tarafından temyizi üzerine Dairemizin 03.12.2018 günlü, 2016/2694 Esas 2018/8451 Karar sayılı ilamıyla onanmasına karar verilmiş, onama ilamına karşı davacı mirasçıları tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.
Dava, Medeni Kanunun 724. maddesi uyarınca temliken tescil isteğine ilişkindir.
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nin 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nin 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nin 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nin 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olaya gelince; mahkemece davanın hem hak düşürücü süre yönünden hem de davacının iyi niyetli olmadığı gerekçeleriyle reddine karar verilmişse de; 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12/3. maddesi "Bu tutanaklardaki belirtilen haklara sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz" şeklinde olup anılan hükümde 10 yıllık hak düşürücü süreye bağlanan haklar tapulama tutanakları düzenlendiği tarihten önceki haklardır. Ne var ki davacı; tapulama tutanağının 12.08.1972 tarihinde düzenlenmesinden önceki bir hakka değil, tapulama tutanağının tespit tarihinden sonra düzenlenen 19.03.1975 tarihli satış sözleşmesine dayanmaktadır. Bu durumda 3402 sayılı Yasanın 12/3 maddesi uygulanamayacağından davanın hak düşürücü süre yönünden reddine karar verilmesi doğru değildir.
Kaldı ki davanın hak düşürücü süre yönünden reddine karar verilmekle işin esasının incelenmesi mümkün bulunmadığı halde ayrıca iyiniyet unsuru bulunmadığı gerekçesiyle hem usulden hemde esastan davanın reddine karar verilmesi de usul ve yasaya uygun değildir.
Mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler gözetilmek suretiyle davanın esasına girilerek TMK'nın 724. maddesindeki koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Dairemizce kararın belirtilen bu gerekçe ile bozulması gerekirken maddi hata sonucu onandığı bu defa yapılan inceleme sonucu anlaşıldığından, davacı mirasçılarının yerinde görülen karar düzeltme itirazlarının kabulü ile hükmün yukarıda açıklanan gerekçeyle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle asli müdahil vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 03.12.2018 günlü, 2016/2694 Esas, 2018/8451 Karar sayılı onamaya ilişkin ilamının KALDIRILMASINA, kararın açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 09/10/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy