MAHKEMESİ: ... Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 11.04.2014 tarihinde verilen dilekçele ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil, 2. kademede alacak talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın zamanaşımı nedeniyle reddine dair verilen 23.06.2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. ... Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi'nce istinaf talebinin kabulüne, yerel mahkeme kararının 353/1-6-2 maddeleri gereğince düzeltilerek reddine dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 15.10.2018 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ...geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklamaları dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
K A R A R
Dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, ikinci kademede alacak istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davacı ve davalıların murisi ... arasında ... Noterliği’nin 28.07.1997 tarih ve 1389 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, ....’in müşterek muris ... oğlu ...’ın maliki olduğu, ölümüyle irsen ve teselsülen kendisine intikali lazım gelen hisselerin tamamını davacıya 300.000.000 ETL. bedelle satmayı vaat ettiğini, bedelin nakden ve tamamen ödendiğini, sözleşme tarihinden beri taşınmazları davacının kullandığını, satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil mümkün görülmezse tazminat talep etmişlerdir.
Davalı ... 20.02.2015 tarihli celsede açılan davayı kabul ettiğini beyan etmiştir.
Dahili Davalılar ... ve ... ayrı ayrı verdikleri dilekçelerinde, satış vaadi sözleşmesi yapıldığında murisin 75 yaşında olduğunu, ehliyetsiz olduğunu ve davanın açıldığı tarih itibariyle zaman aşımı süresinin dolduğunu, sözleşme tarihinde davacının 28 yaşında olduğunu ve bu taşınmazları almaya ekonomik gücünün yetmeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Yerel mahkemece, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin istinaf talebi üzerine, ... Bölge Adliye mahkemesi 14. Hukuk Dairesince; “ … davalıların murisi Fatma Erçin'in dava konusu taşınmazlarda iştirak halinde mülkiyet şeklinde kendisine intikal eden miras hak ve hissesine düşecek olanın tamamını davacıya satmayı vaat ettiği anlaşılmıştır.
Türk Medeni Kanununun 702. maddesi hükmünce elbirliği mülkiyetinde hiçbir ortak için tasarruf edebileceği bir pay söz konusu değildir. Mülkiyet hakkı elbirliği ile ortaklara ait olduğundan elbirliği ortaklığındaki zilyetlik tüm ortaklar adına sürdürülür. Dolayısıyla mirasçı olan davanın tarafları tasarruf şekli ne olursa olsun taşınmaza birlikte zilyet sayılır. Hal böyle olunca dava konusu taşınmazların vaad alacaklısı davacıya ayrıca teslimi gerekmez. Satışı vaad edilen taşınmazlarda davalı tarafta hukuken zilyet sayıldığından, dava sözleşme tarihine nazaran 10 yıllık süre geçtikten sonra da açılmış olsa vaad borçlularının zamanaşımı savunmasında bulunması Türk Medeni Kanunun 2. maddesinde yer alan «dürüst davranma» kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenemez.
Ancak elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir ve elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Tüm bu nedenlerle ilk derece mahkemesince dava konusu taşınmazların satılmamış olması nedeniyle davaya alacak davası olarak devam edilmemiş olması yerinde olmakla birlikte yukarıda açıklanan nedenlerle ilk derece mahkemesince davanın ifa imkansızlığı nedeniyle esastan reddine karar verilmesi gerekirken zamanaşımına dayalı olarak reddine karar verilmesi doğru görülmemiş ise de kararın gerekçesinde hata edildiği anlaşıldığı” gerekçesiyle istinaf talebinin kabulü ile ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 23/06/2017 tarihli, 2014/533 Esas, 2017/284 Karar sayılı kararının 6100 sayılı yasanın 353/1-b-2 maddesi gereğince düzeltilerek davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Somut olaya gelince; dosya içerisinde, satış vaadi sözleşmesinde satmayı vaat eden - davalıların murisi Fatma Erçin’in birbiriyle çelişkili olan Oğuzeli Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2010/330-303 E.K. sayılı ve ... 4. Noterliği’nin 12.06.2015 tarih ve 20291 yevmiye numaralı mirasçılık belgeleri bulunmaktadır. Bu çelişkinin giderilmesi amacıyla mirasçılık belgesinin iptali için davacı tarafa yetki ve süre verilmeli, bu dava sonucunda alınacak mirasçılık belgesine göre taraf teşkili sağlandıktan işin esasının incelenmedir. Çelişki ve eksiklik giderilmeden yerel mahkemece yazılı şekilde hüküm kurulması, bölge adliye mahkemesince de istinaf aşamasında değerlendirilmemesi doğru görülmemiştir.
Kabule göre de, tapu kayıt maliki Mehmet Soykan’ın ait ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2005/1783-1533 E. K. sayılı mirasçılık belgesine göre, satış vaadi sözleşmesinde satın almayı vaat eden - davacı ... ve satış vaadi sözleşmesinde satmayı vaat eden - davalıların murisi Fatma Erçin mirasçıdır. Satış vaadi sözleşmesi mirasçılar arasında yapılmıştır. TMK'nın 702. maddesi uyarınca, elbirliği ortaklığında amaç, bir paydaşın tasarrufu ile diğer paydaşların zarar görmemesi, bir başka anlatımla diğer paydaşların dışa karşı koruması olup, bunun sonucu üçüncü kişilerce yapılacak her türlü tasarruf tüm paydaşların oluru ile mümkündür. Somut olayda, satış vaadi elbirliği malikleri arasında yapılmış olup dava konusu payların yine elbirliği maliki olan davacıya geçmesi halinde diğer ortaklar bir zarar görmeyecektir. Bu nedenle iştirakçi malikler arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Bu sebeple davada ne zamanaşımı süresinin dolduğundan ne de sözleşmenin ifa kabiliyeti olmadığından bahsedilemez. Yerel mahkemenin de bölge adliye mahkemesinin de davanın reddine dair gerekçeleri de yerinde değildir.
Mahkemece, belirtilen hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle ve HMK 371. maddesi uyarınca ... Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, HMK 373/2. maddesi gereğince dosyanın ... Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi GÖNDERİLMESİNE, 2.037 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, 15.10.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.