MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Asıl ve birleştirilen davalarda davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.09.2001 ve 16.04.2004 günlerinde verilen dilekçeler ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın reddine, temlik alacaklısının davasının kısmen kabulüne ve birleştirilen davaların reddine dair verilen 14.03.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi asıl ve birleştirilen davalarda davacılar ve temlik alacaklıları vekilleri, birleştirilen davalarda asli müdahiller vekilleri, asıl davada bir kısım davalılar vekili ile dahili davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Asıl ve birleştirilen davalar, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Asıl davada davacı ... vekili, ... 7. Noterliğinin 14.4.1982 tarihli ve 11413 yevmiye No'lu sözleşmesi ile bir kısım davalıların miras bırakanı ...'in tapu kaydında Eylül 1961 tarih 6, 7, 8, 9 ve 10 numarasında kayıtlı olan taşınmazlardaki paylarını toplam 450.000 ETL bedelle; ... 7. Noterliğinin 5.9.1983 tarihli ve 28384, 28385, 28386, 28387, 28388 yevmiye No'lu sözleşmeleri ile bir kısım davalıların miras bırakanı ...'in tapu kaydında Eylül 1961 tarih 5, 6, 7, 8, 9 ve 10 numarasında kayıtlı olan taşınmazlardaki paylarını toplam 4.000.000 ETL bedelle; ... 7. Noterliğinin 25.3.1982 tarihli ve 9429 yevmiye No'lu sözleşmesi ile davalılar ..., ..., ..., ... ve ...'in miras bırakanları ... ...'den intikal eden tapu kaydının Eylül 1961 tarih 6, 7, 8, 9 ve 10 numarasında kayıtlı olan taşınmazlardaki paylarını toplam 900.000 ETL bedelle; yine ... 7. Noterliğinin 14.4.1982 gün ve 11445 yevmiye No'lu sözleşmesi ile davalılar ..., ..., ..., ... ve ...'nin miras bırakanı ... ...'in de murisi ... ...'den intikal eden tapu kaydının Eylül 1961 tarih 6, 7, 8, 9 ve 10 numarasında kayıtlı olan taşınmazlardaki paylarını toplam 100.000 ETL bedelle müvekkiline satmayı vadettiklerini, satış bedellerinin tamamının nakden ve peşinen ödendiğini ve taşınmazların zilyetliğinin devralındığını, davalıların tapuda devir işlemini yapmaktan kaçındığını ileri sürerek davalılar adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir. Yargılama sırasında Hazine ile taşınmazlardaki bir kısım payları temlik alan ... davaya dahil edilmiş; davacı vekili 14.11.2003 tarihli celsede Hazine hakkındaki davayı atiye bırakmış, 14.6.2007 tarihli dilekçe ile de davalılar ..., ... ve Hazine hakkındaki davasından feragat etmiş; yargılama sırasında davacı mirasçıları 18.09.2012 tarihli vekaletnameler ile kendilerini vekille temsil ettirmişler; noterde düzenlenen 01.03.2013 tarihli temlik sözleşmesi ile de davadaki hak ve alacaklarını 50.000,00 TL bedel karşılığında ...'e temlik etmişlerdir.
1957 yılında kadastro tespitleri yapılan ve itiraza uğrayan satış vaadine konu taşınmazların kadastro komisyonunun 21.03.1983 tarihli kararı ile 286, 287 ve 288 parsel sayılı taşınmazlara tespit ve tahdit edildiği, bilahare kadastro yenileme çalışmalarında 286 parselin 367 ada 4 parsel, 287 parselin 366 ada 1 parsel, 288 parselin ise 374 ada 215 parsel olduğu; 374 ada 215 parselin 12.01.2005 tarihli ifraz işlemiyle 374 ada 244, 245, 246 ve 247 parsellere revizyon gördüğü, komisyon kararına itiraz üzerine Kadastro Mahkemesinin 18.04.2001 tarih 1997/7 E. 2001/19 K. sayılı kararıyla 366 ada 1 parsel, 367 ada 4 parsel ile 374 ada 244, 245, 246 ve 247 parsel sayılı taşınmazlarda ... adına 112/512 pay; ... mirasçılarından eşi ... ... adına 28/512 pay, çocukları ..., ..., ... ve ... adına 21/512'şer pay, ... ... mirasçılarından eşi ... adına 56/512 pay, ilk eşi ...'den olma çocukları ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... adına 24/512'şer payın tesciline karar verildiği, kararın kesinleşmesi neticesinde tapuya 23.06.2003 tarihinde işlendiği; ...'nin taşınmazlardaki payını 10.08.1990 tarihli vekaletname ile vekil ... vasıtasıyla 23.6.2003 tarih ve 738 yevmiye Nolu satış akti ile 12.500.000.000 ETL bedelle ...'a devrettiği, ..., ..., ... ve ...'in de paylarını 11.07.2003 tarih ve 739 yevmiye Nolu satış akti ile 45.000.000.000 ETL bedelle dahili davalı ...'a satış suretiyle devrettiği; ... mirasçıları ..., ..., ..., ... ve ...'nin 22.7.2003 tarihli intikal işlemi ile adlarına 24/2560'şar payı tapuya kaydettirdikleri ve paylarını 22.7.2003 tarih ve 796 yevmiye nolu satış akti ile 8.000.000.000 ETL bedelle dahili davalı ...'a satış suretiyle devrettiği; satış vaadine konu başka sözleşmelere dayalı olarak ... ve ... mirasçıları aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davası neticesinde ... adına 310/5120, ... adına 154/5120 payın 01.08.2006 tarihinde hükmen tescil edildiği, buna karşın ... payının 772/5120, ... mirasçıları ..., ..., ... ve ... payının 251/5120'şer paya düştüğü, ... mirasçıları ..., ..., ..., ... ve ...'ın 15.11.2006 tarihli intikal işlemi ile 772/25600'er paylarını tapuya kaydettirdiği, 374 ada 245 ve 246 parsel sayılı taşınmazlarda ... ... mirasçısı ... adına olan payın 16.11.2005 tarihinde kamulaştırma işlemi ile yine ... mirasçıları ... dışındaki mirasçılar ..., ... ve ... adına olan payların ise karar tarihinden sonra 20.03.2014 tarih 657 yevmiye Nolu kamulaştırma işlemi ile Devlet Su İşleri adına tescil edildiği, ... ... mirasçıları tarafından 366 ada 1 parsel, 367 ada 4 parsel ile 374 ada 244 ve 247 parsel sayılı taşınmazlar hakkında ... mirasçıları aleyhine ... 3. Noterliğince düzenlenen 31.5.1962 tarih 8284 yevmiye Nolu satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/228 Esasına kayıtlı açılan tapu iptal-tescil davasında mahkemenin 2013/214 K. sayılı kararı ile davanın kabul edildiği ve kararın 19.12.2014 tarihinde kesinleştiği, ... mirasçıları ..., ..., ... ve ... adına 366 ada 1 parsel, 367 ada 4 parsel ile 374 ada 244 ve 247 parsel sayılı taşınmazlardaki payların eldeki davanın karar tarihinden sonra 22.06.2015 tarih 1823 yevmiye nolu hükmen edinme sebebine dayalı olarak 3. kişiler ... ..., ..., ... ..., ..., ... ..., ... ..., ... ..., ..., ... ... adına tescil edildiği, 366 ada 1 parsel, 367 ada 4 parsel ile 374 ada 244, 245, 246 ve 247 parsel sayılı taşınmazlarda ... ... mirasçısı ... tarafından 56/512 payın ...'a, ondan da ...'a devrine ilişkin olarak ... tarafından ..., ... ve Hazine aleyhine açılan yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasının mahkemenin 2003/171 E. 2019/535 K. sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verildiği, Yargıtay 16. Hukuk Dairesinin 2016/7847 E. 2018/4332 K. sayılı kararı ile sair temyiz itirazlarının reddine, ancak ... adına kayıtlı bulunan paylardan yalnızca muris ... ...'in satışa konu edilen 56/512 payın iptaline karar verilmesi gerekirken ... adına kayıtlı 1760/5120 oranında tüm payların iptaline karar verilmesinin isabetsiz olduğu gerekçesiyle bozulduğu ve bozma sonrası dosyanın ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/31 Esasına kayıtlandığı ve derdest olduğu; 367 ada 4 parsel, 366 ada 1 parsel, 288 parsel 374 ada 215 parsellerin tapu kaydı üzerine 29.07.2003 tarih ve 831 yevmiye nolu belgesi ile ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/174 E. sayılı dosyasında davalıdır şerhi konulduğu; ... hakkında, Ceyhan Ağır Ceza Mahkemesine sunulmak üzere ... C. Başsavcılığının 10.05.2004 tarih 2004/40 Haz. 2004/5 fezleke sayılı dosyası ile ...'un geçersiz vekaletname ile ...'ın taşınmazlarını hile ve desise ile üzerine geçirerek resmi evrakta sahtekarlık ve dolandırıcılık suçlarından soruşturma açılması yönünde fezleke düzenlendiği ve Ceyhan Ağır Ceza Mahkemesinin 2004/63 E. sayılı dosyası üzerinden yargılama yapıldığı ve mahkemenin 07.03.2006 tarih 2006/49 K. sayılı kararı ile sanığın üzerine atılı müsnet suçların unsurları oluşmadığından beraatine karar verildiği anlaşılmıştır.
Birleştirilen 2004/38 Esas sayılı davada davacı ... vekili, ... 7. Noterliğinin 17.6.1988 tarihli ve 27138 yevmiye numaralı sözleşmesi ile bir kısım davalıların mirasbırakanı ...'un ...'den intikal eden tapunun 286, 287 ve 288 parsel numarasında kayıtlı olan taşınmazlardaki paylarını toplam 10.000.000 ETL bedelle; ... 7. Noterliğinin 28.9.1988 tarihli ve 43193 yevmiye numaralı sözleşmesi ile bir kısım davalıların mirasbırakanı ...'in ...'den intikal eden tapunun 286, 287 ve 288 parsel numarasında kayıtlı olan taşınmazlardaki paylarını toplam 5.000.000 ETL bedelle ve ... 7. Noterliğinin 30.6.1988 tarihli ve 28919 yevmiye numaralı sözleşmesi ile bir kısım davalıların mirasbırakanı ... ile davalılar ..., ... ve ...'ün ...'den intikal eden tapunun 286, 287 ve 288 parsel numarasında kayıtlı olan taşınmazlardaki paylarını toplam 10.000.000 ETL bedelle davacıya satmayı vadettiklerini, satış bedellerinin tamamının nakden ve peşinen ödendiğini ve taşınmazların zilyetliğinin devralındığını, ... mirasçılarından ..., ... ve ... dışındaki ... ve ... mirasçılarından ... dışındaki mirasçılar İfakat, ..., ... ve ...'un paylarını durumu bilen kişi diğer davalı ...'e satış suretiyle devrettiğini, diğer davalıların tapuda devir işlemini yapmaktan kaçındığını, ayrıca ... Belediyesinin bir kısım taşınmazları toplu konut yapmak amacıyla kamulaştırdığını ileri sürerek davalılar adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında verdiği 14.06.2007 tarihli dilekçesiyle Belediye hakkındaki davayı atiye bıraktığı anlaşılmıştır.
Ağustos 1341 tarih 3 numarasında ... adına kayıtlı tapu kaydının kadastro çalışmalarında 288 parsele uygulandığı, kadastro yenileme çalışmalarında 288 parselin 374 ada 140 ve 216 parsel olduğu, Kadastro Mahkemesinin 18.04.2001 tarih 1997/7 E. 2001/19 K. sayılı kararı ile 374 ada 140 ve 216 parsel sayılı taşınmazların ... mirasçıları ... (24/168), ... (24/168), ... (24/168), ... (8/168), ... (8/168), ... (8/168), ... (24/168), ... (24/168), ... (6/168), ... (9/168) ve ... (9/168) adına tesciline karar verildiği ve kararın kesinleşmesi neticesinde tapuya 23.06.2003 tarihinde işlendiği, ... mirasçıları ..., ..., ... ve ...'nın 30.7.2003 tarihli intikal işlemiyle 1/28'er paylarını tapuya kaydettirdiği, ...'nın 374 ada 140 ve 216 parseldeki payını 5.8.2003 tarih 883 yevmiye No'lu satış işlemiyle 600.000.000 ETL bedelle davalı ...'e devrettiği, ... mirasçıları İfakat, ..., ..., ... ve ...'in 30.7.2003 tarihli intikal işlemiyle paylarını (İfakat 4/112, diğerleri 3/112'şer) tapuya kaydettirdiği, ... mirasçılarından ... dışındaki mirasçılar İfakat, ..., ... ve ...'un 374 ada 140 ve 216 parseldeki paylarını tapuda 5.8.2003 tarih ve 882 yevmiye No'lu satış işlemi ile 4.000.000.000 ETL bedelle davalı ...'e devrettiği, ... mirasçıları ..., ..., ..., ... ve ...'nın 24.7.2003 tarihli intikal işlemiyle 374 ada 140 parseldeki 1/35'er paylarını tapuya kaydettirdiği ve paylarını 28.7.2003 tarih ve 823 yevmiye No'lu satış işlemiyle 21.000.000.000 ETL bedelle diğer birleştirilen dosyada davalı ...'ye devrettiği, ... mirasçıları ..., ..., ..., ... ve ...'nın 25.12.2009 tarihli intikal işlemi ile 374 ada 216 parseldeki 1/35 er paylarını tapuya kaydettirdiği, 374 ada 140 parselin 12.01.2005 tarihli ifraz işlemi ile 374 ada 241, 242 ve 243 parsellere revizyon gördüğü, ...'nin 374 ada 242 parsel sayılı taşınmazdaki payı üzerinde bırakıp 241 ve 243 parsel sayılı taşınmazlardaki payını (5/35) dava dışı ...'e 7.8.2009 tarih ve 2949 yevmiye nolu satış aktiyle devrettiği, 374 ada 216 parsel sayılı taşınmazın 17.10.2017 tarihli toplulaştırma işlemi ile 637 ada 1 parsel sayılı taşınmaza revizyon gördüğü, ... mirasçıları ..., ... ve ... adına 975/27291'er hisse, ... mirasçısı ... adına 731/27291 hisse, ... mirasçıları ..., ..., ..., ... ve ... adına 780/27291'er hisse, davalılar ..., ... ve ... adına 1299/27291'er hisse ve davalı ... adına toplam 4142/27291 hisse tescil edildiği, 374 ada 140 ve 216 parsellerin tapu kaydı üzerine 29.07.2003 tarih ve 831 yevmiye no'lu belgesi ile ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/174 E. sayılı dosyasında "Davalıdır şerhi" ile ... hissesine 21.04.2004 tarih 543 yevmiye Nolu belgesi ile ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2004/38 E. sayılı dosyasında davalıdır şerhi ve 374 ada 216 parsel için ... hissesine 21.04.2004 tarih 543 yevmiye Nolu belgesiyle ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2004/38 E. sayılı dosyasında "Davalıdır şerhi" ve 374 ada 140 parselin tamamının tapu kaydı üzerine 19.04.2004 tarih ve 484 yevmiye nolu belgesi ile ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/84 E. sayılı dosyasında "Davalıdır şerhi" konulduğu anlaşılmıştır.
Birleştirilen 2004/208 E. sayılı davada; davacı ... vekili, satış vaadi borçlusu ... mirasçıları ..., ..., ..., ... ve ...'nın 374 ada 140 parseldeki paylarını muvazaalı olarak diğer davalı ...'ye satış suretiyle devrettiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.
Birleştirilen davaların davacısı yargılama sırasında öldüğünden bir kısım mirasçıları kendilerini vekil ile temsil ettirmişler; davacının bir kısım mirasçıları (... - ... - ... - ... - ...) 01.03.2013 tarihinde noterde düzenlenen temlik sözleşmesiyle davadaki hak ve alacaklarını ...'e temlik etmiş; davacının bir kısım mirasçıları (... ve ...) vekilinin ise 20.7.2012 tarihli dilekçesi ile davadaki hak ve borçlarını diğer mirasçı ...'a temlik ettiklerini bildirdiği anlaşılmıştır.
Asli Müdahil ... vekili 6.7.2006 havale tarihli harçsız dilekçesiyle; ... 4. Noterliğince 4.11.1999 gün ve 32228 yevmiye numara ile düzenlenen sözleşme ile birleşen davaların davacısı ...'ın 288 Nolu parsel için ...'den almış olduğu hissenin 2/3'ünü toplam 1.000.000.000 TL bedelle satmayı vadettiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.
Asli Müdahil ... vekili 26.06.2013 havale tarihli dilekçesiyle; ... 4. Noterliğince 16.1.1997 gün ve 1891 yevmiye numarayla düzenlenen sözleşmeyle birleşen davaların davacısı ...'ın 288 Nolu parselden almış olduğu hissenin 5.000 m2'lik kısmını toplam 50.000.000 TL bedelle satmayı vaad ettiğini, satış bedellerinin tamamının nakden ve peşinen ödendiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.
Asıl davada ... mirasçıları davalılar (... - ... - ... - ... - ...) vekili, 18.09.2002 tarihli celsede imzasız beyanıyla açılan davayı kabul ettiklerini bildirmiştir.
Asıl davada ... mirasçıları davalılar (... - ... ... - ... ... - ... ...); murisin davacıdan aldığı borç paranın karşılığı olarak satış vaadi sözleşmesinin yapıldığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Asıl davada ... ...'in bir kısım mirasçıları davalılar (... - ... - ... - ... - ... - ...); ... ... mirasçıları adına asaleten ... ve ... arasında yapılan 15.4.1982 tarihli protokol gereğince ... 7. Noterliğince 25.3.1982 gün ve 9429 yevmiye numara ve ... 7. Noterliğince 14.4.1982 gün ve 11445 yevmiye numara ile düzenlenen sözleşmelerdeki gerçek satış bedelinin 8.000.000 ETL olduğunu, bunun 125.000 ETL'sinin peşin, bakiye 7.875.000 ETL'sinin ise taksitler halinde ödeneceğinin kararlaştırıldığını ancak taksitlerin ödenmediğini belirterek bakiye kısmın uyarlanmak suretiyle güncel değerinin verilmesini, aksi halde davanın reddini savunmuşlardır.
Asıl davada müdahil ... ... mirasçısı ...; annesi ... ...'dan alınan vekaletnamenin kötüye kullanılmak suretiyle ... üzerine taşınmazın kayıtlandığını, bu konuda ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2003/171 Esasına kayıtlı tapu iptal-tescil davası açtığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Asıl davada dahili davalı ... ve birleştirilen 2004/208 E.sayılı davada davalı ..., taşınmazları tapu kaydına güvenerek satın aldıklarını ve iyiniyetli zilyet olduklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Birleştirilen 2004/38 E. sayılı davada davalı ...; tapudaki davalıdır şerhini ve eldeki davayı bilmesine rağmen kaporanın yanmaması ve satıcıların güvence vermesi üzerine taşınmazları satın aldığını bildirmiştir.
Asıl davada ve birleştirilen davalarda bir kısım davalılar; zamanaşımı itirazında bulunarak haksız ve yersiz açılan davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece; asıl dava yönünden, davanın açıldığı tarihte davacının gaip olması, dolayısıyla fiil ehliyetinin bulunmaması nedeniyle dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine; temlik alacaklısı ... yönünden ise davanın kısmen kabulü ile 366 ada 1 parsel, 367 ada 4 parsel ile 374 ada 244, 245, 246 ve 247 parsellerdeki ... mirasçıları ..., ..., ..., ... ve ...'ın 772/25600'er paylarının ve ... mirasçıları ..., ..., ... ve ...'nin 251/5120'şer paylarının iptali ile temlik alacaklısı ... adına tesciline; birleştirilen 2004/38 E. ve 2004/208 E. sayılı davalarda davacı ve asli müdahiller yönünden 3. kişilerin kötüniyetli oldukları ispat edilemediğinden davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, asıl davada davacı ... mirasçıları (aynı zamanda temlik edenler) ve birleştirilen davalarda davacı ...'ın bir kısım mirasçıları (aynı zamanda temlik edenler) ile temlik alacaklısı ... vekili; asıl davada davalılar ..., ... ve ... vekili ve dahili davalı Hazine vekili; birleştirilen davalarda davacı ... mirasçılarından (aynı zamanda temlik alacaklısı) ... vekili ile birleştirilen davalarda asli müdahiller vekilleri temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. Maddesiyle Türk Medeni Kanununun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.
Öte yandan, hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Kayıt sahibinin mülkiyeti, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkın bertaraf edilmesi kastiyle ve kötüniyetle kazandığının ileri sürülmesi halinde, malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının araştırılması zorunludur. Burada, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediğinin önemi yoktur. Önemli olan, mülkiyet hakkı sahibinin satış vaadi sözleşmesini bilmesi gereken kişilerden olup olmadığının saptanmasıdır.
Bunun yanı sıra, bir dava açıldıktan sonra tapuda malik olan davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse artık dava konusu taşınmaz üzerinde bir tasarruf yetkisi kalmaz. Bu durumda mahkemece diğer tarafa, savunmayı değiştirme yasağının bir istisnası olan 6100 sayılı HMK'nin 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkı hatırlatılarak verilecek cevaba göre işlem yapılması gerekmektedir. Dava açıldıktan sonra müddeabihin temliki halinde, diğer taraf dilerse temlik edenle olan davasından vazgeçerek müddeabihi devralmış yeni malike karşı davaya devam eder, dilerse vaat borçlusu olan davalıya karşı açmış olduğu davasını tazminata dönüştürür.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre asıl davada davalılar ..., ... ve ... vekilinin tüm; diğer taraf vekillerinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, bu nedenle reddine karar vermek gerekmiştir.
2- Asıl dava yönünden temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Mahkemece, davanın açıldığı tarihte davacı ...'ın gaip olması, dolayısıyla fiil ehliyetinin bulunmaması nedeniyle dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmiş ise de, satış vaadi alacaklısı ... mirasçılarının yargılama aşamasında davaya katılarak, noterde düzenlenen 01.03.2013 tarihli temlik sözleşmesi ile davaya konu satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan haklarını ...'e temlik ettikleri, temlik alacaklısının da HMK'nın 125/2. maddesi uyarınca davacılar yerine geçerek davaya devam ettiği ve mahkemece temlik alacaklısı yönünden karar verildiği anlaşıldığından, satış vaadi alacaklısının mirasçıları olan temlik edenler yönünden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Öte yandan, asıl davada davacı (temlik alacaklısı) ..., dahili davalı ...'un dava konusu taşınmazlardaki bir kısım payları kötüniyetli olarak iktisap ettiğini iddia etmiş; ancak mahkemece, davacının kötüniyet iddiası hakkında yeterli inceleme ve değerlendirme yapılmaksızın dahili davalı aleyhindeki davanın reddine karar verilmiştir. Her ne kadar dahili davalı ..., dava konusu taşınmazlar üzerine ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/173 E. sayılı dosyası üzerinden 29.07.2003 tarihinde konulan "Davalıdır" şerhinden önce 11.07.2003 tarihinde taşınmazlardan pay satın almış ise de, hakkında Ceyhan Ağır Ceza Mahkemesinin 2004/63 E. 2006/49 K. sayılı dosyasında geçersiz vekaletname ile satış vaadi alacaklısı ...'ın taşınmazlardaki paylarını hile ve desise yoluyla üzerine geçirdiği iddiasıyla resmi evrakta sahtecilik ve dolandırıcılık suçlarından yargılama yapıldığı (yargılama sonucunda sanığın üzerine atılı müsnet suçların unsurları oluşmadığından beraatine karar verildiği) anlaşıldığından, anılan dava dosyasının mahkemesinden getirtilerek maddi vakıaların incelenmek suretiyle adı geçen dahili davalının iyiniyetli olup olmadığının araştırılması; ayrıca ... ... mirasçılarından ... ...'nın taşınmazlardaki payını 10.08.1990 tarihli vekaletname ile vekili ... vasıtasıyla ... ... mirasçısı ...'e 23.6.2003 tarihli satış aktiyle devrettiği de gözetilerek, ... mirasçısı ... tarafından ... aleyhinde tapu iptali ve tescil istemiyle açılan ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/31 Esas sayılı dosyası ile görevi kötüye kullanma suçundan açılan ... Asliye Ceza Mahkemesinin 2006/67 E. 2008/240 K. sayılı dosyasının da mahkemesinden temin edilerek tüm deliller birlikte değerlendirildikten sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, kötüniyet iddiası yönünden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiştir.
Bunun yanı sıra, dava konusu 366 ada 1 parsel, 367 ada 4 parsel ile 374 ada 244, 245, 246 ve 247 parsel sayılı taşınmazlarda ... ... mirasçısı ... ... tarafından 56/512 payın ...'e, ondan da ...'a devrine ilişkin olarak ... mirasçısı ... tarafından ..., ... ve Hazine aleyhine açılan vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasında mahkemenin 2003/171 E. 2019/535 K. sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verildiği, hükmün temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 16. Hukuk Dairesinin 2016/7847 E. 2018/4332 K. sayılı kararı ile sair temyiz itirazlarının reddine ve ... adına kayıtlı bulunan paylardan yalnızca muris ...'nin satışa konu edilen 56/512 payının iptaline karar verilmesi gerekirken, ... adına kayıtlı 1760/5120 oranında tüm payların iptaline karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle bozulduğu ve bozma sonrası dosyanın ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/31 Esasına kayıtlandığı ve davanın halen derdest olduğu anlaşılmıştır. Bu davada verilecek olan karar, görülmekte olan davanın sonucunu etkileyeceğinden HMK'nın 165/1. maddesi gereğince anılan tapu iptali ve tescil davasının sonucunun beklenilmesi gerekirken, davanın sonuçlanması beklenilmeksizin yukarıda belirtilen taşınmazlar hakkında yazılı şekilde karar verilmesi de hatalıdır.
Diğer taraftan, dava konusu 366 ada 1 parsel, 367 ada 4 parsel ile 374 ada 244, 245, 246 ve 247 parsel sayılı taşınmazlar için başkaca satış vaadine konu sözleşmelere dayalı olarak ... ve ... mirasçıları aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davası neticesinde, dava dışı 3. kişiler ... adına 310/5120 pay ve ... adına 154/5120 payın 01.08.2006 tarihinde hükmen tescil edildiği; buna karşın ... payının 772/5120, ... mirasçıları ..., ..., ... ve ... payının 251/5120'şer paya düştüğü tapu kayıtlarının incelenmesinden anlaşılmıştır. Mahkemece, davacı tarafa daha önce ... adına kayıtlı 348/5120 pay ve ... adına kayıtlı 116/5120 pay olmak üzere toplam 464/5120 pay yönünden HMK'nın 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkının hatırlatılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu husus göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru değildir.
Ayrıca, dava konusu 374 ada 245 ve 246 parsel sayılı taşınmazlarda ... mirasçıları ..., ... ve ... adına olan 251/5120'şer payların karar tarihinden sonra 20.03.2014 tarihli ve 657 yevmiye nolu kamulaştırma işlemiyle Devlet Su İşleri adına tescil edildiği; yine 366 ada 1 parsel, 367 ada 4 parsel ile 374 ada 244 ve 247 parsel sayılı taşınmazlar hakkında dava dışı 3. kişi ... ... mirasçıları tarafından ... mirasçıları aleyhine ... 3. Noterliğince düzenlenen 31.5.1962 tarih 8284 yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak açılan tapu iptal-tescil davasında ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/228 E. 2013/214 K. sayılı kararı ile davanın kabul edildiği ve kararın derecattan geçerek 19.12.2014 tarihinde kesinleştiği; ... mirasçıları ..., ..., ... ve ... adına 366 ada 1 parsel, 367 ada 4 parsel ile 374 ada 244 ve 247 parsel sayılı taşınmazlardaki payların görülmekte olan davanın karar tarihinden sonra 22.06.2015 tarihli 1823 yevmiye nolu hükmen edinme sebebine dayalı olarak dava dışı 3. kişiler ... ..., ..., ... ..., ..., ... ..., ... ..., ... ..., ..., ... ... adına tescil edildiği tapu kayıtlarından anlaşılmış olmakla, davacı tarafa bu paylar yönünden mahkemece, HMK'nın 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkı hatırlatılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Bununla birlikte, davacı ... vekili, 14.06.2007 tarihli dilekçesi ile davalılar ..., ... ve Hazine aleyhindeki davadan feragat ettiklerini bildirmiş ise de mahkemece, davacı vekilinin feragat beyanı hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemesi doğru olmadığı gibi davacı (temlik alacaklısı) ..., yargılamada kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden ve davası kısmen kabul edildiğinden lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi de doğru görülmemiş; asıl dava hakkında verilen kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
3- Birleştirilen 2004/38 Esas sayılı dava yönünden temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Davalı ..., dava konusu taşınmazlar üzerine ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/173 E. sayılı dosyası üzerinden 29.07.2003 tarihinde konulan "Davalıdır" şerhinden sonra 05.08.2003 tarihinde taşınmazlardan pay satın almış olup davaya cevabında da, tapudaki şerhi ve görülmekte olan davayı bilmesine rağmen ödediği kaporanın yanmaması ve satıcıların güvence vermesi üzerine taşınmazlardaki payları satın aldığını bildirdiğinden iyiniyetli olduğundan söz edilemez.
O halde mahkemece, davalı ... adına kayıtlı paylar yönünden davanın kabulü ile tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerekirken, davalının iyiniyetli olduğu kabul edilerek aleyhindeki davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Öte yandan, dava konusu 374 ada 241, 242 ve 243 parsel sayılı taşınmazlarda ... mirasçıları ..., ... ... ve ... adına 1/28'er hisse, ... mirasçısı ... adına 3/112 hisse, davalılar ..., ... ve ... adına 8/168'er hissenin; 637 ada 1 parsel sayılı taşınmazda ise yine ... mirasçıları ..., ... ve ... adına 975/27291'er hisse, ... mirasçısı ... adına 731/27291 hisse, davalılar ..., ... ve ... adına 1299/27291'er hisse ve ayrıca ... mirasçıları ..., ..., ..., ... ve ... adına 780/27291'er hissenin halen satış vaadi borçluları adına kayıtlı oldukları anlaşıldığından, mahkemece, hukuken geçerliliğini koruyan dava konusu satış vaadi sözleşmeleri gereğince bu paylar yönünden de davanın kabulü ile tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerekirken, halen satış vaadi borçluları adına kayıtlı bu paylar yönünden tapu iptali ve tescil hükmü kurulmaması da doğru görülmemiştir.
Ayrıca, davacı tarafça davalı ... Belediyesi hakkındaki dava atiye terk edilmiş ise de mahkemece, davalı ... hakkındaki dava yönünden olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemesi de hatalıdır.
4- Birleştirilen 2004/208 Esas sayılı dosya yönünden temyiz itirazlarının incelemesine gelince;
Davalı ..., her ne kadar dava konusu taşınmazlar üzerine ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/173 E. sayılı dosyası üzerinden 29.07.2003 tarihinde konulan "Davalıdır" şerhinden önce 28.07.2003 tarihinde 241, 242 ve 243 parsellerde pay satın almış ise de mahkemece, davalının bu payları edinirken iyiniyetli olup olmadığı hususunda yeterli inceleme ve değerlendirme yapılmaksızın davanın reddine karar verildiği anlaşılmıştır.
O halde mahkemece, davalının 241, 242 ve 243 parsellerde pay satın alırken iyiniyetli olup olmadığı hususunda, tarafların bildirecekleri tanıklar dinlenmek suretiyle ve tüm delilleri toplanarak birlikte değerlendirildikten sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Öte yandan, davalı ...'nin 374 ada 242 parsel sayılı taşınmazdaki payını üzerinde bırakarak 241 ve 243 parsel sayılı taşınmazlardaki (5/35'er) payını dava dışı 3. kişi ...'e 07.8.2009 tarihli satış aktiyle devrettiği tapu kayıtlarından anlaşılmakla; mahkemece, davacı tarafa bu paylar yönünden HMK'nın 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkı hatırlatılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, bu husus göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması da isabetsizdir.
Bunun yanı sıra, mahkemece, birleştirilen her iki davada da asli müdahiller ... ve ...'ın davaları hakkında, asli müdahillerin davacı ... ile yaptıkları satış vaadi sözleşmeleri de gözetilmek suretiyle inceleme ve araştırma yapılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, bu husus göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığı gibi asli müdahil ...'den dava başvuru harcı ve karar harcının; ...'dan ise karar harcının alınmamış olması da doğru görülmemiş; birleştirilen 2004/38 Esas ve 2004/208 Esas sayılı davalar yönünden verilen hükmün açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de, taraflardan ölü olanların yerine mirasçılarının karar başlığında taraf olarak gösterilmemesi hatalı olduğu gibi tarafların eksik ve hatalı olarak gösterilmesi de doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl davada davalılar ..., ... ve ... vekilinin tüm, diğer taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının reddine; (2), (3) ve (4) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23.01.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.