İLK DERECE
MAHKEMESİ: Bursa 5. Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 07/06/2016 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 16/02/2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
KARAR
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin elbirliği halinde mülkiyete tabi payının bulunduğu 6454 ada 7 parsel sayılı taşınmazda, dava dışı Hazine adına kayıtlı 14487/34963 payın 2013 yılında yapılan imar uygulaması sonucu Milli Emlak Müdürlüğü tarafından yayınlanan genelge ile dava dışı DSİ Genel Müdürlüğüne devredildiğini, DSİ tarafından bu payın 22.07.2014 tarihinde ihaleye çıkarıldığını ve yapılan ihale sonucunda 47.315,70TL bedelle davalıya satıldığını, 02.09.2014 tarihinde de tapuda davalı adına tescil edildiğini, ancak müvekkiline satışla ilgili noter bildirimi yapılmadığını ileri sürerek, anılan taşınmazda davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
Davalı vekili, dava konusu payın, dava dışı önceki maliki DSİ Genel Müdürlüğü tarafından 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında ihaleye çıkarıldığını ve yapılan açık artırma sonucunda müvekkilince satın alındığını, bu nedenle müvekkiline karşı önalım hakkının ileri sürülemeyeceğini, ayrıca ihalenin ilan edilmiş olup davacının satıştan haberdar olduğunu, buna rağmen üç aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince, davanın kabulüne ve dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Davalı vekilinin istinaf başvurusu üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçe gösterilerek, davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b/1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
Hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Davaya muvafakat, duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa Türk Medeni Kanununun 640. maddesi hükmü uyarınca murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı sona ereceğinden davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir.
Somut olaya gelince, dava konusu 6454 ada 7 parsel sayılı taşınmazın dosya içerisinde mevcut tapu kaydının incelenmesinde, davacı ...'in taşınmazdaki 20476/34963 paya dava dışı Hatice Bilgiç ve Vildan Urup ile birlikte elbirliği halinde malik olduğu anlaşılmaktadır.
O halde mahkemece, davacının önalım hakkını kullanmasında dayanağı olan bu payın diğer elbirliği ortakları olan Hatice Bilgiç ve Vildan Urup'un da davaya dahil edilmek suretiyle muvafakatlarının alınması; ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa, terekeye temsilci atanması için dava açmak üzere davacıya uygun bir süre verilmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmaksızın, işin esasına girilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle ve HMK'nın 373/1. maddesi gereğince davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA; yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, karardan bir örneğin Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 24.06.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.