MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 15.12.2016 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 20.02.2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulüne, ilk derece mahkeme kararının kaldırılmasına ve davanın reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davacının hissedar olduğu 118 parsel sayılı taşınmazda dava dışı Seher Kardaşlar, İsmail Kardaşlar ve Hüseyin Kardaşlar’ın toplam 30/96 hisselerini 11.12.2015 tarihinde davalıya 63.500,00TL’ye sattıklarını belirterek önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep etmiştir.
Davalı, davacının kendi payını satış vaadi sözleşmesi yaparak üçüncü kişiye sattığı için önalım hakkının olmayacağını, kaldı ki bu yerde fiili taksimin yapıldığını belirtmiş ve davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekili istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, Adana 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20.02.2018 tarih, 2016/772 Esas ve 2018/133 sayılı Kararının kaldırılmasına, taşınmazda fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 165. maddesine göre bir davada hüküm verilebilmesi, başka bir davaya yahut dava konusuyla ilgili bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise mahkemece o davanın sonuçlanmasına kadar yargılama bekletilebilir.
Somut olayda, dava konusu taşınmazda davalıya pay satan kişilerin ve davalının kullandığı yer bulunmasına karşın davacı tarafından kullanılan bir yer bulunmadığı dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır. Fiili taksimin kabul edilebilmesi için davalıya pay satan satıcının ve önalım hakkını kullanan davacının ayrı ayrı kullandıkları yerlerin bulunması gerektiğinden davacının kullandığı bir yer tespit edilemediğinden dava konusu taşınmazda fiili taksimin bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Öte yandan; dava konusu taşınmazın mülkiyeti konusunda davalı, kendisine pay satışı yapan dava dışı satıcılar Seher Kardaşlar, İsmail Kardaşlar ve Hüseyin Kardaşlar tarafından davacıya karşı açılmış Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/536 Esas sayılı satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil davası bulunduğunu beyan etmiştir.
UYAP üzerinden yapılan kontrolde, Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/536 Esas numaralı dava dosyasının derdest olduğu anlaşılmıştır.
Bu durumda; görülmekte olan Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/536 Esas sayılı dosyasında derdest bulunan satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası sonucunda verilecek karar ile dava konusu taşınmazın pay ve paydaşlık durumu değişebileceğinden sözü edilen tapu iptali ve tescil davasının sonuçlanması ve kesinleşmesi HMK'nın 165. maddesi gereğince bekletici mesele yapılarak, ondan sonra işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken, ilk derece mahkemesince yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi, bölge adliye mahkemesince de davalı vekilinin istinaf talebinin kabulüyle yerel mahkeme kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile HMK 371. maddesi gereğince Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın yatırana iadesine, HMK 373/2. maddesi gereğince dosyanın Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 15.06.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.