14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : İstanbul 20. Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 21/03/2016 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 16/05/2019 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi'nce istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 16/03/2021 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... ... ile Av. ..., davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklaması dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR
Davacı vekili, 325 ada 2 parsel sayılı taşınmazda 420000/820366 oranında hisse maliki olduğu, tapunun diğer maliklerinden olan ...., tapudaki 400366/820366 payını 25.12.2015 tarihinde davalı ...'e bedelde muvazaalı olarak 2.200,000,00 TL üzerinden sattığını, satış bedelinin 400.366,00TL olduğunu belirterek 325 ada 2 parsel sayılı taşınmazda davalıya ait 400366/820366 payının mahkemece tespit edilecek değeri üzerinden bedeli depo edilmek suretiyle iptaliyle müvekkil davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili; müvekkilin davaya konu taşınmazı ....'dan 2.200.000.000 TL bedelle satın aldığını, bu satış işlemin muvazaalı satış olmayıp gerçek bir satış olduğunu, ayrıca taşınmaz üzerinde ipotek şerhi bulunduğunu ipotek lehtarına iki taksit ödeme yapıldığını bu bedellerinde önalım bedeline eklenmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur
İlk derece mahkemesince davanın kabulüne 325 ada 2 parsel sayılı taşınmazın davalı adına kayıtlı 400366/820366 hissesine ilişkin tapu kaydının iptali ile bu hissenin davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Davalı vekilinin istinaf başvurusu üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince İstanbul 20. Asliye Hukuk Mahkemesinin 16/05/2019 tarih ve 2018/187 Esas 2019/265 sayılı Kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b/1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
Hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Somut olayda; Önalıma konu payın bulunduğu 325 ada 2 nolu parselde davalının 25.12.2015 tarihinde pay satın aldığı ve 25.12.2015 tarih ve 26707 yevmiye nolu tapu sicil müdürlüğünce düzenlenen resmi senette 325 ada 2 parsel de Hazine lehine 720.658 TL bedelli kanuni derecede, faizsiz, 5 yıl süre ile 29.01.2014 tarih ile tesis edilmiş ipotek şerhi bulunduğu, ipotek şerhli olarak Zeki Ayyıldız adına kayıtlı iken, Zeki Ayyıldız'a vekeleten ...'ın 400366/820366 hisseyi 2.200.000,00 TL bedelle rehin haklarının varlığını bilerek ve hukuki sonuçlarını kabul eden ...'e satılmıştır. Dosya kapsamında bulunan 6292 sayılı Kanun Uyarınca Yapılan Taksitli Taşınmaz Satış Sözleşmesinde dava dışı satıcı Zeki Ayyıldız'ın dava konusu taşınmazı 800.732,00 TL 'ye satın aldığı 80.073,20 TL ödediği geri kalan 720.658,80 TL'nin 5 yılda on taksit şeklinde ödenmesinin kararlaştırıldığı, davalının dosyaya içinde bulunan makbuzlardan 28.12.2015 ve 27.06.2016 tarihinde 72.065,88'şer TL taksit ödemesi yaptığı anlaşılmaktadır.
Davalı taraf dava konusu pay, üzerinde ipotek şerhi bulunurken takyidatlı olarak satın aldığını, daha sonra bu takyidatdan kaynaklanan borçların bir kısmının 28.12.2015 ve 27.06.2016 tarihli makbuzlar ile İstanbul Deftardarlığı Muhasebe Müdürlüğüne ödediğini ileri sürüldüğüne göre, dava dışı satıcı ile davalı arasındaki satışın kapsam ve şartlarının doğru olarak tespit edilmesi gerekir. Aksi halde, davalı tarafın savunmasının doğru olması ve şufa hakkının satış bedeli üzerinden kabulü durumunda, davacı taraf ödenen borç miktarı kadar sebepsiz zenginleşecektir.
6292 sayılı Kanun Uyarınca Yapılan Taksitli Taşınmaz Satış Sözleşmesinde düzenlenen taksitlerin davalı tarafından ödenip ödenmediği belirlenmeden, satıcı ile davalı arasında yapılan satışın kapsam ve şartları net olarak tespit edilmiş olamaz. Bu nedenle mahkemece ipotek şerhinin hukuki sebebi olan 6292 sayılı Kanun Uyarınca Yapılan Taksitli Taşınmaz Satış Sözleşmesinde düzenlenen taksitlerden davalı tarafından ödenenlerin ilgili yerlerden sorularak tespit edilmesi, tespit edilen bu miktar ile resmi senette yazılan satış bedeli ile harç ve masraflarının eklenmesi suretiyle bulunan bu bedel üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağının davacıdan sorulması, kabul ettiği takdirde bu bedelin depo ettirilmesi için süre verilmesi ve ondan sonra esas hakkında karar verilmesi gerekirken satışa konu taşınmaz payının satış anındaki durumu ile satıştan sonraki durumu hakkında gerekli araştırma yapılmaksızın, senetteki satış bedelinin biçimsel olarak satış bedeli kabul edilmesi doğru bulunmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile HMK 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, karardan bir örneğin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 3.050,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 30.03.2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.