14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 31/07/2007 ve 06/02/2013 günlerinde verilen dilekçeler ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl ve birleştirilen davaların reddine dair verilen 04/03/2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Asıl ve birleştirilen dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacılar vekili, davalıların murisi ...'ın ... 3. Noterliğinin 07.06.1961 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 3.662,00 m2 yüzölçümlü bağ ve harap kule vasfındaki 271 ada 52 (08.07.1999 tarihli imar neticesinde 8084 ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 parseller ile 681 ada 415) parsel sayılı taşınmazdaki sözleşmeye ekli haritada gösterilen ve alıcının evinin bahçesine olan kısmından bilifraz cephesi 10 ve derinliği 10 metre ceman 100 m2'lik kısmını müvekkillerinin murisi ...'e 2.000 ETL bedelle satmayı vadettiğini, satış bedelinin 1.000 ETL'sinin nakden ve peşinen ödendiğini, bakiye 1.000 ETL'nin ödenmesi ve şehir planı geldiği taktirde 100 m2'lik kısmın ferağ takririnin verilmesi icap edecek bilcümle masrafların yarı yarıya ödenmesi şartıyla tapuda ferağ takririnin verileceğinin kararlaştırıldığını, satış vaadi sözleşmesine konu 100 m2'lik kısmın imar neticesinde 122,00 m2 yüzölçümlü arsa vasfındaki 8084 ada 2 parsel içerisinde kaldığını, sözleşmedeki tüm şartların gerçekleşmesine rağmen davalıların tapuyu devretmeye yanaşmadıklarını ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescilini talep etmiş; yargılama aşamasında taşınmazın devir görmesi üzerine son kayıt maliki ... davaya dahil edilmiş; davacı ... seçimlik hakkını tapu iptal ve tescil, diğer davacılar ... ve Nedret ise tazminat olarak kullanmış; yargılama sırasında ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 11.01.2013 tarih 2012/1323 Esas, 2013/20 Karar sayılı mirasçılık belgesinin iptali ve yeni mirasçılık belgesi verilmesi neticesinde davacılar dışında ...'nın da satış vaadi alacaklısı ... mirasçısı olarak kabul edilmesi üzerine ... kendisini vekil ile temsil ettirmiş ve tüm mirasçılar seçimlik haklarını tapu iptali ve tescil olarak kullanmışlardır.
Birleştirilen davada ise davacılar vekili; dava konusu 8084 ada 2 parsel sayılı taşınmazın ... mirasçıları tarafından 26.11.2008 tarihli satış akdi ile 13.000,00 TL bedelle davalı ...'a satıldığını, ancak satışın muvazaalı olduğunu ileri sürerek davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... vekili Av. ..., zamanaşımı itirazında bulunmuş; davacıların murisi ...'e ait farklı veraset ilamlarının bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuş; diğer davalılar, davaya cevap vermemişlerdir.
Birleştirilen davada davalı ... vekili Av. ... ...; husumet, zamanaşımı ve derdestlik itirazında bulunarak müvekkilinin ticaretle iştigal ettiğini ve inşaat yapmak için emlakçı aracılığıyla 26.11.2008 tarihinde dava konusu taşınmaz dışında 8084 ada 1 ve 3 parsel sayılı taşınmazları da tapu kaydına güvenerek 225.000,00 TL bedelle satın aldığını, 150.000,00 TL'sini 05.11.2008, 75.000,00 TL'sini ise 26.11.2008 tarihinde satıcı vekilleri ... ve ...'nun İş Bankası Konak Şubesindeki 06.02.2007 tarihinde açılmış ortak banka hesabına gönderdiğini, onların da satıcıların çoğuna banka kanalı ile 8084 ada 1, 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazların satış bedeli açıklaması ile havale yapmak suretiyle ödediğini, satıcı ... ve Ayşe Selen Opçin'e ise makbuz karşılığında ...'nun ödeme yaptığını, taşınmaz üzerinde şerh bulunmadığını, ayrıca dava konusu olmayan 8084 ada 1 parsel hakkında da ... 3. Noterliğinin 07.06.1961 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak satış vaadi alacaklısı Süleyman Ay mirasçısı Nihal Ay tarafından müvekkili aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasının, ... 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20.12.2011 tarih 2010/388 Esas, 2011/501 Karar. sayılı kararı ile davalı müvekkilinin kötüniyetli olduğu ispatlanamadığından bahisle reddedildiğini ve kararın temyiz edilmeksizin 29.02.2012 tarihinde kesinleştiğini, anılan dava dosyasının emsal teşkil etmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın 46 yıl sonra açılmasının TMK'nın 2. maddesine uygun düşmeyeceği gibi birleştirilen davada da son kayıt malikinin kötüniyetli olduğunun ispat edilemediği ve davacıların bedel talebinin de bulunmadığı gerekçesi ile asıl ve birleştirilen davaların reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.
Öte yandan, hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesi ile satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.
Belirtilen ilke, TMK’nin 1023. maddesinde aynen “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Kayıt sahibinin mülkiyeti, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkın bertaraf edilmesi kastiyle ve kötüniyetle kazandığının ileri sürülmesi halinde, malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının araştırılması zorunludur. Burada, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediğinin önemi yoktur. Önemli olan, mülkiyet hakkı sahibinin satış vaadi sözleşmesini bilmesi gereken kişilerden olup olmadığının saptanmasıdır.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; her ne kadar bir kısım davalıların zamanaşımı itirazında bulundukları da göz önüne alınarak davanın, dava konusu satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı 07.06.1961 tarihinden 46 yıl sonra açılmasının TMK'nın 2. maddesine uygun düşmediği gerekçesiyle reddine karar verilmiş ise de tüm dosya kapsamından ve özellikle taraf tanıklarının beyanlarından satış vaadine konu yerin, sözleşmenin yapıldığı tarihten bu yana davacılar tarafından kullanıldığı anlaşıldığından, mahkemenin dürüstlük kuralına aykırı olarak dava açıldığı yönündeki gerekçesi yerinde olmadığı gibi bir kısım davalıların zamanaşımı itirazı da kötüniyete müsteniddir.
Bunun yanı sıra, mahkemece dinlenen davacı tanıkları ortak beyanlarında, satış vaadine konu yerde davacılar tarafından yapılan binanın tamirat işlemleri sırasında birleştirilen davanın davalısı ...'ın yanlarına gelerek, dava konusu 8084 ada 2 parsel ile birlikte dava konusu olmayan 1 ve 3 No'lu parselleri önceki kayıt maliki ...'ın mirasçılarından satın aldığını, davacılardan Ulus Demir'in bu duruma tepki göstermesi üzerine de söz konusu yerde inşaat yapmak amacıyla ve avukatlarının yönlendirmesiyle 2 No'lu parseli de almak zorunda kaldığını, ancak bu parselin bedelini henüz ödemediğini, davanın sonucuna göre ödeme yapacağını söylediği, davalının satış vaadine konu yerin davacılar tarafından kullanıldığını bizzat bildiğini ve satış vaadinden de haberdar olduğunu bildirmişlerdir.
Bu durumda mahkemece, dava konusu taşınmazın son kayıt maliki davalı ...'ın satış vaadinden bilgisi olmasına rağmen taşınmazı satın alması nedeniyle kötüniyetli olduğu anlaşıldığından, davanın bu gerekçeyle kabulü ile tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş; hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 12.03.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.