(634 S. K. m. 10) (1512 S. K. m. 60) (3456 S. K. m. 44)
Dava: Davacı vekili tarafından davalı aleyhine 27.6.1975 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayanarak buna konu olan apartman bağımsız bölümünün müvekkilesi adına tescilinin istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesi hükmün karşısında sözleşme geçerlilik taşımadığından ve satışı vaad olunan kesim belirli bulunmadığından davanın reddine dair verilen 16.11.1976 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı avukatı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davaya dayanak yapılan ve noter tarafından usulüne göre resen düzenlenen 1.7.1970 günlü sözleşmeye göre davalı Kışla Mahallesi 282 ada ve 19 parsel sayılı arsa üzerinde yapmakta olduğu apartmanın 4. katı teşkil eden bağımsız bölümü ile buna isabet eden arsa payı için davacıya satış vaadinde bulunmuş üç ay sonra satış konusu yeri teslim etmeyi arsa payını da tefrik ederek tapusunu vermeyi hükümlenmiştir.
Belirli konularda gösterildiği gibi bir yasal engeli olmadıkça kamu düzenine ilişkin bulunmadıkça ya da ifa imkanı (yerine getirme olanağı) var oldukça akitler arasında şahsi hak doğuran satış vaadi sözleşmesine geçerlilik tanımak hukuk sistemimizin genel kuralları gereğidir.
Olayımızda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesi hükmün karşısında bağımsız bölümler için noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmesine geçersiz sayılıp sayılmayacağı söz konusudur.
1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60. maddesinin 3. bendinde noterlerin taşınmazlar için satış vaadi sözleşmeleri yapmağa görev ve yetkilerinin bulunduğu gösterildiği gibi olay zamanı yürürlükte bulunan eski Noterlik Kanunu'nun 44. maddesi hükmü dahi aynı yetkiyi vermiş bulunuyordu. Gerçi 634 sayılı kanunun 10. maddesi Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğacağını ifade etmiştir. Ancak bu hüküm bağımsız bölümler için noterlerin satış vaadi sözleşmesi yapamayacakları anlamına gelmez. Esasen kat irtifakı ya da Kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda belirli bağımsız bir bölüm için satış vaadi sözleşmeleri yapılabileceğinde ve bunun geçerliliğinde kuşku yoktur. Henüz yapımı tamamlanmamış ve Kat İrtifakı ya da Kat Mülkiyeti kurulmamış yapılardaki bağımsız bölümlere ilişkin satış vaadlerini geçerliliği uyuşmazlık konusudur. Davamızdaki olaya göre davalı apartmanın yapımını bitirmeyi satışını vaad ettiği bağımsız bölümünün arsa payını belirlemeyi Kat İrtifakını ya da Kat Mülkiyetini kurarak davacıya teslim etmeyi yüklenmiş demektir. Daha önce de ifade edildiği gibi bunun şahsi hak doğuran bir sözleşmeye konu olabilmesine engel bulunmamalıdır. (Daire) ya da (kat) olarak nitelenen bağımsız bölümlerin binanın yapımı sırasında artık yaygın hale gelen satış vaadi sözleşmelerinin geçersizliğini kabule gitmenin ve ölçüde sakıncalar meydana getirebileceğini gözönünde tutmak gerekir.
O halde dava dayanağı satış vaadi sözleşmesine geçerlilik verilmelidir.
Bunun dışında satışa konu olan bağımsız bölümün belli bir kesimi göstermediği söz konusudur. Aranılacak olan husus satılanın belli olması ya da belirlenilebilir bulunmasıdır. Gerçi sözleşmede 4. kat bağımsız bölüm ile daireye isabet eden arsa payından söz edilmiş ve mahallinde yapılan keşifte bilirkişi dört numaralı bağımsız bölümün avlu içindeki müştemilata ait olduğunu saptamıştır. Ancak yapının projesi bağımsız bölümleri bir başka biçimde ve başka bir numara ile gösterse dahi bu davaya etkili olmayıp taraflar satış için nereyi amaçlamışlarsa satılan yeri ona göre belirlemelidir. Satış konusu yerin davacıya teslim edildiği halen içinde oturulduğu anlaşılmaktadır. Bu hususta uyuşmazlık bulunmayıp belirlemeyi taraflar yapmış demektedir. Öyleyse belirsizliğin dayanağı da kalmamıştır.
Bir başka çözümlenecek sorun olarak sözleşmenin yerine getirilmesi olanağı bulunup bulunmadığı kalmıştır. Yapı tamamlanmadan belli bir bağımsız bölüme ilişkin satış vaadi sözleşmelerinin yerine getirilebilmesi olanağı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulması koşuluna bağlıdır. Dosyadaki tapu kayıt örneklerinde dava konusu bağımsız bölüm için bu olanağın doğduğu anlaşılmaktadır. O halde bunun yokluğu yani sözleşmenin yerine getirme olanaksızlığından da sözedilemez.
Bu yüzden dava kabul edilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Davacının temyiz itirazlarının bu bakımlardan kabulü ile yukarıda açıklanan nedenlerle Usul ve kanuna aykırı olan hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının isteği halinde davacıya iadesine 4.4.1977 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy