(818 S. K. m. 213) (743 S. K. m. 931)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 4.7.1997 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 13.7.1998 günlü hükmün Yargıtay'ca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 8.6.1999 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. Kadir Beyazıt ile karşı taraftan Franz Leopold Shnider vekili Av. E. Bahçecik geldiler. Açık duruşmaya başlandı. süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
Karar: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı cebri tescil isteğine ilişkindir.
S.S. istihkam Subay ve Astsubayları Yapı Kooperatifi adına kayıtlı bulunan taşınmaz kayıt maliki kooperatif tarafından 4.8.1986 tarihinde 100 pay kabul edilerek 42/100 pay kooperatif uhdesinde tutulmak suretiyle bakiye 58/100 pay ORYAP A.Ş. ne ferağ edilmiştir. Resmi akit tablosunda bu devre karşılık para alınmadığına, alıcının arsanın tamamı üzerine bina inşa etmeyi taahhüt ettiğine işaret edilmiştir.
Bu biçimde taşınmazda müşterek paydaş konumuna gelen: yüklenici ORYAP A.Ş.. 1.9.1987 tarihinde iki ayrı sözleşme ile dava dışı Gönül Akgün'e D-2 nolu villayı, Melek'e de F-2 nolu villayı satmayı vaad etmiştir. Satış vaadi sözleşmesi aynı satıcı tarafından alıcılara sıra takibi ile biri diğerini izleyen numara ile aynı noterde yapılmıştır.
Bu satış vaadi alıcılarından Gönül ertesi gün 2.9.1987 tarihinde kendi satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirmiştir. Melek ise satış vaadi sözleşmesini şerh ettirmemiş fakat satış vaadi sözleşmesinin ifası bakımından; satıcı şirket Melek'e 16.10.1987 ve 26.11.1987 tarihlerinde tapudan toplam 100/2000 hisseyi ferağ etmiştir.
Yüklenici firma; Melek'e bu şekilde pay verdiği gibi kalan paylarını da değişik tarihlerde değişik kişilere tapudan devretmek suretiyle sıfırlamış, bunun sonucunda ilk satış vaadi alıcısı olan ve sözleşmesini tapuya şerh ettirmiş bulunan dava dışı Gönül Akgün açıkta kalmıştır.
Dosya kapsamından anlaşıldığı kadarıyla yüklenici firma inşaatı su basman seviyesinde bırakarak gerek arsa sahibi kooperatife karşı gerekse alıcılarına karşı üstlendiği edimleri yerine getirmemiştir.
Bu sırada yüklenicinin alıcılarından aralarında Melek'in de bulunduğu üç kişi tapuda müşterek paydaş sıfatını kazanmış olmaları itibariyle yine taşınmazda müşterek paydaş olan arsa sahibi kooperatif ile müşterek paydaş sıfatını edinmiş olan yüklenicinin diğer alıcılarını dava etmek suretiyle kat irtifakı kurulması için dava açmıştır. O davada paydaşlar 'arasında çekilen kura esas alınarak kat irtifakı tesisine karar verilmiş ve Melek'e satış vaadinde F-2 nolu villa satılmış olmasına rağmen D-2 nolu villa isabet ettiğinden Melek adına D-2 nolu villa tescil edilmiştir. Gerçekte Melek'e satışı vaad edilmiş F-2 nolu villa ise arsa sahibi kooperatife isabet ettiğinden kooperatif adına tescil olunmuş, kooperatifçe ferdileştirmeye gidilmesinden sonra ise 27 kooperatif üyesi adına tahsisen tescil olunmuş, bilahare onlar tarafından da 30.7.1993 tarihinde davalı Franz Leopold Shnider'e tapudan satılmıştır. Ne var ki, bu safahat sırasında satış vaadi ile D-2 nolu villayı almış bulunmasına rağmen kendisine tapu verilmeyerek açıkta bırakılmış olan Gönül başka bir dosyada satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil davası açmış ve o davada verilip kesinleşen kararla D-2 nolu villanın Melek adına olan tapu kaydı iptal edilerek Gönül adına tescil olunmuştur.
İşte bunun üzerine Melek şimdi kendi satış, vaadi sözleşmesine dayanarak son malik Franz Leopold Shnider ile arsa sahibi kooperatifi dava etmek suretiyle, kendisine satışı vaad edilen F-2 nolu villa için cebri tescil istemektedir.
Melek'in satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olmadığı dolayısıyla şerh müessesesinin hukuki sonuçlarından yararlanamayacağı kuşkusuzdur. Öte yandan Melek, kendisinin davacı bulunduğu kat irtifakı tesisine dair davada verilen karara razı olarak D-2 nolu villayı benimsemiş, villanın arsa sahibi kooperatife bırakılmasını kabul etmiştir. Kesinleşmiş olan bu mahkeme kararındaki paylaşım biçimi, kararın tarafı bulunan Melek ile kooperatif açısından bağlayıcı kabul edilmek gerekir. Aksi takdirde paylaşım dengesi olayların gelişiminde hiç bir kusuru bulunmayan arsa sahibi aleyhine bozulmuş olur ki bu da hakkaniyete uygun olmaz.
Ana taşınmaz üzerinde evvelce konmuş haciz, ipotek, tedbir gibi pek çok takyidat bulunduğu taşınmaz ile ilgili ihtilaflar olduğunun ufak bir araştırma ile bilinebilecek bir olgu olduğu, böyle bir taşınmazı iktisap eden kişinin iyi niyetli kabul edilemeyeceği ileri sürülmüş ise de; davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesi ile ilgili bir kısıtlama akit tarihinde mevcut değildir. Hatta akit tablosundaki açıklamaya göre 1989/1067 Esas sayılı dosyada ana taşınmaz için konan tedbir şerhinden başka bir kısıtlama da bulunmamaktadır. O kısıtlama da sonradan kalkmıştır. Gönül'ün koydurduğu şerh onun davası yönünden hükmünü icra etmiş ve üçüncü şahıslara karşı Gönül'ün hakkını korumuştur. O dava ile ilgili karar alınarak sonuca ulaşılmıştır. Melek sözleşmesini tapuya işletmemek, suretiyle ihmal göstermiştir. Noterde F-2 nolu villayı almasına rağmen ısrarla Gönül'ün aldığı ve üzerine şerh konulan villayı aldığını iddia ve savunmada bulunmuş ve Gönül'ün sözleşmesinin tapuya işlenmesinden ötürü isteği D-2 bakımından kabul edilmemiştir. Ayrıca bilindiği üzere satış vaadi sözleşmesi alıcı yararına ancak kişisel hak doğurur. Kişisel hak sahibi alıcı bu hakkını ancak borçlusu olan diğer tarafa karşı ileri sürebilir. Üçüncü kişinin, taşınmazın daha önce satış vaadi ile başkasına satıldığını bilerek iktisapta bulunması dahi iktisabının geçersiz sayılması için başlı başına bir neden olamaz. Önemli olan üçüncü kişinin alımının gerçek bir alım olup olmadığıdır. Üçüncü kişi Franz Leopold Shnider'in alımının gerçek bir alım olmadığını kanıtlayacak güçte bir delil de dosyada yoktur. Franz Leopold Shnider su basmanı seviyesinde aldığı binayı ikmal ederek gerçekten alıcı malik olduğunu kanıtlamıştır. Adı geçen Medeni Kanunun 931. maddesinden yararlanır. Şu hali ile davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından hükmün onanması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz itirazlarının reddi ile hükmün ONANMASINA, aşağıda gösterilen temyiz onama harcının davacıdan alınmasına, 20.000.000 lira duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 01.07.1999 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Davalı Franz Leopold Schneider'in Medeni Kanunun 931. maddesinden yararlanıp yararlanmayacağı hususundaki incelemenin yeterli olmadığı kanaatiyle Beykoz 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 13.7.1998 tarih 1997/259 Esas 1998/395 Karar sayılı ilamının bozulması gerektiği görüşündeyiz. Şöyle ki:
Davalı Avusturya uyrukludur. Yabancı bir ülkede mülk edinecekse o ülke vatandaşlarına nazaran daha titiz ve daha dikkatli davranması gerekirken, T.C. Vatandaşının dahi korkmadan kolay kolay alamayacağı bir taşınmazı büyük bir cesaretle almıştır. Gerçekten bu bir cesaret midir, yoksa Medeni Kanunun 931. maddesinin şemsiyesi altına sığınabilme gayretimidir. Bu ince hattın kesin biçimde açıklığa kavuşması gerekir. Dosyada bizi bu açıklığa ulaştırabilecek bir inceleme yapılmamıştır. Zirai Dava konusu taşınmazın aslı üzerinde ipotek vardır. Yine taşınmaz üzerinde onlarca haciz, satışa arz şerhleri gibi kısıtlamalar vardır. Taşınmaz öylesine pürüzlüdür ki bazı payların satışı söz konusu olduğunda, tapu memurluğu mahkemeye yazı yazarak satışında mahsur olup olmadığını sormuş ve mahkemeden aldığı cevaba göre satış gerçekleşmiş veya gerçekleşmemiştir. Bütün bunlardan da önlemlisi davalının iktisabını gösteren tapu kaydı üzerinde çok önemli, mutlak surette araştırılması gereken bir şerh vardır. Bu şerhte Beykoz Asliye Hukuk Hakimliğinin 7.2.1990 tarih 1989/1067 sayılı yazısı ile kat irtifakının terkini istenmiştir. denilmektedir. Bu şerh doğrudan doğruya davalıyı ilgilendirir. Çünkü Mahkemece kurulmuş irtifak hakkı tesisi ile gündeme gelen kura sonucu İSSU yapı kooperatifine isabet eden ve bu kooperatifçe de 28 kişiye devredildikten sonra davalı tarafından alınan bir bağımsız bölümdür. Medeni Kanunun 931. maddesinde sözü edilen iyi niyet, aynı Kanunun 3. maddesi hükmünde deyimini bulan sübjektif iyi niyettir. Durumun gereğine göre, kendinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet savunmasında bulunamaz. Diğer bir ifade ile irtifak hakkı terkin edilirse davalının alımının dayanağı kalkacaktır. Yabancı uyruklu davalının bu koşullarda bir mülk edinmesi hayatın olağan akışına terstir ve cesaretten ziyade iyi niyetle bağdaşmayan bir davranışın olabilirliğini gündeme getirmektedir. O halde çok titiz bir inceleme yapılarak gerçeğin ortaya çıkarılması gerekir. Davalı iyi niyetli midir, değil midir? en azından davalının satın aldığı tarihte aslı, onlarca takyitle dolu tapu kaydında davalıyı bağlayıcı hangi takyitler vardır ve iyi niyet olgusu üzerine ne şekilde etki yapabilir. Ayrık ve net bir biçimde bu husus saptanmalıdır. Gerekirse tarafların bu konudaki delilleri de istenmelidir. Bu inceleme sırasında; 1987 senesinde satış vaadi ile bir bağımsız bölüm almayı amaçlayan, satış vaadini şerh ettirmemesine rağmen şerhin amaçladığı sonucu yani mülkiyeti alan davacının, şahsi hak karşısında yenik düşmesinin ve Dairemizce onama kararında gösterilen yol muvacehesinde açtığı davayı da Medeni Kanunun 931. maddesinin gereği gibi değerlendirilemeyişi sonucu kaybetmesinin hak ve nasafet kuralları, adalet duygusu ile bağdaşmayacağı dikkate alınmalıdır.
İşte bütün bu hususlar gözönünde tutularak ana taşınmazı ipotekli, onlarca takyitli, kısmen alım satımı hakim iznine bağlı, irtifak hakkının terkini istendiği yolunda mahkemece konmuş yazıda bulunmasına rağmen, 28 paydaşlı bir bağımsız bölümü alabilmenin adı geçen taşınmazın alımını iyi niyet kuralı ile izahını mümkün görmediğimiz için, eksik incelemeye dayalı kararın bozulması düşüncesiyle, onama yönündeki çoğunluk görüşüne katılamıyoruz. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy