(818 S. K. m. 162, 163, 164) (1086 S. K. m. 388)
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 9.9.1998 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesi uyarınca tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 8.4.1999 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalılar Huriye, Rama, Reyhan ve Sabri vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar
Davacı, yüklenici davalı Y. Marşam ve arkadaşlarını dava ederek 5.10.1992 tarihli eser sözleşmesi ve 29.3.1994 tarihli ek sözleşme uyarınca 28 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapmakta olduğu binada 6.Blok 8 Nolu bağımsız bölümü kendisine sattığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur.
Davalılar, davayı takip etmemiş ve savunmada bulunmamışlardır.
Mahkemece, davanın kabulü ile 28 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binada, 8 Nolu meskene isabet eden payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı arsa sahipleri temyize getirmiştir.
Dava, kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı, eser sözleşmesi uyarınca yüklenici payına düşen bağımsız bölümü, arsa sahiplerinin verdiği satış yetkisini içeriği vekaletname ile yükleniciden satın almıştır. Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığında ve yüklenici sözleşme uyarınca edimlerini tam olarak yerine getirdiğinde payına düşen bağımsız bölümlerin adına tescilini isteme hakkını kazanır. Yüklenici bu kişisel hakkını, kendisi kullanabileceği gibi, Borçlar Kanunun 162 ve devamı maddeleri uyarınca yazılı olması koşuluyla arsa sahiplerinin onayını almadan üçüncü kişilere de temlik edebilir. Bu kişisel hakkı temellük edenler de yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla, arsa sahiplerine karşı ileri sürme olanağına sahiptirler.
Davacı da yükleniciden payına düşen bağımsız bölümü satın almıştır. Bu durumda mahkemece öncelikle, davacının temellük ettiği hakkı arsa sahiplerine karşı ileri sürme olanağı olup olmadığının araştırılması gerekir. Yani, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmesi, eksik kalan iş var ise bunun pek az ve arsa sahiplerince katlanılabilir oranda olması koşuluyla, yüklenici ya da halefi davacıya tamamlatma olanağının tanınması, tamamlanmış ise bedelinin ödenmesine karar verilmelidir.
Somut olayda, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda herhangi bir araştırma yapılmamıştır. Her ne kadar, yüklenici arsa sahiplerinden aldığı vekaletname ile satış yapmış ise de, arsa sahipleri, düzenlenen ek sözleşme ile edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün satışı için vekaletname ile yetki vermişlerdir. Kaldı ki, yüklenici de satış vaadi sözleşmesinde payına düşen bağımsız bölümü sattığını belirtmektedir. Bu durumda arsa sahiplerinin yüklenici tarafından sözleşme uyarınca ediminin yerine getirileceği inancıyla vekaletname verilmiştir. Bu vekaletname, yukarıda açıklanan şahsi hakkı kazanma koşullarını ortadan kaldırmaz. Yani yüklenicinin edimini yerine getirmesi koşuluyla temlik ettiği şahsi hakkı davacı ileri sürme olanağına sahiptir. Mahkemece, yüklenicinin şahsi hak kazanıp kazanmadığı araştırılmadan davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Kabule göre de; Davacının satın aldığı bağımsız bölümün bulunduğu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurularak arsa payı belirlenmediği halde, HUMK. nun 388/son maddesine aykırı olarak 8 nolu daireye isabet eden arsa payının iptaline karar verilmiştir.
Dava konusu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmadığı takdirde 1978/3-4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, arsa payı belirlenerek tescil kararı verilmesi gerektiğinin gözetilmemesi de ayrıca doğru görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 27.03.2000 gününde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy