(818 S. K. m. 213)
Dava: Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen hükmün; Dairemizin 3.10.2000 gün ve 2000/4617-5803 sayılı ilamiyla onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, 4 parsel sayılı taşınmaz üzerine bina yapan yüklenici Müjdat'dan 9 numaralı bağımsız bölümü satın aldığını ve halen kullandığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur.
Davalılardan Müşerref kendi adına ve Özlem kayyumu olarak, davanın reddini savunmuş, Saliha da red talep etmiştir.
Mahkemece, tapulu taşınmazların haricen satılamayacağı, davacının dayandığı sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.
Yerel Mahkeme kararının onanması üzerine davacı karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
Dava kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Medeni Kanunun 634, Borçlar Kanununun 213 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri gereğince tapulu taşınmazların resmi şekilde satılması gerekir. 1988 tarihli ve 2/2 sayılı İçtihadı Birletirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir. Anılan karar özetle "Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcunu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığında geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davası kural olarak kabul edilemez, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir" şeklindedir.
Anılan İçtihadı Birleştirme Kararı gererk kendi taşınmazı üzerine, gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemeleri ve böylece Medeni Kanunun 2. maddesine aykırı davranmalarını önlemeyi amaçlamıştır.
Somut olaya gelince, davacı 13.5.1993 tarihli "Anlaşmadır" başlığını taşıyan resmi şekilde düzenlenmemiş belgeye dayanmaktadır. Bu belgede satıcı kendisini yüklenici olarak göstermiş ve imar işleri hallolunduğunda da tapuyu vereceğini belirtmiştir. Sözleşmenin düzenlendiği tarihte Müjdat ve davalı Müşerref dava konusu binanın bulunduğu 4 parsel sayılı taşınmazda 1/2 şer oranında paydaştırlar. Yine sözleşme uyarınca alıcı bedeli ödemiş, bağımsız bölümde alıcının kullanımına terkedilmiştir. Ayrıca alıcı, kapı ve pencereleri, mutfak zeminleri ve döşeme işleri gibi eksikliklerle daireyi almış ve tamamlamıştır.
Burada, davacının sözleşmesinin mülkiyeti devir borcu doğurup doğurmadığının, yukarıda açıklanan İçtihadı Birletirme Kararı uyarınca saptanması gerekir.
Anılan İçtihadı Birleştirme Kararında yapımına başlanılan binada bağımsız bölüm satışından sözedilmekle birlikte binanın yapım süresi konusunda bir açıklık bulunmadığından, yapının tamamlanmış olmasından ne anlamak gerektiğide belirtilmelidir. Bu konuda yapı denetimi hakkındaki 595 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin (10.4.2000 tarih 240/6 SYRG) 3. maddesinde yapılan tanımdan yararlanılabilir. Madde yapım süresini "Yapı Sahibinin, yapı ruhsatını aldığı tarih ile yapı kullanma iznini aldığı tarih arasındaki dönem" olarak tanımlanmıştır.
Bir davada olayları anlatmak tarafların, hukuki nitelemeyi yapmanın ise mahkemenin görevi olduğu kuralı da gözetilerek somut olaya dönecek olursak, öncelikle satıcının sıfatının daha sonra da satım aşamasındaki yapının durumunun belirlenmesi gerekir.
Dava konusu binanın bulunduğu taşınmaz 6.2.1990 tarihinde Müjdat adına kayıtlıdır. Müjdat 3.3.1992 tarihinde 1/2 payını davalı Müşerref'e satmıştır. Davacı bağımsız bölümü satın aldığında da Müjdat ve Müşerref kayıt malikleridir. Yapının başlama tarihi de belli değildir. Karşımıza iki olasılık çıkmaktadır. Ya Müjdat yapıma başladığı binada yapsatçı sıfatıyla Müşerref'e satış yapmıştır, ya da Müşerref adına da yüklenici sıfatıyla hareket etmektedir. Her iki durumda da davacıya yapılan satışın yapım aşamasında olduğu kabul edilirse sözleşmenin geçerliliği kuşkusuzdur. Ancak bu durum satışa konu 5 nolu bağımsız bölümdeki 6/18 oranındaki Müşerref'in payı yönünden önem taşımaktadır. Dava konusu taşınmazda 8.12.1993 tarihinde 4 bağımsız bölüm için kat irtifakı kurulmuş ve kayıt malikleri adına eşit arsa payları ile ikişer bağımsız bölüm yazılmıtır. Daha sonra 14.6.1994 tarihinde kayıtta düzeltme yapılarak 5 numaralı bağımsız bölüm içinde yeniden arsa payı belirlenmiştir.
Mahkemece, öncelikle satıcı Müjdat'ın veraset ilamı getirtilerek tüm mirasçılarının davada yer alıp almadıklarının saptanması, Saliha ve Özlem dışında mirasçı var ise bunların usulünce davaya katılmaları sağlandıktan sonra, taraflar arasında düzenlenen sözleşmeyi kaleme aldığını söyleyen tanık Mehmet'in 20.10.1999 tarihli oturumda alınan beyanına göre davacının, kendi dairesinin teslim aldığı tarihte bile imalat eksiklikleri olduğu da gözetilerek, satımın yapım aşamasında olup olmadıı belirlenmelidir. Şayet yapım aşamasında satış yapılmış ise 1998 tarih 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, tescile karar verme olanağı bulunduğundan Müjdat'ın payı yönünden tescil kararı verilmelidir.
Müşerref'in payı yönünden ise ancak, Müjdat hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatıyla hareket ediyor ise ve buna göre de 5 numaralı bağımsız bölümün tamamı yükleniciye bırakılmış ise tescil kararı verilebilir.
Müşerref de davacı gibi, yapılmakta olan bina da bağımsız bölüm satın almış ise, başlangıçta projede olmadığı daha sonra 14.6.1994'de yapılan tapudaki düzeltme işlemi ile arsa payı belirlendiği anlaşılan 5 nolu dava konusu yer için de Müşerref'e satış yapılıp yapılmadığı belirlenmeli, bu yer de satılmış ise Müşerref aleyhine açılan davanın reddine karar verilmelidir.
Burada, Satış sözleşmesindeki "yapmış ve bitirmiş olduğum 5 katlı binanın" şeklindeki ifadenin yapının tamamlandığına tek başına kanıt oluşturmayacağı da ayrıca belirtilmelidir.
Yukarıda açıklanan gerekçelerle, mahkeme kararının eksik inceleme nedeniyle bozulması gerektiğinden karar düzeltme istemi yerinde görülmüştür.
Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle, karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 3.10.2000 tarihli ve 2000/4617-5803 sayılı onama ilamı kaldırılarak, yerel mahkeme kararının BOZULMASINA, 9.2.2001 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Dava, harici satın almaya dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, davalıların miras bırakanları yüklenici ve aynı zamanda arsa sahibi olan Müjdat ile aralarında düzenlenen 13.5.1993 tarihli "Anlaşmadır" isimli belgeye dayanarak bu davayı açmıştır. Bu belgeye göre yüklenici, yapmış ve bitirmiş olduğu beş katlı binanın son katını davacıya satıp teslim etmiş, imarla ilgili sorun çözüldüğünde satıma konu yerin tapusununda verileceği belirtilmiştir.
Çoğunluk ile aramızdaki görüş ayrılığı, davaya konu bağımsız bölümün inşaat halinde mi, yoksa bitmiş vaziyetteki daire satışımı olduğu noktasında toplanmaktadır. Çünkü her iki halde uygulanacak yasa hükümleri farklılık arz eder. Dava konusu bağımsız bölümün bitmiş vaziyette satıldığı kabul olunursa bu durumda, tapulu taşınmazların satışında uygulanan Medeni Kanunun 634, Borçlar Kanununun 213 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri uyarınca sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerekir.
Aynı zamanda arsa sahibi olan satıcı yüklenicinin, yaptığı binanın inşaat halinde iken bağımsız bölüm satması durumunda ise açılan tapu iptali ve tescil davasında uygulanacak hüküm 1988 tarih ve 2/2 sayılı İçtihadı Birletirme Kararı olacaktır. Bu kararda özetle tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcunu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir." Şeklindedir.
Anılan İçtihatları Birleştirme Kararı ile gerek başkasının taşınmazı üzerine gerekse kendi taşınmazı üzerine bina yapan kişilerin, inşaata başlandıktan sonra, yapılmakta olan binadan bağımsız bölüm satarak, elde ettikleri para ile inşaatı tamamladıktan sonra, paranın değer kaybetmesi, satışa konu yerlerin de kıymetlenmesi sonucu, yasanın aradığı şekil zorunluluğundan yararlanmak istemeleri nedeniyle, hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak bu tür davranışların önüne geçilmek istenmiştir.
Somut olayda, satıcı aynı zamanda arsa sahibidir. Satış tarihinde taşınmaz arsa niteliği ile tapuda kayıtlıdır. Daha sonra satıcının mirasçılarına intikal etmiş bu arada da cins tashihi yaptırılmıştır. Ancak, projeye aykırı imalat nedeniyle kat irtifakı kurulamamıştır. Burada davacının dayandığı sözleşmenin mülkiyeti devir borcu doğurup doğurmayacağı, yani yukarıda açıklanan 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının somut olayda uygulama yerinin bulunup bulunmadıının irdelenmesi gerekir.
2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması için yapım aşamasında olan bir inşaatın varlığı gerekir. Yapı Denetimi Hakkında 595 sayılı Kanun Hükmündeki Kararname (10.4.2000 tarih 24016 sayılı Resmi Gazete'nin) 3. maddesi yapıyı ve yapım süresini tanımlamıştır.
Buna göre yapı "sabit, zemine doğrudan veya dolaylı olarak bağlı geçici veya sürekli canlı barındıran, geçici veya daimi bina ve tesisler ile bunlara bağlı eklentilerini, altyapı tesislerini ve bütün bunların her türlü inşaat tesisat, imalat, sondaj değiştirme, güçlendirme ve esaslı onarımını kapsayan yapım işlerini", yapım süresi ise "yapı sahibinin, yapı ruhsatını aldığı tarih ile yapı kullanma iznini aldığı tarih arasındaki dönemi", ifade eder.
Somut olayda; davaya dayanak yapılan 13.5.1993 günlü "Anlaşmadır" isimli belgeye göre, arsa sahibi yüklenici tarafından yapılıp bitirilen bağımsız bölüm satıma konu olduğundan, yukarıda yazılı 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının olayda uygulama yeri yoktur. Yine davaya dayanak belge, tapulu taşınmazların satımında uygulanan resmi yönteme uygun olarak düzenlenmediğinden davacı yararına tescil imkanı vermez. Bu nedenlerle karar düzeltme isteminin reddi gerekirken kabulüne karar verilerek mahkeme hükmünün bozulması yönündeki çoğunluk görüşüne katılamıyoruz.
Full & Egal Universal Law Academy