(818 S. K. m. 162)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 2.5.1995 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 12.3.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, yükleniciden 4.2.1993 tarihli adi satış sözleşmesi ile 8 numaralı daireyi satın aldığını, adına tescilini istemiştir. Mahkemece verilen kabul kararı Dairemizce arsa malikine usulüne uygun tebligat yapılmadığı gerekçesi ile bozulmuş, Mahkemece bozmaya uyulmuş ve tebligat yapılan arsa malikleri davayı takiple yüklenicinin inşaatı eksik bıraktığını savunmuştur. Bu savunma doğrultusunda mahallende iki kez keşif yapılmış ve tespit edilen eksik iş bedeli 1.650.000.000 Tl.nin davacı tarafından verilen süre içinde depo edilmediğinden davanın reddine karar verilmiştir. Bu hükmü bu kez davacı vekili temyize getirmiştir.
Dava kişisel hakka dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı, yükleniciden eser sözleşmesi uyarınca payına düşen dairelerden satın almışdır. Yüklenici payını Borçlar Kanunun 162. maddesi uyarınca davacılara temlik etmiştir. Kural olarak yüklenici ve arsa sahibi kat karşılığı inşaat yapılması hususunda anlaştıklarında ve anlaşma koşulları yerine getirildiğinde yüklenici kişisel hak kazanır. Bu kişisel hakka dayanarak yüklenici arsa sahibinden inşaat anlaşması uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilir. Ya da Borçlar Kanunun 162. maddesi ve onu izleyen maddeleri hükmünce yazılı olmak koşulu ile arsa sahibinin onayını almaya gerek görmeden söz konusu kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik edebilir. Yüklenici edimini yerine getirdiğinde üçüncü kişi yüklenici ve arsa sahibine karşı temellük ettiği kişisel hakkını ileri sürme olanağına sahiptir. Davacı da temellük ettiği bu kişisel hakka dayanarak tescil isteminde bulunmuştur. Mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği saptanmalıdır.
Somut olayda; mahkeme mahallinde iki kez keşif yapmış, 28.10.1990 tarihli ilk keşif sonucu alınan raporda dava konusu dairedeki eksik işler sayılmış ve bunların tamamlanma bedeli keşif tarihi itibariyle 1.000.000.000 TL ( dava tarihi itibariyle 120.000.000 TL ) olarak tespit edilmiş ve binanın tamamına göre gerçekleşme oranı % 90 bulunmuştur. İkinci keşif sonucu alınan 12.10.2000 tarihli uzman bilirkişiler raporunda ise; ilk rapora atıfta bulunulmuş ve yapının % 98,6 sını tamamlanmış olduğu, yapılmayan işler dava konusu bölüm için iskan ruhsatı alınmasına engel teşkil ettiği ve eksik işlerin bedelinin keşif tarihi itibariyle 1.650.000.000 Tl olduğu belirtilmiştir. Alınan bu raporlar karar vermeye yeterli değildir. Şöyleki; mahkemece yapılacak iş, inşaat sözleşmesine göre arsa malikine düşen bağımsız bölümler ile ortak yerlerdeki eksik işlerin neler olduğu belirlenmeli, bunun katlanılabilir oranda olup olmadığı saptanmalı ve bu eksikliğin yüklenici yada onun halefi olan davacı tarafından tamamlanma orancığının bulunup bulunmadığını belirlenmeli var ise tamamlatılması veya bedeli belirlenerek bu bedelin arsa sahibine ödenmesi koşulu ile tescile karar verilmesi gerekir.
Ayrıca, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen 2.5.1992 tarihli harici inşaat sözleşmesinin 12. maddesinde kararlaştırılan kademeli satış yetkisine göre son dairenin satış yetkisi anahtar teslimi şartına bağlandığına göre ve anahtar teslimi ibaresinin iskan ruhsatını da kapsayacağı, dikkate alınarak bu şartın da yüklenici veya onun halefi olan davacı tarafından yerine getirilmesi gerektiği de göz önüne alınarak sonucuna gidilmelidir.
Yukarıda belirtilen şekilde eksik işlerin değer tespiti yapılıp bunun tamamlatılması gerekir iken ve iskan ruhsatı şartı da yerine getirildikten sonra tescile karar verilebileceği düşünülmeden yanlış ve eksik bilirkişi raporu ile sonuca gidilmesi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, istek halinde temyiz harcının yatırana iadesine, 28.12.2001 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy