(743 S. K. m. 634) (4721 S. K. m. 706) (818 S. K. m. 213) (1512 S. K. m. 89) (3194 S. K. m. 18)
Dava: Davacı, davalının 31.12.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 195 parsel sayılı taşınmazdaki payından 90 metrekare yeri kendisine sattığını ileri sürerek, satın aldığı yerin tapusunun iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı 3194 sayılı Yasa'nın 18/son maddesine göre satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu savunmuştur.
Mahkemece, davalının davacıya payından pay sattığı bu nedenle satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu, ayrıca, davacıya teslim edilen yerin belediyeye ait 368 parsel sayılı taşınmaz kapsamında kaldığı, davalının kendisine ait olmayan yerin satışını vaad etmesinin mümkün olmadığı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı temyiz etmiştir.
Karar: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşme uyarınca edimini yerine getiren taraf karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebilir.
Somut olayda davacı noterde resmi şekilde düzenlenmiş, geçerli bir sözleşmeye dayanmaktadır. Sözleşme uyarınca davacı edimini yerine getirmiş ve satışı vaad edilen taşınmazın adına tescilini istemektedir. Ancak, davalı davacıya satış vaadinde bulunduktan sonra satışı vaad edilen taşınmaz yerine bir başka taşınmazı teslim etmiştir. Satış vaadi sözleşmelerinde teslim edilen değil satışı vaad edilen taşınmazın satıcıya ait olması tescil istemek için yeterlidir. Davalıda tapuda adına kayıtlı olan taşınmazı satmıştır, bu durumda davacının başkasına ait taşınmazı kullanıyor olması, kendisine satılan yerin adına tescilini istemesine engel teşkil etmez. Sözleşmenin ifa olanağının bulunması halinde davanın kabulü gerekir.
Davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı sorununu ise, davalı dava konusu taşınmazdaki müşterek payından bir kısmını sattığı için İmar Yasası'nın 18/son maddesi çerçevesinde değerlendirmek gerekmektedir. Anılan madde hükmü uyarınca " Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şuyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç, imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz." Davacı da satış vaadi sözleşmesi ile davalının tapuda taşlı tarla niteliği ile kayıtlı bulunan taşınmazdaki 300/2000 payından 90 metre karelik kısmı satın almıştır. Bu durumda İmar Yasası'nın 18/son maddesi uyarınca imar uygulaması yapılmadığı sürece davacının satış vaadi sözleşmesine dayanarak tescil isteme olanağı yoktur.
Dava konusu taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde, 20.000 metrekare olan taşınmazda,4876 payın konut yapı kooperatifine satıldığı kalan payların ise 200 ile 482 metre kare arasında değişen paylarla 48 kişi adına kayıtlı olduğu görülmektedir. Burada İmar yasası ile getirilen satış yasağının amacının irdelenmesi ve somut olayla amacın ne ölçüde uyumlu olduğunun saptanması gerekir. Yasa koyucu anılan düzenleme ile çarpık yapılaşmayı önlemek, tarımsal alanların bütünlüğünü korumak istemiştir. Ancak, dava konusu taşınmaz amacı aşacak şekilde küçük paylara bölünmüştür. Maliklerden bir kısmı da ferdileştirme yoluyla tapuda pay sahibi olmuşlardır. Davacı vekili de, taşınmazın bulunduğu bölgede yapılaşmanın bulunduğu ve belediye hizmetlerinden yararlanıldığını ileri sürmektedir. Kısaca dava konusu taşınmazda Yasa'nın amacı dışına çıkılarak fiili durum yaratılmıştır. Yaratılan fiili durum göre emredici yasa hükümleri aşılarak paydan pay iptal edilerek tescil olanağının varlığından söz edilemez.
Yukarıda açıklandığı gibi davacının dayandığı sözleşme geçerlidir. Ancak; mahkemece resmi merciilerden araştırma yapılarak taşınmazın bulunduğu bölgede imar planı çalışmalarının yapılıp yapılmadığı araştırılmamıştır. Denetim olanağı bulunmayan bilirkişi raporlarına dayanılarak dava reddedilmiştir. Eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir;
Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine 31/1/2002 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy