(818 S. K. m. 213) (1512 S. K. m. 89) (2644 S. K. m. 26)
Dava: Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 16.2.2001 gününde verilen dilekçe ile tapu kaydındaki şerhin kaldırılması istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 9.11.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacılar, dava konusun 802 parsel sayılı taşınmazdaki payını satış vaadi sözleşmesi ile davalıya satmayı vaadeden iştirakçi malik Fethiye K.'un, sözleşme bedelini davalıya iade etmek suretiyle bu sözleşmeden döndüğünü ve payını tapuda resmi şekilde yapılan satış ile diğer iştirakçi malik Fevziye T.'a devrettiğini belirterek satış vaadi sözleşmesine ilişkin şerhin tapu kaydından silinmesi isteğinde bulunmuşlardır.
Davalı, yasal koşullara uygun olarak 6.10.1999 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin aynı gün tapu siciline şerh edildiğini, Fevziye T.'un bu şerhe rağmen dava konusu payı satın almış olması sebebiyle iyiniyetli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalı ile önceki iştirakçi malik Fethiye K. arasında yapılan satış vaadi sözleşmesindeki payın, tapuda yapılan satış ile diğer bir iştirakçi malike devredilmiş olması sebebiyle sözleşmenin ifa olanağının kalmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, 802 parsel sayılı taşınmaza ait tapu kaydındaki satış vaadi sözleşmesine ilişkin şerhin silinmesi isteğine ilişkindir.
Borçlar Kanunun 213 ve Noterlik Kanununun 89.maddeleri gereğince düzenlenen satış vaadi sözleşmesi; herhangi bir taşınmazın veya o taşınmazın belli bir payının mülkiyetini kazanabilmek amacıyla düzenlenen ve iki tarafa tam borç yükleyen bir ön sözleşmedir. Borç doğuran bir sözleşme olarak satış vaadi sözleşmesi, vaad edilene, ayni hak vermez, ancak satım sözleşmesinin yapılmasını ve bu yolla malik olma durumunu, yani mülkiyetin geçirilmesini isteyebilme olanağını kazandıran kişisel hak sağlar.
Kural olarak, bir kimsenin ileride yapılacak taksim sonucunda kendi üzerine geçecek olan iştirakli taşınmaz payının satışını vaad etmesi, kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir. Satışı vaad edilen taşınmazın iştirak halinde olması nedeniyle hükmen tescil davasının açılamaması ya da açılmış ise iştirak hali çözülünceye kadar ifa olanağının bulunmaması yüzünden dinlenme olanağının bulunmaması, kişisel hak doğuran bu sözleşmenin geçerliliğini etkilemez.
Satış vaadi sözleşmeleri yukarda belirtildiği üzere ilke olarak kişisel hak doğurduklarından üçüncü kişilere karşı ileri sürülemezler, ancak satış vaadinde bulunanı bağlayıcı niteliktedir. 2644 Sayılı Tapu Kanununun 6217 Sayılı Yasa ile değişik 26. maddesinin 5.fıkrası hükmü uyarınca bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilebilir. Bu takdirde sözleşme, güçlendirilmiş şahsi hak niteliğini ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilme gücünü kazanır. Yasanın 26.maddesinin 6. fıkrası ile sicile verilen bu şerhin bu etkisi beş yıllık süre ile sınırlandırılmıştır. Yasal olarak düzenlenmiş olan bu süre içerisinde sözleşme gereğinin yerine getirilmiş olması, mirasçı olmak gibi bir nedenle alacaklı ve borçlu sıfatının birleşmesi, satış vaadi sözleşmesinin konusunu oluşturan taşınmazın vaad edenin kusuru bulunmaksızın ziyaı, taşınmazın sözleşmeden sonra kamulaştırılması ve tarafların aralarındaki sözleşmeyi uygun iradeleri doğrultusunda ve aynı şekilde yapılmış bir sözleşme ile sona erdirmeleri halinde bu beş yıllık süreden önce, aksi halde bu süre geçmiş olmakla şerh kendiliğinden hükümsüz kalır.
Somut olayda, davalı ile sözleşmenin düzenlendiği tarihte 802 parsel sayılı taşınmazda iştirakçi malik olan Fethiye K. arasında noterde yapılan satış vaadi yasal koşulları içermekte olup, geçerli bir sözleşmedir. Ve düzenlendiği 6.10.1999 tarihinde tapu siciline de şerh olunmuştur.
Sözleşmenin tarafı olan Fethiye K., satış vaadine konu olan payını; sözleşmenin düzenlendiği tarihten sonra, 29.06.2000 gününde, tapudan resmi şekilde aynı taşınmazda iştirakçi olan Fevziye T.'a satmıştır. Satışın iştirakçi paydaşlar arasında yapılmış olması sebebiyle taşınmaz halen davacılar adına iştiraken kayıtlıdır.
Mahkemece, satış vaadi sözleşmesine konu olan payın mirasçılar arasında yapılan satış nedeniyle Fevziye T.'a devredildiği, taşınmazın halen iştirakli olarak kayıtlı olması nedeniyle sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş ise de yukarıda anlatımı yapılan yasa hükümleri ve ilkeler doğrultusunda, geçerli bir sözleşmeye dayanan şerh, Tapu Kanununun 26.maddesinin 6.fıkrası gereğince beş yıl süre geçerli olup, şerhin bu beş yıllık süreden önce sona ermesine neden olacak bir husus ta ileri sürülmemiştir. Kaldı ki sözleşmeden doğan kişisel hakkın şerhten sonra satın alan kişilere karşı ileri sürülebilme olanağı olduğu gibi taraflar arasında satışın muvazaalı olarak yapıldığına dair dava da bulunmaktadır.
Belirtilen nedenlerle, davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı gerekçelerle davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiş ve hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine 12.4.2002 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy