(818 S. K. m. 162, 355)
Dava: Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 2.9.1996 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20.3.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar Halil ve Abdullah vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacılar, davalı yüklenici Sefer K. ile arsa maliki olan diğer davalılar arasında düzenlenen eser sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan dava konusu bağımsız bölümleri satın aldıklarını belirterek adlarına tescili isteğinde bulunmuşlardır.
Davalı arsa malikleri, yüklenicinin sözleşmede belirtilen edimlerini tam olarak yerine getirmediğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Davalı yüklenici ise davacılara yapılan satışların doğru olduğunu, iskan ruhsatı için gerekli başvuruları yaptığını ancak henüz alamadığını belirterek davayı kabul ettiğini belirtmiştir.
Mahkemece, davalı yüklenici Sefer K. aleyhine açılan davanın reddine, diğer davalılara karşı açılan davanın ise kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı arsa malikleri vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kişisel hakkın dayanağı ise, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bu sözleşmede edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan, alacağın temliki hükümlerine göre satın alınmasıdır. Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren ve tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilmesi de mümkündür. Burada Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Bu hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak üçüncü kişilere devredilebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı bir alacak ta olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı, edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.
Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.Ancak; eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici yada halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır.Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Somut olayda, davacı usulüne uygun olarak yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını temlik almıştır. Taşınmaz başında yapılan keşifte binanın tamamlandığı ve kullanılmakta olduğu belirlenmiştir. Ancak; yüklenici sözleşmeye uygun olarak binayı tamamlamasına rağmen, yine sözleşmeye göre iskan ruhsatını alma borcunu yerine getirmemiştir. Bu durumda edimini tam olarak yerine getirdiğinin kabulü mümkün değildir. Sözleşme koşullarına göre fiili ve hukuki bitmişlik birlikte aranmalıdır. Mahkemece, iskan ruhsatının alınmadığı gözetilerek davacıya bu eksikliği giderme olanağı tanınması ve sonucuna göre hüküm kurulması yönünden kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine, 19.4.2002 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy