(818 S. K. m. 162)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 7.2.1997 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 30.1.2002 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Teksin Uçak tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, 9 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılmakta olan binada, eser sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan 4 numaralı bağımsız bölümü, yükleniciden 30.3.1995 tarihinde satın aldığını ileri sürerek, anılan bağımsız bölümün tapusunun iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı arsa sahibi, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, sözleşmeyi feshettiklerini bu nedenle davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
Davalı yüklenici, arsa sahibine karşı feshin hükümsüzlüğünün tespiti ve hak edilen bir adet dairenin adlarına tescili için dava açtıklarını belirterek, bu davanın sonucunun beklenmesini istemiştir.
Mahkemece, fesih bildiriminin iptali davasının kabul edildiği, bu davada yüklenicinin bir adet bağımsız bölüm almaya hak kazandığına karar verildiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı arsa sahibi temyiz etmiştir.
Dava, eser sözleşmesi nedeniyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilmesi de mümkündür. Burada Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Bu hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak üçüncü kişilere devredilebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı bir alacak olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.
Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici yada halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Somut olayda; Davacı 10.10.1994 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılmakta olan binadan dava konusu bağımsız bölümü satın almıştır. Ancak, yüklenici tarafından binanın tamamlanmaması nedeniyle, arsa sahibi tarafından, eser sözleşmesi feshedilmiştir. Yüklenicinin feshin iptali için açtığı davada, binanın %70 oranında tamamlanması nedeniyle sözleşmenin ayakta olduğuna karar verilmiş, 6 numaralı bağımsız bölümün tescili istemi hakkında ise, bağımsız bölüm üçüncü kişiye devredildiği gerekçesiyle karar verilmemiştir.
Eser sözleşmesinin feshinin iptali kararı, yüklenicinin edim yükümlülüğünün devam ettiğini göstermektedir. Bu davada yüklenicinin bir bağımsız bölüm almaya hak kazandığının tespiti davacı açısından sonuç doğurmaz. Bu nedenle de yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda araştırma ve inceleme yapılarak, iskan ruhsatının da yüklenici tarafından alınması gerektiği gözetilerek, yüklenicinin temlik ettiği şahsi hakkı kazanıp kazanmadığı saptanmalı sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Mahkemece, eksik inceleme ve araştırmaya dayalı olarak, yazılı gerekçelerle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıranlara geri verilmesine, 14.06.2002 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy