(818 S. K. m. 22, 81, 213) (743 S. K. m. 634, 642) (1512 S. K. m. 89) (1086 S. K. m. 417) (1136 S. K. m. 164)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 7.5.1998 tarihinde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 19.2.2002 tarihli hükmün Yargıtay'ca tetkiki davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, tapuda davalı adına kayıtlı bulunan 901 ada 11, 902 ada 11, 12, 904 ada 9 ve 905 ada 10 parsel numaralı taşınmazları satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını belirterek adına tescili isteğinde bulunmuştur.
Davalı, davacının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini sözleşmede belirtilen sürede yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin fesih edilmiş sayılması gerektiğini ve taşınmazların satış bedelinin haricen düzenlenen sözleşme ile dolar üzerinden belirlendiğini, sözleşmede belirtilen bedelin gerçek bedel olmadığından sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu taşınmazların satım bedelinin, taraflar arasında düzenlenen 21.03.1997 günlü sözleşmede 400.000 Dolar olarak kararlaştırıldığı durumda satış vaadi sözleşmesinde 5 milyar gösterildiği, yapılan ödemelerin satış bedeline ait bulunmadığı, sözleşmenin tarafların gerçek iradelerine uygun olmadığı gibi sözleşme gereklerinin de yerine getirilmediği gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.
Hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Yasası'nın 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Yasası'nın 213. maddesi ile davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 743 sayılı Türk Medeni Yasası'nın 634 ve Noterlik Yasası'nın 89. maddesi hükmü uyarınca, noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcı, edimini yerine getirmediğinde MK. 642 uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimini yerine getirmesi istenir.
Tapu iptali ve tescil davası, ifa için ön görülen zamandan önce açılabileceği gibi, davacı kendi edimini yani para borcunu ödemeden de bu davayı açabilir. Bu halde mahkemece, sözleşmenin ifa olanağının bulunması halinde, yatırılmayan ya da eksik kalan bedelin Borçlar Yasası'nın 81. maddesi hükmü uyarınca, depo ettirilmesi koşuluyla davanın kabulüne karar verilir.
Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de, tarafların özgür iradeleri ile saptadıkları sözleşmedeki değer esas alınır.
Somut olayda;
Davacının tescil isteğinin dayanağını oluşturan satış vaadi sözleşmesi noterde usulüne uygun olarak düzenlenmiş olup geçerlidir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık; satış bedelinin sözleşmede kararlaştırılan bedel olup olmadığı, bedelin ödenmiş sayılıp sayılmayacağı ve sözleşmede karalaştırılan bedelin ödenmemiş sayılması halinde sözleşmenin fesih edilmiş sayılıp sayılmayacağı konularında toplanmaktadır.
Davacı, anılan sözleşme ile dava konusu taşınmazları 5 milyar liraya satın aldığını, bedelin ödenmesi ve tapuda devir işlemleri için yapılan ihtarlara rağmen davalının edimlerini yerine getirmediğini belirterek, tescil isteğinde bulunmuştur.
Davalı ise, davacının sözleşmede kararlaştırılan bedeli 30.07.1997 gününde ödemesi gerektiği durumda bu tarihe kadar ödemediğini, sözleşme hükümleri gereğince sözleşmenin fesih edilmiş sayılacağını belirterek davanın reddini savunmuştur. Ancak, her ne kadar anılan sözleşmede, dava konusu taşınmazların 30.07.1997 gününe kadar ödenecek olan 5 milyar TL. karşılığında tapuda davacıya devredileceği, bu tarihe kadar ödeme yapılmaması durumunda ise sözleşmenin fesih edilmiş sayılacağı belirtilmiş ise de taraflarca imzaları inkar edilmeyen ve haricen düzenlenen sözleşmeler ile taşınmazların satış bedelinin 400.000 Amerikan Doları olduğu, satış bedelinin 5 milyar lirasının peşin olarak ödenmiş bulunduğu, kalan 395.000 Amerikan Doların karşılığı olarak ta üç adet bono düzenlendiği saptanmıştır. Kaldı ki bu husus davacı vekili tarafından dosyaya sunulan dilekçelerde de kabul edilmiş, 400.000 Dolardan ödenmeyen miktar için bono düzenlenmiş olması nedeniyle bedelin ödenmiş olduğunun kabulünün gerekeceği belirtilmiştir. Belirtilen kanıtlar doğrultusunda bedelin 400.000 Amerikan Doları olduğu şüphesizdir. Sözleşmenin fesih edilmiş sayılıp sayılmayacağı ve bedelde muvazaa iddiasına gelince; yukarda belirtilen belge içeriklerine göre tarafların gerçek iradesine uygun olan harici sözleşmede mülkiyete nakil borcu doğuran nitelikte değil ise de tarafların mülkiyetin nakli için usulüne uygun olarak yaptıkları sözleşmedeki iradelerini gerçekleştirmek üzere, gerçek bedelin kısmi olarak ödenmiş olması nedeniyle iyiniyet iddiası ile bağdaşmayan muvazaa ve fesih iddiasının dinlenme olanağı yoktur. Ancak, borcun ödenmeyen kısmı için düzenlenen bonoların tahsil edilmemiş olması karşısında davacının edimini tam olarak yerine getirdiği de kabul edilemez.
Davacının tescil isteğinin kabulü için öncelikle kendi edimini yerine getirmesi gerektiğinden, bedelin ödenmeyen kısmı için Borçlar Yasası'nın 81. maddesi uyarınca davacıya uygun bir önel verilmeli, bedel mahkeme veznesine depo edildiği takdirde davanın kabulüne karar verilmelidir.
Mahkemece belirtilen hususlar gözetilmeksizin yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş ve hüküm bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç: Yukarda yazılı nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine 24.01.2003 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy