(818 S. K. m. 355, 162)
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.3.2001 ve 1.5.2001 gününde verilen dilekçeler ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 01.03.2002 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı S. Candaner tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar
Davacılar, yüklenici Ü. Yurtkulu'nun, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu binadan 5, 7, 8, 9 ve 10 numaralı bağımsız bölümü satış vaadi sözleşmeleri ile kendilerine sattığını, bedelin ödendiğini ileri sürerek, tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuşlardır.
Davalı arsa sahipleri, yüklenicinin eksik bıraktığı işlerin davacılar tarafından tamamlanması halinde davaya bir diyecekleri olmadığını beyan etmişlerdir.
Mahkemece, yüklenicinin eksik bıraktığı işlerden kendisinin sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalılardan S. Candaner binadaki eksikliklerin davacılar tarafından tamamlanmadığı gerekçesiyle temyiz etmiştir.
Dava, eser sözleşmesi nedeniyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilmesi de mümkündür. Burada Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Bu hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak üçüncü kişilere devredilebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı bir alacak olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.
Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici ya da halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Somut olayda, davacılar kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye edimi karşılığı bırakılan yerleri usulünce temlik almıştır. Davacılardan bir kısmı arsa sahibinin yükleniciye verdikleri satış yetkisini içerir vekaletname uyarınca, yükleniciden arsa sahibini temsilen dava konusu bağımsız bölümleri satın almış iseler de; satışa konu bağımsız bölümler yüklenici payı olduğu için bu satışlar da alacağın temliki niteliğinde değerlendirilmiştir. Yüklenicinin yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda edimini yerine getirmesi halinde satın aldığı yerin davacılar adına tescili olanağı vardır. Ayrıca, davalı arsa sahipleri, davacılar tarafından yüklenicinin eksik bıraktığı işlerin tamamlanması ve iskân işlerinin de çözümlenmesi halinde davaya bir diyeceklerinin olmadığını da belirtmişlerdir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin eksik bıraktığı işler belirlenmiş, bunların parasal karşılığı saptanmış, ancak, bu bedelden yüklenicinin sorumlu olduğu gerekçesiyle, davacılara depo ettirilmemiştir. Mahkemenin bu takdiri yukarıda açıklanan ilkelere aykırı bulunmuştur. Kaldı ki, yine sözleşmeye göre yüklenici iskân ruhsatını almakla da yükümlü olduğundan, eksik işler bedeli depo ettirilse bile iskan ruhsatı alınmadan tescile karar verme olanağı yoktur. Mahkemece açıklanan hususlar nazara alınmadan, davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden, hükmün temyiz eden davalı yönünden bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de; dava konusu bağımsız bölümlerin 1978 tarihli 3/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca arsa payları belirlenerek ondan sonra iptal ve tescil kararı verilmesi gerekirken Hukuk Usulü Muhakemeleri 388. maddesine aykırı olarak infaza elverişli olmayacak şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle; temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı S. Candaner yönünden BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine 19.12.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy