(818 S. K. m. 162)
Dava: Davacı tarafından, davalı aleyhine 9.5.1997 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 18.9.2002 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma isteğinin değer yönünden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, 46 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılmakta olan binadan 6. kat, 11 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden satın aldığını yüklenicinin işi yarım bırakması nedeniyle ondan bağımsız bölüm satın alanların onun adına inşaatı tamamladıklarını ileri sürerek, anılan bağımsız bölümün tapusunun iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı vekili, aynı konuda kesin hüküm bulunduğunu, aşamalar da ise davacı dayanağı satış belgesinde satışın P. A.'a yapıldığını, davacı isminin sözleşmeye sonradan eklenmesi nedeniyle taraf sıfatı bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme davanın reddine karar vermiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğinde kural olarak; yüklenici inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine ayrılan bağımsız bölümlerin mülkiyetinin adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi Borçlar Kanunun 162 ve izleyen maddeleri uyarınca bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve muvafakatını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşulu ile üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir. Ancak bunun için az yukarıda değinildiği gibi yüklenicinin edimini tamamen yerine getirmesi zorunludur. Şayet yüklenicinin noksan bıraktığı işlerin oranı pek cüzi miktarda bulunur ve paraya dönüştürülerek karşılanması arsa sahipleri açısından tahammülü mümkün boyutlarda olur ise bu takdirde noksanlığın para ile karşılanması suretiyle de tescile karar verilebilir.
Dosyanın incelenmesinden, arsa sahibi ile yüklenici arasında önce 25.5.1989 tarihinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlenerek inşaatın zemin+4 kat olarak projelendiği, ancak binada sonradan bir kat daha yapılması nedeniyle, bu ilave 6. katın Aydın Belediye Meclisinin 17.6.1991 tarihli ve 139 sayılı kararı ile arsa sahibinin başvurusu üzerine izin verilerek yasal hale dönüştüğü bu ilave kat nedeniyle arsa sahibi ve yüklenici arasında düzenlenen ek sözleşmelerde binadaki bağımsız bölümlerin paylaşım şeklinin gösterildiği, önceki anlaşmaya göre zemin katta yükleniciye bırakılan bir dükkanın arsa sahibine ait olacağı, buna karşılık 6. katta yer alan iki adet bağımsız bölümün de yükleniciye bırakılacağının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Dava konusu olan daire de 6. katta yer alan 11 numaralı bağımsız bölümdür. Bu bağımsız bölüm yüklenici tarafından haricen düzenlenen sözleşme ile P. A. ve F. A.'a satılmıştır. Ancak, yapılmakta olan binada 6. katın ilavesinden önceki hali ile yani zemin+4 katlı iken 17.1.1990 tarihinde kat irtifakı kurularak, mevcut bağımsız bölümlere arsa payı verilmiştir. Halen de taşınmazda bu şekilde kat irtifakı mevcut olup, 6. kattaki iki adet bağımsız bölüm kat irtifakı dışındadır ve arsa payları bulunmamaktadır.
Davacı, daha önce arsa sahibi ve yüklenici aleyhine tapu iptali ve tescil davacı açmış dava reddedilmiş ve yine arsa sahibi ile diğer bağımsız bölüm malikleri aleyhine nizalı bağımsız bölüme arsa payı verilmesi suretiyle adına tescili istemli açtığı dava da reddedilmiş ise de, eldeki dava ile sözü edilen davalardaki tarafların farklı olması, istemlerin niteliği ve inşaat aşamalarının dava tarihlerindeki farklılığı nedeniyle önceki davaların kesin hüküm oluşturmayacağı tabiidir. Aynı şekilde, yüklenicinin de daha önce arsa sahibi aleyhine açtığı tescil davasının reddedilmiş olması da; olayın özelliği itibariyle eldeki davanın dinlenmesine engel teşkil etmez.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine ek olarak yapılan sözleşmeler de 6. katın ilavesi nedeniyle binadaki bağımsız bölümlere ait arsa paylarının değiştirilmesi gerektiği arsa sahibi ve yüklenici tarafından kabul edilmekle birlikte o tarihte bağımsız bölüm malikleri olan kişiler tarafından da binadaki tüm bağımsız bölümlere ait arsa paylarının değiştirilerek, 6. kattaki iki adet bağımsız bölüme de arsa payı verilmesi yönünde noterden muvafakatname ve taahhütname verildiği, sonradan bağımsız bölüm satın alan Mehmet Türkiş'in de Sulh Hukuk Mahkemesinin 1992/654 Esas sayılı dosyası ile görülmekte olan davada 12.2.1993 tarihli celsede davayı kabul ederek, davacının istemine muvafakat ettiği anlaşılmıştır. Kaldı ki; dosya içerisinde mevcut Sulh Hukuk Mahkemesinin 1995/182-548 sayılı kararında da görüldüğü gibi, binadaki diğer bağımsız bölüm malikleri tarafından arsa sahibi aleyhine, kat irtifakının değiştirilmesi ve bir kat ilavesinin tapuda gösterilmesi istemli davanın açıldığı, ancak dava dışı 3. bir kişi lehine dava açılmasının mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı dayanağı 15.10.1990 tarihli haricen düzenlenmiş satış sözleşmesinin incelenmesinde, her ne kadar Adli Tıp Kurumu raporunda, F. A. isminin sözleşmeye sonradan eklendiği yazılmış ve mahkemece de, sözleşmeye göre asıl alıcının P. A. olup, ismi sonradan eklenen F. A.'ın alım satımda taraf olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, bu durum arsa sahibinin değil, sözleşmede adı geçen alıcılar P. A. ve F. A.'ın hukukunu ilgilendirir. Hayatın olağan akışı, taraflar arasında görülen davalar ve gelinen durum itibariyle artık bunca süreden sonra davalı arsa sahibinin, davacının sözleşme de taraf olmadığını ileri sürmesi iyi niyet kuralları ile de bağdaşmamaktadır.
Tüm dosya kapsamı ile, arsa sahibinin bilgisi dahilinde hatta onun da ilgilenmesiyle yüklenicinin halefi olan kişiler (ki bunlar arasında davacı da yer almaktadır) tarafından arsa sahibinin bağımsız bölümlerindeki noksanlıkların giderildiği, Dairemiz incelemesinden geçerek kesinleşen 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1998/881-199/10 sayılı dosyasında ortak yerlerdeki yüzde 4.10 oranındaki eksiklik bedelinin de depo edildiğinin kabul edildiği anlaşılmasına göre, şu hali ile davacı lehine tescil isteme koşulları gerçekleşmiştir. Ancak ne var ki, yukarıda değinildiği gibi, nizalı bağımsız bölümün arsa payı yoktur. Davacının tescile ilişkin bu eda istemli davasının içerisinde tespit isteminin de bulunduğu ve incelenebileceği tabidir. O halde, satış sözleşmesinde yazılı olduğu üzere, alıcı görünen P. A.’ın da hak kaybına neden olunmaması açısından, bu kişinin de davaya katılım sağlanarak, gerek P. A.'ın gerekse F. A.'ın nizalı 11 numaralı bağımsız bölümü satın aldıklarının ve bu nedenle her ikisinin de söz konusu taşınmaz da mülkiyet hakkı sahibi olduklarının tespitine dair karar verilmesi gerekirken, delillerin değerlendirilmesinde yanılgıya düşülerek, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 14.03.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)