(818 S. K. m. 162, 355, 358)
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 21.3.2001 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; kısmen kabul kısmen reddine dair verilen 1.11.2002 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı arsa malikleri vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar
Davacı, mülkiyeti davalılar Ayten, Afet, Sinem ve Nalan'a ait olan taşınmazda bulunan binadaki 15 numaralı bağımsız bölümü, yüklenici A. İbrikoğlu'ndan noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, eksikliklerini kendisinin tamamladığını belirterek bu bağımsız bölümün adına tescili isteğinde bulunmuştur.
Davalı arsa malikleri, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Davanın kabulüne dair verilen karar, davalı arsa maliklerinin temyizi üzerine, Dairemizin 21.06.2002 tarih, 2002/4381 E., 2002/4961 K. Sayılı ilamı ile, kısa karar ile gerekçeli karar arasında çelişki bulunduğu gerekçesi ile bozulmuştur.
Mahkemece bozmadan sonra yapılan yargılama sonucunda, yüklenici A. İbrikoğlu'nun, taşınmazda malik olmadığı gerekçesi ile hakkında açılan davanın reddine, arsa malikleri aleyhine açılan davanın ise kabulüne karar verilmiştir.
Hüküm, davalı arsa malikleri vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacının tescil isteğinin dayanağını oluşturan 07.07.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi noterde usulüne uygun olarak düzenlenmiş olup geçerlidir. Mahkemece, anılan sözleşmede satış vaadinde bulunan A. İbrikoğlu'nun, arsa maliklerinin kendisine verdiği vekaletname gereğince, onlar adına hareket ettiği ve bu sözleşme ile arsa maliklerinin bağlı olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir. Ancak, anılan 23.12.1996 tarihli vekaletnamede, 18.08.1994 tarihinde düzenlenen eser sözleşmesine atıfta bulunulmuş ve yüklenicinin bu sözleşmeye göre hak ettiği bağımsız bölümleri 3.kişilere devir edebilmesi amaçlanmış, satış yetkisi de bu şekilde verilmiştir. Kaldı ki davacının taraf olduğu satış vaadi sözleşmesinde de hem eser sözleşmesine hem de vekaletnameye atıfta bulunularak dava konusu 15 numaralı bağımsız bölümün satışı vaat olunmuştur. Bir başka deyişle yüklenici, eser sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkını, satış vaadi sözleşmesi ile davacıya devir vaadinde bulunmuştur.
Belirtilen nedenle dava; eser sözleşmesi nedeniyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin ondan temlik alınması nedeniyle, kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak, sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilmesi de mümkündür. Burada Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Bu hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak üçüncü kişilere devredilebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı bir alacak olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı ise edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.
Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici ya da halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Ancak, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile iskan ruhsatı alma yükümlüğü yükleniciye bırakılmış ise, bu eksiklik giderilmeden davanın kabul edilmesi olanağı yoktur.
Belirtilen nedenlerle mahkemece, taraflarca sunulan kanıtlar ve yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda değerlendirme yapılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken dava konusu bağımsız bölümün arsa malikleri adına yüklenici tarafından yapılan satış nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil olarak nitelendirilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş ve hüküm bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine 14.03.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy