(818 S. K. m. 162)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 5.2.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 11.12.2002 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı Ali Gök tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, arsa sahipleri ile yüklenici arasında noterde düzenlenen inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerden çekişmeli olanın yükleniciden satın alınmasına dayalı tapu iptali ve tescil istemidir.
Kural olarak, arsa sahibi ile yüklenici arasında Kat Karşılığı İnşaat yapılması hususunda sözleşme düzenlendiğinde ve sözleşme koşulları yerine getirildiğinde yüklenici kişisel hak kazanır. Yüklenici bu kişisel hakka dayanarak arsa sahibinden kendisine verilmesi gereken bağımsız bölümlerin mülkiyetinin nakledilmesini isteyebilir. Veya Borçlar Kanununun 162 ve izleyen maddeleri uyarınca, yazılı olmak koşuluyla arsa sahibinin rıza ve muvafakatini almaya gerek görmeden söz konusu kişisel hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Üçüncü kişide gerek sözleştiği yükleniciye gerekse arsa sahibine karşı temellük ettiği bu kişisel hakkı ileri sürme olanağına sahiptir. Bu nedenledir ki, kendisine satılan bağımsız bölümün mülkiyetinin adına nakledilmesini isteyebilir.
Yüklenici ile arsa malikleri arasında düzenlenen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. Bu nedenle yüklenici ve ondan bağımsız bölüm satın alan kişinin tescil isteyebilmesi için, yüklenicinin edimini eksiksiz yerine getirmiş olması gerekir. Eğer yüklenici edimlerini tamamen yerine getirmemiş ise bu noksan bıraktığı işlerde pek az bir boyutta bulunur ise, yani arsa sahipleri tarafından tahammülü mümkün ölçülerde eksiklik kalırsa; bu eksikliklerin bağımsız bölüm satın alan kişi veya kişiler tarafından tamamlanması veya tutarının para olarak ödenmesi suretiyle noksanlığın karşılanması hallerinde bağımsız bölüm alan bu kişi ya da kişilerin tescil isteme haklarının varlığı kabul edilebilir.
Somut olayda, davacı, arsa maliki ile yüklenici arasında yapılan inşaat sözleşmesine göre yükleniciye bırakılan 4. bodrum kat 1 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını belirterek tapu iptali ile adına tescil istemiştir.
Davalı arsa maliki yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, eksik işleri tespit ettirerek yüklenici hakkında icra takibi yaptıklarını ve aralarında ayrıca derdest dava bulunduğunu; Yüklenici ise, kendisinin binayı yapan 2. yüklenici olduğunu ve ilk yüklenicinin bina kotlarını yüksek aldığından iskan ruhsatı alamadıklarını, bunda kendisinin bir kusuru olmadığına savunmuştur.
Mahkeme davanın kabulüne karar vermiş, hükmü davalı arsa maliki temyize getirmiştir.
Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya yeterli değildir. Şöyle ki;
Davalı arsa maliki, binada tamamlanmayan kısımların tespiti için Ankara 11. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2001/160 sayılı dosyası ile tespit yaptırdıklarını ve belirlenen eksiklikler için yüklenici aleyhinde icra takibi başlattıklarını, itiraz üzerine 8. Ticaret Mahkemesinin 2001/777 sayılı dosyasında dava açtıklarını ileri sürmesine rağmen bu savunma araştırılmamış, ilgili dosyalar getirtilmemiştir. Yine davacı ve yüklenicinin ibraz ettiği belgelerde davacının yüklenici aleyhine 28. İcra Müdürlüğünün 2000/12258 sayılı dosyası ile takip yaptığı anlaşılmasına rağmen, icra takibinin konusunun belirlenmesi açısından bu dosya ilgili kurumdan istenmemiştir. Savunmada belirtilen projeye aykırı yapım nedeniyle iskan ruhsatı alınamadığı hususu da araştırılmamıştır. Yapılan bilirkişi incelemesi de yetersizdir.
Açıklanan ilke ve hususlar doğrultusunda mahkemece öncelikle sadece dava konusu dairenin değil, tüm binanın, bağımsız bölümlerle ortak yerlerin inşaat sözleşmesi, proje ve ruhsata uygun olarak yapılıp yapılmadığı tamamen bitirilip bitirilmediği, eksiklikler varsa bunların neler olduğu ve bu noksanlıkların binanın tamamının bitmesi durumu gözetilerek, yüzde oranının ne olacağının uzman bilirkişiye tespit ettirilip açıklattırılması; noksan kalan işlerin arsa malikleri için tahammülü mümkün ölçülerde olması halinde bu noksanlıkların yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacı tarafından tamamlanması veya tutarının para olarak ödenmesinin sağlanması halinde davacının tescil isteme hakkının doğacağının gözetilerek buna göre inceleme ve araştırma yapılarak, elde edilecek delillerin değerlendirilmesi sonucu hüküm kurmak gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulüne, usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 26.05.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy