(818 S. K. m. 22, 213) (743 S. K. m. 634, 642) (4721 S. K. m. 706)
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 29.1.2003 gününde verilen dilekçe ile satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 27.3.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanunun 634. ve yürürlükteki Medeni Kanunun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanunun 642. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.
Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Taraflar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği 25.8.1994 tarihinde tapu maliki Hasan mirasçılarının tamamı, tapuda murisleri adına kayıtlı olan dava konusu taşınmazdaki miras hak ve hisselerinin tümünü davacıya sattıkları anlaşılmaktadır.
Satış vaadinde bulunanlardan Türkan dışındakiler sonradan öldüklerinden davacı, Türkan ile birlikte bunun haricindeki satıcıların mirasçılarını da dava ederek satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil talebinde bulunmuştur. Kendilerine dava dilekçesi tebliğ edilen davalılardan duruşmaya gelenler davayı kabul etmişlerdir.
Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda iştirakli bir payın iştirak dışı bir kişiye satışının vaad edilmesi bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir, iştirak çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Ancak, somut olayda; tüm iştirakçi paydaşlar miras paylarını ortaklık dışı davacıya satmış olduklarından ifa olanağı doğmuştur. Bu itibarla, davanın kabulüne karar vermek gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 16.10.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy