(818 S. K. m. 162)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.8.2002 tarihinde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 23.1.2003 tarihli hükmün Yargıtay'ca tetkiki davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması sebebiyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin sair tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı vekili 22.8.2002 günlü dilekçesi ile 13.4.1998 günlü inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan dava konusu bağımsız bölümü yükleniciden 31.8.1999 günlü imzası noterden tasdikli yazılı satış sözleşmesi ile satın aldığı durumda 26.3.2001 gününde davalı arsa sahipleri tarafından sair davalı ve yüklenicinin kardeşi Ahmet Acar'a tapudan muvazaalı olarak satıldığı iddiası ile tapu iptali ve tescil istemiştir.
Davalı arsa sahibi mirasçıları vekili dava dışı yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimini yerine getirmediğinden 26.3.2001 günlü noterden düzenlenen fesihname ile inşaat sözleşmesinin karşılıklı olarak feshedildiğini beyanla davanın reddini savunmuştur.
Davalı tapu maliki Ahmet Acar nizalı bölümü 26.3.2001 gününde tapudan iyiniyetle satın aldığını beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu B Blok 6 numaralı bölümün dava dışı yüklenici tarafından davacıya satıldığı, ancak, davacının bu şahsi hakkını davalı tapu malikine karşı ileri süremeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekili kararı temyiz etmiştir.
Kural olarak satış vaadi sözleşmeleri alıcı yararına kişisel hak doğurur. Böylece taşınmazda kişisel hak sahibi olan kimse bu hakkını ancak borçlusu olan sair tarafa karşı ileri sürebilir. Bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra satışa konu olan taşınmazın sırf vaad alacaklısını zarara uğratmak amacı ile malikince danışıklı (muvazaalı) olarak bir başka kişiye tapudan temliki halinde vaad alacaklısının muvazaa sebebi ile tapunun iptalini istemesi olanaklıdır. Bu halde muvazaa iddiasına dayanan taraf temlik eden ve edilene göre 3.kişi durumunda olduğundan bu iddiasını her türlü delil ile ispat edebilir.
Somut olayda dava kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün Borçlar Yasasının 162 ve vd. maddeleri gereğince yüklenicinin halefi olan davacının satın alımının muvazaalı olduğu iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Bu sebeple öncelikle yüklenicinin davaya dahil edilmesi gerekir. Taraf teşkili yerine getirildikten sonra yüklenicinin edimini yerine getirmediğinden inşaat sözleşmesinin fesh edildiği savunulduğuna göre inşaat sözleşmesi hükümlerine göre mahallinde keşif yapılarak yüklenicinin binayı ne oranda yaptığı, nizalı bölümü satabilmek için kişisel hak kazanıp kazanmadığı, dolayısı ile bu hakkın temlikinin mümkün olup olmadığının yukarda belirtilen ilkeler dikkate alınarak saptanması icap eder. Bu incelemenin neticesine göre davacının yüklenicinin halefi olarak tescil isteme hakkını kazandığının saptanması halinde yüklenicinin kardeşi olan ve tapudan satın alan davalının satışın gerçekliğine ve muvazaa bulunmadığına dair savunması hal ve şartlara ve hayatın olağan akışına ters düştüğünden ispat külfeti bu kişiye düşeceği gözetilerek davalının göstereceği deliller toplanarak varılacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Bu itibarla yukarda belirtilen kurallar doğrultusunda inceleme ve araştırma yapılarak neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı biçimde hüküm tesisi doğru görülmediğinden hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
Sonuç: Yukarda açıklanan sebeplerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istem halinde yatırana iadesine, 27.10.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy