(818 S. K. m. 162, 355)
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 16.5.2001 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17.4.2002 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı S.Ö. vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır. Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca payına düşen bağımsız bölümü yükleniciden yazılı sözleşme ile satın aldığını ileri sürerek, satın aldığı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuş, mahkemece, binanın yüzde 96.20 oranında tamamlandığı, bu oranın arsa sahibince katlanılabilir boyutta olduğu kabul edilerek eksik işler bedelinden davacı payına düşen miktarın davacıdan alınarak davalıya verilmesine ve tapunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2001/34 D.İş sayılı dosyasında yapılan tespitte tamamlanma oranının yüzde 84.5 olduğunu, eksiklikleri kendisinin tamamladığını belirterek, daha fazla bedel ödenmesi gerektiği yüklenicinin kişisel hak kazanmadığı gerekçeleriyle temyiz etmiştir.
Mahkemece yapılan araştırma ve niceleme aşağıdaki nedenlerle eksik kabul edilmiştir.
1-Davalının kanıtı olan 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2001/34 D.İş sayılı dosyasında saptanan eksikliklerin kim tarafından ne şekilde tamamlandığı araştırılmamıştır. Eksikliklerin arsa sahibi tarafından tamamlandığı kanıtlandığı takdirde bu eksikliklerin de tamamlanma oranı da nazara alınarak eksik işler bedeli saptanacağı gözetilmemiştir.
2-Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 6. maddesi uyarınca her türlü resim, vergi, harç ve Sosyal Sigortalar Kurumu primlerinin yükleniciye ait olacağı kararlaştırıldığı halde, bunların yüklenici tarafından karşılanıp karşılanmadığı belirlenmemiştir.
3-Kabule göre de, eksik işler bedelinin tamamı depo ettirildikten sonra, tescil hükmü kurmak gerekirken, sadece davacı payı oranındaki miktarın ödenmesi koşuluyla tescil hükmü kurulması doğru görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 3.7.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy